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空き家を解体するメリット4つ
空き家を解体することにはたくさんのメリットがあります。空き家を解体することで得られるメリットを4つご紹介します。
1：倒壊を防げる
空き家を解体することで倒壊するリスクを避けることができます。
空き家は放置し続けると、倒壊の恐れがあり危険です。建物は管理を怠ると、シロアリや雨漏りなどが原因で、倒壊のリスクが出てきます。
こうした建物の倒壊は、近隣の住人へ迷惑をかける可能性が高くなります。そうなる前に、空き家を解体して、倒壊のリスクを避ける必要があります。
2：空き家の管理をしなくていい
解体してしまえば、空き家を管理する必要はなくなります。例えば、空き家をそのままにしておけば、湿気を溜めないよう定期的に風を通しにいく必要が出て来ます。
しかし、解体してしまえば、こうした空き家管理のための時間を割かずに済みます。
3：空き家のままより更地にした方が売却価格が高い
空き家を解体して 更地にすることで、売却価格を高くすることができます。
築年数が経過している空き家が建ったままの土地を売却しようとしても、売れないことがあります。
築年数が経過している空き家なら、解体してしまった方が土地利用の選択肢が増えるため、売却がスムーズです。よって不動産売買時、空き家を残したままよりも、更地にした方がメリットが大きくなります。
4：早く売却しやすいため控除を受けやすい
古い空き家であれば建物を解体して更地にしてから売却する方が売却しやすくなり、これによって控除の適用を受けやすくなります。
空き家の売却を促進させるために「被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例」が創設されました。
これは一定の要件を満たす空き家を令和5年12月31日までに売却して利益が出た場合で、一定の要件を満たす場合は、その利益から最大3,000万円を控除できるというものです。建物を解体した後の土地を売却する場合も、控除の適用が受けられます。
控除の適用を受けるためには、さらに相続開始の日から3年以内に売却を終える必要があります。しかし買い主は簡単には見つかりません。
古い空き家であれば、建物を解体して更地にしてから売却する方が売却しやすくなるため、控除の適用が受けやすくなります。
空き家を解体する時の注意点
ここからは、空き家を解体するときに注意するポイントを見て行きましょう。
注意が必要なポイントは、納税額の増加や家財の処分費用についてです。知識として身に付けておけば役立つ内容ですので、以下で詳しく見て行きましょう。
都市計画税と固定資産税の軽減措置がなくなる
空き家を解体した場合、都市計画税と固定資産税の軽減措置がなくなります。土地に建物が建ててあれば敷地面積200㎡までの場合、都市計画税が3分の1、固定資産税が6分の1に軽減されます。
しかし、建物を解体してしまうと、上記のような軽減措置を受けられなくなってしまうため、納税額が大幅に増えるという認識が必要です。
出典：【土地】2 住宅用地及びその特例措置について｜東京都主税局
荷物が残ったままだと処分費用が発生する
空き家の中に荷物を残したままにしておくと、処分費用が発生します。人が住んでいたままの状態で、家具や家電などをそのまま放置してある場合、空き家を解体する前に家具や家電の処分が必要になります。
こうした家財は、自分で片づければ家庭ごみ扱いとなりますが、業者に頼むと産業廃棄物として扱われ、場合によっては、解体費用の他に高い処分費用がかかります。
なお、この処分費用については、場合によっては自分で廃品回収会社へ依頼するよりも、解体会社へ依頼した方が安くて済むこともあります。
空き家に荷物が残ったままの場合は、荷物の処分費用についても解体業者へ見積もりを取ってみるのも1つの手段です。
空き家を解体する流れ
空き家を解体する際の大まかな流れをご紹介します。空き家の解体は長期にわたるため、余裕をもってスケジュールを立てましょう。
【家屋解体の流れ】
1. 業者に依頼するまでの準備をする
2. 解体業者を選ぶ
3. 解体業者と契約する
4. 着工までの準備をする
5. 解体業者が解体工事を行う
6. 工事完了後の手続きをする
7. 解体業者へ費用を支払う
空き家の解体で自分がすべきこと
空き家の解体において、工事以外の場面では自分ですべきことが多くあります。解体の流れに沿って自分ですべきことを確認しておきましょう。
【業者に依頼するまでに自分がすべきこと】
解体したい空き家の情報を集める（広さや階数など）
お祓い・地鎮祭を実施すべきかどうか確認する
家財の撤去と家屋内の掃除をする
補助金を申請する(必要に応じて)
【解体業者の選定時に自分がすべきこと】
複数の解体業者から見積もりを取る
解体業者の現地調査に立ち会う
【工事前に自分がすべきこと】
電気・水道・電話・インターネットなどを停止する
近隣へ挨拶する
【工事完了後に自分がすべきこと】
工事完了後の現場を確認する
近隣へ挨拶する
最終的な費用を確認する
建物滅失登記の手続きをする
空き家の解体費用はどのように決まるの？
空き家の解体費用には、おおよその相場がありますが、建物の立地場所や構造などで変わります。一般的に、解体費用の相場は地域によって違うだけでなく、坪数による坪単価の変化が見られます。
他にも、選んだ解体業者の繁忙期に当たった、空き家の中に荷物が残されていた、といった条件でも解体費用は高くなります。
しかし、解体費用は抑えることも可能です。おおよその相場はあるものの、空き家の解体費用は、条件によって変わってきますので詳しく見て行きましょう。
4つの建物別から見た空き家の解体費用の相場
空き家の解体費用は、木造やコンクリート造など、造り別に1坪あたりの相場があり、その金額が解体費用のおおよその目安となります。
ここでは、建物別に空き家の解体費用の相場を紹介します。空き家解体を考えている方は、費用の参考にしてください。
1：木造住宅の場合
木造住宅の空き家を解体するときの1坪あたりの相場は、約26,000円～45,000円になります。
木造住宅の1坪あたりの解体費用は、地域によっても異なり、東京なら約45,000円、北海道なら約25,000円が相場と言われています。
長屋やアパート
長屋やアパートは、建物の造りにより費用の相場が異なります。木造のアパートや長屋では、1坪当たり約25,000円～40,000円が相場ですが、鉄筋コンクリート造では約35,000円〜80,000円です。
また長屋の解体では、区分所有の空き家を解体するとき、隣家との切り離し工事と外壁補修工事が必要となります。
そのため、長屋を解体するときは、解体費用だけでなく、隣家の外壁補修工事費も負担する可能性があることも覚えておく必要があります。
2：鉄骨造の場合
鉄骨造には2種類あり、それぞれ解体費用の相場が変わります。
一般住宅など、小規模な建物に用いられる軽量鉄骨造の相場は、1坪当たり約35,000円です。ビルなど大きな建物に用いられる重量鉄骨造での解体費用相場は、1坪当たり約45,000円となります。
3：鉄筋コンクリート造の場合
鉄筋コンクリート造の空き家の解体費用相場は、1坪約35,000円～70,000円です。鉄筋コンクリート造の空き家も木造の空き家と同じように、地域によって坪単価が違います。
また、坪数によっても相場が変わり、10坪未満の1坪当たりの解体費用相場は、約70,000円ですが、50坪台では約45,000円です。
4：浄化槽が設置されている家の場合
空き家と一緒に浄化槽を撤去する場合の費用は、5人～7人用の浄化槽1個で約30,000円～60,000円です。空き家と一緒の撤去でない場合は、これよりも高額になります。
また汚水の処理が終わっていない場合は、別途浄化槽清掃業者へ依頼することとなり、相場の金額から更に10,000円～20,000円ほど撤去費用がかかります。
空き家の解体費用を抑えるコツ5つ
ここまで見てきたように、空き家の解体費用には安くとも100万円近くかかるため高額と言えるでしょう。そのため、空き家の解体費用を少しでも抑えたいと考える方は多いのではないでしょうか。
空き家の解体にかかる費用は、補助金制度を利用するなど、工夫すれば抑えることが可能です。ここからは、空き家の解体費用を抑えるコツを紹介します。
1：時期を選ぶ
解体業者に 依頼する時期を工夫して選ぶことが費用を安く済ませることにつながります。
解体業者にも一年を通して閑散期と繁忙期があり、時期によって費用が高くなったり安くなったりします。
一般的に12月から3月が繁忙期で、費用が高めに設定されています。そのためこの時期に依頼すると通常より費用が高くなってしまいます。場合によっては解体費用に人件費が上乗せされることもあるため、解体費用が高くなる可能性があります。
一方で4月に入ると閑散期になるため、費用が安く設定されていることがあります。解体工事の件数が少なくなるため、相場より安い見積もりが出てくるかもしれません。このような時期を狙うのがおすすめです。
解体しやすい季節を選ぶことも大切です。梅雨や台風の時期、猛暑や降雪の季節などは、作業するのが大変であるため一般的に費用が高くなります。
雪が降る時期に解体作業を依頼してしまうと、降雪量によっては除雪する必要が出てきて、除雪作業費用が上乗せされてしまうことも考えられます。
解体業者にとって都合の良い時期に依頼すれば、上乗せされる費用が抑えられるでしょう。
2：近場の解体業者に依頼する
近場の解体業者に依頼するのも、空き家の解体費用を抑えるコツになります。これは、遠方の解体業者へ依頼すると移動費がかかるためです。
解体費用を抑えたいなら、移動費用がかからない近場の解体業者に依頼するのも1つの方法です。
3：自分で処分できるものはしておく
自分で処分できるものは前もって処分しておくことも、コスト削減になります。
カーテンやタンスなど、家の中のものをそのままにしておくと、解体費用の他に家具などの処分費用が上乗せされるため高くついてしまいます。解体業者経由で民間の専門業者に処分してもらうことも可能ですが、この場合は処分にかかる費用が割高になるのです。
解体費用を抑えたいのであれば、家の中のものは自分で処分しておくことをおすすめします。可燃ゴミや資源ゴミ、不燃ゴミは、指定の曜日に回収場所へゴミを出しておけば市の指定業者に回収してもらえます。分別してリサイクルしたりすることもできます。
粗大ゴミについては前もって粗大ゴミ回収券を購入し、収集日に指定場所に搬出したりトラックなどでリサイクルセンターへ直接持ち込んだりして処分しましょう。不用品の処理にかかる費用は200,000～300,000円ほどです。
空き家の解体費用の他に、残っているものの処分費用が上乗せされないよう、家の中に残っているものはできるだけ自分で処分しておきましょう。
4：自治体の補助金制度を利用する
解体費用を抑えたいのなら、自治体の補助金制度を利用することもおすすめです。自治体によっては空き家の解体に、補助金や助成金を支給してくれます。
自治体が空き家の解体に補助金を出す理由は、空き家が深刻な問題となっているためです。
例として東京都足立区の場合にあるものを下記にご紹介します。
老朽建築物の解体費用の助成 最大210万円まで
解体後の更地に係る固定資産税の減免 最長5年分 8割
建替えの費用の助成 最大280万円まで
ただし、空き家解体の補助金や助成金の支給額や支給条件は、自治体ごとに違うため、自治体のホームページなどで確かめましょう。
5：数社に見積もりをしてもらい比較する
解体工事費用は、数社から見積もりをもらい比較する必要があります。同じ条件の空き家を解体する場合でも、解体業者によって解体費用が変わるためです。
なお、一見安い見積もりでも、後から追加料金がかかることもあるので、一番安い解体業者がいい解体業者というわけではありません。
良心的な価格の解体業者を探す意味でも、複数の会社から見積もりを取得、比較して解体費用の相場を理解してから解体業者へ依頼するようにしましょう。
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解体業者を選ぶ際のポイント4つ
解体業者を選ぶときには注意するポイントがあります。「見積もりが安いから」という理由だけで解体業者を決めてしまうと、思わぬトラブルも考えられるためです。
優良な解体業者に作業を依頼するためにも、選ぶポイントをしっかりと把握しておきましょう。
1：解体業の登録・許可のある事業者かを確認する
解体業者が解体工事登録のある業者なのか、建設業の許可を受けているのかも、解体業者を選ぶときのポイントになります。これは、建設業許可か解体工事業の登録がなければ、建物の解体工事はできないためです。
解体工事業者は、元請や下請にかかわらず工事を施工する場所の管轄にある知事の登録を受ける必要があります。そのため、解体業者を選ぶときは解体業の登録と許可がある事業者なのか確かめましょう。
2：都道府県に問い合わせて情報を得る
解体業の登録や許可のある事業者かどうかは、都道府県へ問い合わせて情報を得ることが可能です。
例えば、解体工事を依頼する解体業者の対応によっては、解体工事登録をしているのか、建設業の許可を受けているのか疑問に思うことがあるでしょう。
そのような場合、解体業者の企業情報を都道府県に問い合わせ、許可や登録番号を確かめることが可能です。
都道府県へ問い合わせた結果、解体工事登録がされていない、建設業の許可も得ていないような業者だったら、空き家の解体を依頼するのは見合わせた方がよいでしょう。
3：数社から見積もりをしてもらう
解体費用や工事内容を比較するためにも、見積もりは数社へ依頼しましょう。
費用を比較しなければ、適性価格であるのかどうかは判断できません。工事内容も同様で、比較ができなければ、必要な工事が見積もりから抜けているかどうかも分からないからです。
必要な工事が見積もりから抜けていると、後から請求されるといったトラブルも起こります。優良な解体業者を探すためにも、見積もりは1社だけでなくいくつかの業者へ依頼しましょう。
4：あまりに安い見積もりは気を付ける
あまりにも安い見積もりは、注意しましょう。見積もりのときは安い料金を提示し、後で追加工事費用を請求されることがあるためです。
見積もりが安い場合、注意しなければならない理由はもう1つあります。安い見積もりで工事を請け負い、不法投棄などの対応により利益を得ている悪徳な業者である場合が考えられるからです。
安い見積もりを提示されたら、内容を細かくチェックし、疑問や不明な点についてしっかりと業者へ確かめるようにしましょう。
追加工事で最終的に高くなる場合がある
見積もりがあまりにも安い場合、最終的に支払う費用が高くなることがあります。なぜこのようなことが起こるのかというと、本来必要な工事費用を見積もりには載せず、見積もりを安く見せているからです。
安い見積もりを提示した後に、本来必要な工事を追加工事費用として請求してくるため、最終的には解体費用が最初の料金よりも高くなります。
見積もりの段階であまりにも解体費用が安い場合は、見積もり以外の追加工事が必要になって、かえって工事費用が高くならないかどうか、見積もりをよく確かめましょう。
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空き家の解体費用の相場を知って検討しよう
空き家の解体を検討しているのなら、空き家が建っている場所の解体費用の相場を確かめるとおおよその解体費用が分かります。そして、解体業者を決めるときは、数社から見積もりを取り、費用と工事内容を検討してください。
解体費用の相場を確かめ、抑えられる費用は抑えて納得のいく形で解体業者へ依頼しましょう。
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