不動産の減価償却方法の違いとは?計算方法について解説

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不動産の減価償却方法という言葉を耳にしたことはありますか?
不動産を所有している人やこれから購入を検討している人には重要な言葉となります。
正しく意味を理解した上で自分に合った方法を選ぶと節税対策を行うことも可能です。

今回の記事では、不動産の減価償却方法の違いや計算方法などについてご紹介いたします。
ぜひ、不動産の減価償却方法について詳しく知りたい方は参考にしてみてください。

不動産の減価償却とは

不動産の減価償却とは、不動産を取得した費用をその年に全額計上せず、一定年数に分けて計上することです。

毎年実際の支出を減らさずに一定の金額を所得から差し引けるので、節税対策を行うこともできます。

また、減価償却はあくまでも計算式上の仮定のルールと見ることができます。
不動産の価値を調べるためには建物の劣化具合や使用年数という管理状態をもとに見出すことになります。

なお、不動産の減価償却は建物のみです。
土地については適用されません。
間違って覚える方もいるので気を付けましょう。

不動産の減価償却の必要性

不動産を売却して利益を得ると譲渡所得税を納める必要がありますが、譲渡所得が少ないほど節税対策につながります。

譲渡所得を求める上での計算方法は以下の通りです。

・「譲渡所得=譲渡価額-取得費-譲渡費用」

取得費は、不動産取得費から減価償却費を控除した価格です。
譲渡費用については、測量費、仲介手数料、印紙税などを指すことがあります。

減価償却費は数年間にわたって計上できるので、譲渡所得が抑えられるので節税対策になることがあります。

不動産の減価償却の計算方法

不動産の減価償却の計算方法は3つあります。
それは「定額法」「定率法」「簡便法」です。
中でも、一番使われているのが定額法です。

なお、平成28年度の税制改正により、建物などの構築物等においての定率法は廃止されています。
そのため、今からご紹介する定率法は計算方法としては使わず、参考程度に見るようにしてください。

以下、不動産の減価償却の計算方法についてご紹介いたします。

定額法

ここでは、定額法についてご紹介いたします。
なお、1つ目は非事業で建物を取得した方、2つ目は投資用に建物を取得した方向けの計算方法となります。

・「減価償却費=取得費×償却率」

・「減価償却費=取得費÷減価償却期間」

取得費は建物にかかる費用を指します。
償却率は、建物の耐用年数に応じて定められた定額法償却率です。

定額法の特徴として、毎年同じ額の減価償却費を計上することになります。

この計算式を使うためには、以下の項目を押さえる必要があります。

取得費

不動産を購入した時に、土地以外の、建物のみにかかった費用を算出していきます。

なお、建物と土地の区別が明確になっていないケースもあります。
このような時は、固定資産税評価額を使うと建物にかかる費用を算出することができます。

償却率

償却率は、建物の耐用年数に応じて区分される割合です。

まず初めに、国税庁のHPにある「耐用年数(建物・建物附属設備)」を参考にすることで建物の耐用年数を確認できます。
続いて、国税庁のHPにある「減価償却資産の償却率表」を参考にすると、償却率の数値が出せます。

定額法を使った不動産の減価償却のシミュレーション

ここでは、不動産投資における定額法を使った減価償却のシミュレーションについてご紹介いたします。
例として、以下の情報を使用していきます。

・建物価格が5,000万円
・耐用年数が20年
・償却率が0.050

計算方法は以下となります。

・「5,000万円×0.050=250万円(償却限度額)」

このことから、毎年250万円ずつ価値が下がり、20年後には0円になるということがわかります。

定率法

ここでは、定率法についてご紹介いたします。
以下、計算方法となります。

・「定率法の償却限度額=(取得費−これまでに償却した金額)×定率法償却費」

定率法は年月を経ると少額になる仕組みがあります。

簡便法

ここでは、簡便法についてご紹介いたします。
簡便法は、中古不動産を投資用に購入した時に用いることになります。

以下、計算方法です。

・「法定耐用年数を超えていない」→「耐用年数=(法定耐用年数−築年数)+築年数×20%」
・「法定耐用年数以上の期間が経過している」→「耐用年数=法定耐用年数×20%」

利用用途別の計算方法

不動産は利用用途によっても、減価償却の計算方法が異なります。
以下、ご紹介いたしますので参考にしてみてください。

事業用の不動産の場合

事業用の不動産は、その名の通りビジネス用として所有する不動産のことを指します。
賃貸マンションやアパート、事務所や倉庫などが当てはまります。

また、不動産の取得日が平成19年3月31日以前・平成19年4月1日以降によっても計算方法が異なります。
計算方法は以下の通りです。

・「平成19年3月31日以前の減価償却の計算方法」→「(事業用の不動産の購入額ー残存価額)×償却率×使用月数÷12」

・「平成19年4月1日以降の減価償却の計算方法」→「事業用の不動産の購入額×0.9×償却率×使用月数÷12」

非事業用の不動産の場合

非事業用の不動産は、事業用としては扱っていない、主に居住用として使用している不動産のことを指します。
計算方法は以下の通りです。

・「非事業用の不動産の購入額×0.9×償却率×経過年数」

経過年数は、非事業用の不動産の所有期間を表します。
築年数ではありませんので、間違って覚えないように気を付けましょう。

定額法と定率法の違いについて

不動産の減価償却の計算方法の中でも「定額法」と「定率法」は似ていますが、どのような違いがあるのでしょうか。

まず、定額法と定率法は、減価償却費を求める上で計算方法が異なります。
また、定額法が最も使われやすい計算方法であるのに対して、定率法は平成28年度の税制改正により廃止されています。
そのため、現在、定率法で減価償却費を求めることはできません。
あくまでも参考程度に見るようにしましょう。

定額法のメリットとしては、初期に利益が出やすいことです。
定率法のメリットは、後半の時期に負担が軽減される仕組みがあります。

しかし、長期で見た時に定額法の方が手元にお金が残りやすいです。
とはいえ、定額法と定率法は最終的には同じ償却額になるという特徴があります。

不動産の減価償却の節税方法

ここでは、不動産の減価償却の節税方法についてご紹介いたします。
主に2通りのパターンがあるので、節税対策を行いたい方はしっかり押さえていきましょう。

税金を減らす節税方法

不動産を個人で購入した時に、税金を減らす方法があります。

減価償却費を使い、会計上の赤字を作った上でそこに給与所得を持ってきて損益通算させる方法です。
税務上認められている節税対策ということなので安心して利用できます。

課税を繰り延べる節税方法

法人税を節税する方法になります。
見方によっては税金の先送りとも言える方法ですが、手元に残るお金が増えるメリットがあります。
そのため、投資資金に充てたり事業拡大に踏み切ったりできます。

実際の支出は伴わず1年間で使えるお金が増える節税方法です。

不動産の減価償却の注意点

不動産の減価償却にはいくつかの注意点が存在します。
利用する方は、注意点についてしっかり押さえていきましょう。

土地は対象外

不動産の減価償却は土地は対象外となります。
減価償却は年月を経て価値が減少するもののみ適用されるためです。

土地の場合、年月を経ても価値が半減するものではなく、むしろ価値が上がるものも確認できます。

不動産の減価償却を行う上で、建物と土地を一緒にして考えてしまう方もいますが、間違いとなるので気をつけましょう。

耐用年数が決まっている

不動産の減価償却を計算するにあたり、耐用年数が設けられています。
耐用年数とは、減価償却資産が利用に耐えるとされる年数です。

建物の構造によっても耐用年数は異なるのでしっかり押さえていきましょう。

・「鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)、鉄筋コンクリート造(RC造)」→「法定耐用年数は47年」
・「鉄骨造」→「法定耐用年数は34年」
・「軽量鉄骨造」→「法定耐用年数は19年」
・「木造」→「法定耐用年数は22年」

建物の法定耐用年数を踏まえた上で、不動産の減価償却の計算を行う必要があります。

まとめ

減価償却は不動産を取得する際に必ず発生するので、計算方法や注意点をしっかり押さえることが大切です。
減価償却を使うことで、節税対策を行うこともできます。

また、不動産の減価償却の計算方法は主に3通りあります。
それは「定額法」「定率法」「簡便法」です。
最も使われているのは定額法です。

また、定率法については平成28年度の税制改正により現在は廃止されているということなので参考程度に見るようにしましょう。
なお、簡便法については投資用に中古不動産を購入した時に用いることになります。

計算方法について違いはありますが、長期的に見ると同じ償却額になる特徴があります。

不動産の減価償却として、よく間違えられやすいのが建物と土地を含めて考えることです。
対象となるのは、年月を経ると価値が減少する「建物」のみです。
土地は年月を経ても価値が減少するとは限りません。

ぜひ、不動産を所有している人やこれから購入を検討している人は減価償却のポイントをしっかり押さえていきましょう。
わからない点がありましたら、不動産のプロにぜひ相談してみてください。

今回は、不動産の減価償却方法の違いや計算方法などについてご紹介いたしました。

こんなお悩みありませんか?
解体工事ってなんだか難しそう…
結局いくらかかるの?
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