住宅ローン繰り上げ返済を考えるなら…目的を明確にして最適なタイミングを知ろう

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住宅ローンの「繰り上げ返済」を行うと、利息の支払い負担が減り、住宅ローンの総支払い額を減らすことができるため、「お得」「ぜひやりたい」と大半の人が考えることでしょう。

実際、きちんと活用すればローンの総返済額を減らすことができて、返済計画にも良い影響をもたらしますが、そのためには「いつ行えばいいのか」「注意することは」ということをしっかり押さえておきたいところです。

そこで今回は、住宅ローン繰り上げ返済についてのポイントを解説してきます。

住宅ローン繰り上げ返済とは

住宅ローンの返済は毎月一定額で行うのが一般的ですが、それとは別で元金の一部もしくは全部を繰り上げて返済することを、繰り上げ返済といいます。

繰り上げて返済するのは元金なので、この部分にかかるはずだった利息を支払わなくて済む、というメリットがあります。つまり将来支払うはずだった利息分を節約できるのです。

一般的にはいつでも、どのタイミングでも行えますが、最低返済額や手数料の金額は、住宅ローンを組んでいる金融機関によってまちまちであるため、あらかじめ確認が必要となるでしょう。

繰り上げ返済の方法には2種類あります。

毎月の返済額は変えずに残りの返済期間を短くする「返済期間短縮型」と、反対に残りの返済期間はそのままで毎月の返済額を変えない「返済額軽減型」です。

どちらがいいかは人それぞれであり、自分に合う方を選ぶことができます。まずは各方法を詳しく見てみましょう。

返済期間短縮型

前述したように、返済の「期間が短くなるけれど、毎月の金額は変わらない」という方法です。利息の軽減効果という点だけで見ると、返済額軽減型よりも効果は高くなります。つまり、住宅ローンの総返済額をより抑えられる可能性があるということです。

返済期間短縮型が向いているのは、まず「少しでもローン返済額を減らしたい」という人。前述した通り、利息の軽減効果が高くてローンの総返済額を比較的多めに減らせるからです。

また、「定年までにローンの返済を終えてしまいたい」という人にも向いています。住宅ローンを組む年齢によっては、現在勤めている仕事の定年を迎えても返済が続く場合があるでしょう。定年退職して収入が不安定になってしまう前に返済を終えるため、返済期間を短縮する方法が有効なのです。

返済額軽減型

こちらは「返済期間は変わらず、毎月の返済額を少なくする」という方法です。

住宅ローンの返済中に収入や支出の増減があって家計を見直した際に、「毎月のローン返済負担をもう少し抑えたい」と考える人、また「金利上昇によって返済負担が大きくなったことを見直ししたい」という人に向いた方法といえます。

2つのタイプ、どちらがいい?

どちらの繰り上げ返済タイプにも、それぞれ向いている人がいるというのはご紹介した通りです。利息の減額という点では、たしかに返済期間短縮型に軍配は上がりますが、返済額軽減型は利息の支払いもある程度減らしつつ毎月の返済負担も少なくできるというメリットがあります。

やはり、家計の状態や今後の人生設計によってどちらが合うか合わないかは決まってくるといえるでしょう。

繰り上げ返済をするべきベストタイミングとは

繰り上げ返済は、残高が高ければ高いほど利息の軽減ができるため、行うのは早ければ早い方がいいだろう、と考えがちです。

また、住宅ローンは経済的にも精神的にも負担になるから、とにかく早く返してすっきりしたいとも思うものです。

しかし、「早ければ早いほどいい」という単純なものではありません。実際はさまざまな要素が絡み合い、行うべきベストなタイミングというものが人それぞれあるのです。

一般的に、繰り上げ返済を行う時期の検討をする際にきちんと組み込んでおくべき要素には、どのようなものがあるでしょうか。

生活資金はきちんと残しておけるか

詳しくは後述しますが、繰り上げ返済で貯金全額をつぎ込んでしまうと、その後の生活でもしまとまったお金が必要になった際に手元のお金が全くなくて困った、という事態になりかねません。

住宅ローンの返済は長く続くものですが、金利は比較的高くなく、元々設定している毎月の返済額さえきちんと支払っていれば当面問題はないものです。普段の家計に無理をかけてまで繰り上げ返済を早々と行おうとすることは、まさに本末転倒です。まずはしっかり貯金をしながら、繰り上げ返済を行うべき時期をじっくり見極めることが大事といえます。

住宅ローン控除適用期間

住宅ローン控除とは、「年末時点における借り入れ残高の1%にあたる金額が、所得税や住民税から控除される」という制度です。

つまり、繰り上げ返済を行うことで住宅ローンの残高は当然減るため、年末時点での借り入れ残高が減ることで、住宅ローン控除額もその分少なくなってしまいます。

また、住宅ローン控除を受けるためには、「ローン返済期間が10年以上である」という要件があります。返済期間短縮型で繰り上げ返済を行ったら、当初の返済開始から返済期間が10年未満となってしまった、という場合は、住宅ローン控除が受けられなくなってしまいます。この点にも十分注意しなければなりません。

借入残高が多ければ多いほど繰り上げ返済の恩恵は大きなものとなりますが、住宅ローン控除による恩恵と見比べる必要は出てくるということです。場合によっては、住宅ローン控除期間が終了してから繰り上げ返済を行う方が、全体的に見るとお得ということもあるからです。

有利なタイミングは、やはり人によって変わります。住宅ローン控除および繰り上げ返済のメリットを最大限に活かすためには、銀行の担当者に一度相談してみるのも手です。

住宅ローンの金利が1%未満か、そうでないかを確認する

前項で述べたように、繰り上げ返済による恩恵と住宅ローン控除による恩恵のどちらを取るか、あるいはどちらも取れるか、ということを検討する際「住宅ローンの金利が1%未満なのかどうか」が目安のひとつとなります。

住宅ローンの金利が1%未満であれば、繰り上げ返済をして支払う利息と住宅ローン控除による減税額を比べたときに、控除によって得られるメリットの方が大きくなるのです。

そのため、金利1%未満の場合は「住宅ローン控除の期間が終わってから繰り上げ返済を行う」方がいい、といえます。

逆に金利が1%以上である場合は、控除による減税額よりも利子の支払いのほうが多くなるケースがあるため、住宅ローン控除期間にこだわらずに繰り上げ返済をしても、メリットを得られる可能性は高くなるといえるでしょう。

さまざまな可能性を考えて、前述した通り一度専門家にシミュレーションを依頼することがもっとも確実です。

定年退職までに完済できるようにする

前項でも述べましたが、定年退職後に収入が不安定になった状態で住宅ローンの返済が続くことに不安を覚える方は少なくないでしょう。年金でローンを払い続けることも、退職金をローン返済に充てることも、家計に大きく負担を与えます。

こういった事態を避けるためにも、定年退職前にはローンを完済できるように、返済期間短縮型で繰り上げ返済を行っておくべきといえるのです。

繰り上げ返済を行う際の注意点・ポイント

手元の貯金との兼ね合いを考える

上記でも少し触れましたが、いくらローンの利子支払いを節約できるからといっても、手元にほとんど貯蓄を残さないで繰り上げ返済に充ててしまうと、いざ何か急な出費があったときに苦しくなってしまいます。

子どもの進学で思った以上にお金がかかったり、病気やケガで大きな出費があったり、また仕事の都合で収入が減る・なくなるという可能性もゼロではないのです。

もし繰り上げ返済で手元にほとんどお金を残していない状態で教育資金や住宅のリフォームが必要になってしまった場合、新たに教育ローンやリフォームローンを利用すればいいのでは?という考え方もありますが、一般的にこれらは住宅ローンよりも金利が高く設定されています。

せっかく住宅ローンを繰り上げ返済して利息を減らしても、新たに組んだローンがその利息を上回るような金利であれば、全く意味がなくなってしまうのです。

思いがけない事態に対応できるようにしておくためにも、繰り上げ返済に充てる金額と手元に残しておく金額はバランスが大事です。くれぐれも余裕をもった返済計画を立てるようにしましょう。

目安としては、半年~1年分の生活費相当分の金額は最低でも手元に残しておく、というイメージでいるといいですね。

手数料や最低返済額を確認する

繰り上げ返済を行う際には、住宅ローンを組んでいる金融機関によってもさまざまですが、手数料がかかることがあります。特に窓口や電話で手続きするとほとんどの場合で発生します。インターネット経由であれば無料とする金融機関もありますし、変動金利か固定金利かという金利タイプで手数料の有無に差が出ることもあります。まずはあらかじめ細かく確認しておきましょう。

手数料の金額次第では、こまめに繰り上げ返済するとメリットが薄れることも考えられます。まとめて繰り上げ返済するなどの対応も頭に入れておかなければなりません。

また、こちらも金融機関によって異なりますが、最低返済額が決められていることもあります。1円から受け付けているところもあれば、10万円以上からでなければならないというところもあります。こちらも繰り上げ返済をある程度まとめて行うべきか、こまめに行ってもよいかという判断材料になるため、しっかり確認が必要です。

特に、これから住宅ローンを組んで新居の購入を考えている方は、この2点にも注意して住宅ローン商品を選ぶとよいでしょう。

毎月自動で繰り上げ返済してくれるサービスもあり

ある要件を満たせば、一定の期間ごとに自動的に繰り上げ返済を行うサービスを実施している金融機関もあります。要件が自分に合っていて、うまく活用できそうなのであれば、こういったサービスも視野に入れてみるといいでしょう。

借換えという手もある

毎月の返済額を引き下げるということが目的で、繰り上げ返済を考えているのであれば、他に「借換え」という方法も知っておいて損はないでしょう。金利の低い他の金融機関に乗り換える、ということです。

ただ借換えには事務取扱手数料などの諸費用がかかってしまうため、おおよそ「ローン残高が1,000万以上」「残り返済期間が10年以上」「借換え前と後の金利差が1%以上ある」という条件を満たしていれば、借換えを行っても十分メリットを得られる可能性があるといわれています。

繰り上げ返済だけでなく、借換えも視野に入れてみるといいでしょう。

まとめ

繰り上げ返済はうまく活用すれば利息分の支払いを大きく節約できますが、そのためには時期やタイミングを見極め、注意点やポイントを押さえておく必要があります。また、自分は何のために(支払いの期間を短縮したいのか、毎月の支払負担を抑えたいのか)繰り上げ返済を行うのかという目的をはっきりさせておくことも重要です。

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