住宅ローンがまだ残っている…そんな家を売ることは可能?

解体工事の基本知識

住宅ローンとは、住宅を購入する際に金融機関から借りるお金のことです。したがって、住宅ローンの返済が全て終わらない状態で家を売るということは、借金を返し終えていないのにその家を売る、ということなのです。普通に考えたらそれはできそうにないことのように思えますが、実際はどうなのでしょうか。

住宅ローンの残っている家の売却、結論としては「不可能ではない」

住宅ローンが残ったままでその住宅を売却することは、結論からいうと「できないわけではない」といえます。ただし、そのためにはおさえておくべきポイントがあります。

売却するために踏まなければならない手順

「抵当権」を抹消しなければならない

「家を買った」とはいっても、ローン返済中は完全に自分の家、というわけではありません。それは金融機関から借金をしている状態だからで、この間は金融機関が「抵当権」というものを保有していることになります。この抵当権を抹消しない限りは、家を売ることはできないのです。

では抵当権とはどんなもので、どうしたら抹消できるのでしょうか?

抵当権って何?

抵当権というのは、住宅を購入した人(この場合は債務者)がローンを支払えなくなってしまった場合に、その住宅自体を担保として差し押さえができるという権利です。

住宅をローンで購入するということは、いったん金融機関が住宅の購入費を立て替えて支払い、その後購入者が分割で金融機関にそれを支払う(返済する)という状態です。

もし購入者がローンを支払えなくなってしまったら、金融機関としては立て替えて支払ったものが返ってこなくなるということ、要するにただの損になってしまいます。

こういう状態を防ぐために、ローン完済までは金融機関がその住宅の抵当権を有し、万が一の場合は差し押さえができるのです。

なぜ抵当権を抹消しなければいけないのか

どうして家を売るときには、この抵当権を残しておけないのでしょうか。

もし抵当権を抹消していない住宅を売りに出し、買い手がついたとしたら、その買い手は「いつ差し押さえられるかわからない物件」を手に入れることになるのです。

売り主(住宅の元の持ち主)のローンの支払いが滞ったらその家は差し押さえの対象となるわけですからね。

そんなリスクのある家を購入したがる人はまずいないですよね。だから「抵当権が残っている家は売ることができない」のではなく、正確には「抵当権が残っているような家には買い手がつかない」ということなのです。そのため、売却を考えているのであれば必ずローンを完済することで、その家の抵当権を抹消する必要があるのです。

住宅ローンが残っている家を売る方法

売却金をローン返済に充てる

要するに、借金を全部返してしまえばその住宅は売りに出せるわけですが、よくよく考えたら当然のことですよね。

結局の問題は「買い手に引き渡すときに抵当権が残っているとまずい」という点なので、引き渡しと同時にローンを完済できるようにして、抵当権を抹消する手続きを取る、ということが必要なのです。

そのため、多少順番は矛盾しているように見えますが、「現在ローンを支払っている家を売却し、それで得たお金でローンを支払う」ということは手続きとしては可能です。

家を売却した代金が実際に自分の手元に届く(=振り込まれる)のは、買い手に家を引き渡す日です。つまり、引き渡しと同時に売却した代金でローンの残債を完済し、抵当権を抹消する、ということが理論上は可能だということなのです。

売却を成功させるためのコツ

たいていは「オーバーローン」状態になる

家を売却した代金でローンの残りを支払う…それが可能なのであれば、すぐにでもその準備を始めたいところですよね。

ところが、ここで難点なのは多くの場合「ローンの残債が、売却した代金の額を上回ってしまう」という「オーバーローン」の状態に陥ってしまうことです。家を売却するだけではローンの金額をまかないきれないのですね。

なぜオーバーローンになるのかというと、たいていの場合住宅の価値が下がるスピードの方が、ローンの残債が減るスピードよりも速いから。もうひとつは、家を売却する際には税金や手数料など、さまざまな諸費用が思った以上にかさむものだからです。

この問題をクリアするためのポイントとしては、以下のようなことが考えられます。

不動産会社選びを慎重に行う

家を売却する際には、一般的に不動産会社に依頼します。その不動産会社の選択を正しく行うことが、オーバーローンを避けるためのひとつの解決策ともなります。

というのは、きちんとした不動産会社でなければ家を売却するための営業活動に熱心になってくれなかったり、適正な価格を算出してくれなかったりするからです。

複数の不動産会社に査定を依頼し、もっとも信頼できる会社を探し出すようにしましょう。

諸費用を把握しておく

前述した通り、家を売却する際には税金や手数料など諸経費がかかります。たとえば「抵当権抹消登記費用」「不動産譲渡所得税」「仲介手数料」などなど、合計で予想以上の金額になることもあるため、自分の場合はこの諸費用がどのくらいの金額になるのかをあらかじめしっかり算出しておき、「足りると思ったら足りなかった」ということがないようにしておきましょう。

家を売却してもローンが完済できなかったらどうするか

家を売却して得た金額だけではローンの残りを完済できない場合は、どうしたらいいのでしょうか。

金策する

足りない分は、他から補填するという方法があります。自分の預貯金を切り崩したり、貴金属などを売却したり、親戚などから借りたりというさまざまな手段を駆使して、なんとかローンを完済さえできれば、抵当権を抹消することは可能になります。

それでもお金が足りないなら…「住み替えローン」を検討

家の売却金ではローンが完済できない上、残りの金額も工面することができなかった…こういう場合でも、まだ「住み替えローン」という手段が残されています。これは、現在のローン残債に新しい家の購入費用のローンを上乗せして借りられるというもので、新居に抵当権を設定し直し、支払いができなかった残債を新居に住みながら返すことができるのです。

ただし金額が上乗せされる分よりいっそう厳しい審査が要求されたり、扱っている金融機関が決して多くはなかったりと少々ハードルが高めであるため、利用を考える際には十分な調査と検討が必要になるでしょう。

最後の手段「任意売却」

ローンの残債は完済できず、住み替えローンは利用できない…こうなると最後の手段「任意売却」を考える段階です。

ローンが滞ってしまった場合、一般的にはその住宅は差し押さえられ、競売にかけられてしまいますが、任意売却の場合は競売よりも高い価格で売ることが可能です。とはいえこの方法は、金融機関がローン完済を待たずに抵当権を抹消するというものなので、原則的には金融機関に応じてもらうことがかなり難しいものです。したがって、不動産会社に仲介に立ってもらって金融機関と交渉を行いながら進めていくことになります。

また、任意売却するにはローンを滞納している事実を踏まえて金融機関がローン契約を破棄し、「事故債権」として扱います。こうなると「個人信用情報機関」というものにその事実が残り、いわゆる「ブラックリストに載る」という状態になってしまいます。

競売にかけられることもなく、競売よりも高い価格で売れるなら…と一見メリットばかりのように見える任意売却ですが、デメリットも多くあるということです。やはりなんとか金策してローンを完済して売却、というのがベストなのですね。

まとめ

ローンの残っている家を売却する際、ネックになるのは「抵当権」です。ローンを完済すればこの抵当権は抹消できるため、家を売却した資金やさまざまな手段でまずはしっかりと資金を用意することが必要です。それが難しければ、住み替えローンや任意売却といった方法の検討も必要となるでしょう。手順やデメリットをしっかり把握しておきたいですね。

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