土地譲渡とは?贈与・相続との違いについても解説

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いらない土地は、主に3つの方法から「譲渡」「贈与」「相続」どれかを選んで手放すことができます。
似ている言葉となりますが、意味や課税対象がそれぞれ異なるので、しっかり押さえていきましょう。

今回の記事では、土地譲渡について、贈与、相続との違いなどをご紹介いたします。
ぜひ、自分に合った土地の手放し方を知りたい方は参考にしてみてください。

土地譲渡とは

土地譲渡とは、金銭的対価と引き換えに土地を譲り渡すことを指します。
譲渡は「譲り渡す」と書くことから、中には無償で相手に土地を譲り渡すことと勘違いして覚えてしまう方もいます。しかし、これは間違いです。

また、土地を売買する以外にも、何らかの物を交換して土地を譲り渡すことも土地譲渡と言います。
「譲渡」は「売却」という言葉に言い換えることも可能です。

土地譲渡と土地贈与の違いとは

譲渡と贈与については、主に2つの違いがあります。

1つ目は、土地を有償か無償かで引き渡すことの違いです。
譲渡は有償で引き渡しますが、贈与は無償で所有権を相手に引き渡す行為を指します。

2つ目は、譲渡と贈与は課税対象が異なることです。
譲渡は譲渡した側が課税対象となりますが、贈与は贈与された側が課税対象です。

譲渡と贈与は似ている言葉となりますが、意味や課税対象は違うのでしっかりポイントを押さえていきましょう。

土地譲渡と土地相続の違いとは

譲渡と相続については、主に3つの違いがあります。

1つ目は、土地を有償か無償かで引き渡すことの違いです。
譲渡は有償となりますが、相続は無償で行います。

2つ目は、課税対象が違うというものがあります。
譲渡の場合、課税対象は譲渡した側となりますが、相続の場合、相続された側が課税対象です。

3つ目は、土地を引き渡すタイミングと言えます。
譲渡の場合、明確な規定は設けられていませんが、相続の場合、被相続人の死後ということになります。

譲渡と相続は似ているようで大きな違いがあるので、しっかりポイントを押さえていきましょう。

土地の譲渡・贈与・相続の納める税金の種類

土地を譲渡・贈与・相続した時、どのくらいの税金を納める必要があるのか気になることはありませんか。

ここでは、土地の譲渡・贈与・相続の納める税金の種類についてご紹介いたします。

土地を譲渡した時の納める税金

土地を譲渡した際に利益が生じた場合、売主は所得税と住民税を支払うことになります。
課税譲渡所得金額は、以下の計算方法から求めることができます。

・「収入金額−(取得費+譲渡費用)−特別控除額」

土地を贈与した時の納める税金

土地を贈与した時、土地を譲り受けた側は贈与税を支払う必要があります。
基礎控除後の課税価格は、以下の計算方法から求めることができます。

・「1年間に贈与を受けた財産の合計額−基礎控除110万円」

土地を相続した時の納める税金

土地を相続した時、土地を譲り受けた相続人は、相続税を支払わなければなりません。
なお、土地を含めた相続財産の額に応じることになります。

課税遺産総額は、以下の計算方法から求めることができます。

・「課税価格の合計額−基礎控除額3,000万円+(600万円×法定相続人の数)」

また、税率は以下の通りとなります。

・「課税価格」→「税率」→「控除額」

・「1,000万円以下」→「10%」→「なし」
・「3,000万円以下」→「15%」→「50万円」
・「5,000万円以下」→「20%」→「200万円」
・「1億円以下」→「30%」→「700万円」
・「2億円以下」→「40%」→「1,700万円」
・「3億円以下」→「45%」→「2,700万円」
・「6億円以下」→「50%」→「4,200万円」
・「6億円超」→「55%」→「7,200万円」

土地譲渡を行うまでの流れ

以下、土地譲渡を行うまでの主な流れについてご紹介いたします。

1.事前準備を行う
2.不動産会社に査定の依頼を行う
3.契約を結ぶ
4.土地の売却活動を開始
5.値下げ交渉が行われる
6.売買契約を結ぶ
7.土地の引き渡しを行う
8.確定申告をする

順番に見ていきましょう。

事前準備を行う

まず初めに、土地譲渡を行うために計画を立てる必要があります。

「何故土地を売却しようと考えたのか」「いつまでにどのくらいの価格で土地を売りたいのか」などを大まかに決めておくと、不動産会社に査定依頼をする上で相談をスムーズに進めやすいです。

また、土地譲渡に必要な書類も揃えておく必要があります。
例として、以下のものを用意することがあります。

・身分証明書
・印鑑証明書
・固定資産税納税通知書
・土地測量図
・境界確認書
・建物がある場合は、建築確認済証 など

不動産会社に査定の依頼を行う

次に、不動産会社に査定の依頼を行います。
土地がどのくらいの値段で売れそうか、実際にプロの目で確かめてもらう必要があります。

また、不動産会社によっては査定額が変動しやすいので、複数の会社に依頼する方法もおすすめです。
場合によっては、数百万円以上査定額に差が生じてしまうことも珍しくありません。
サービス対応が良いかも併せてチェックすることができます。

なお、一つずつ不動産会社を見て回るのも時間がかかるので、一括査定サービスを利用するのも良いでしょう。

契約を結ぶ

土地譲渡の依頼を行いたい不動産会社が見つかったら契約を結んでいきます。

契約方法は主に3種類。「一般媒介契約」「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」の中から選ぶことができます。

一般媒介契約は、2社以上の不動産会社と契約することが可能です。
専属専任媒介契約と専任媒介契約は、1社のみと契約を結ぶ形になります。

一般媒介契約と専任媒介契約は、自分で直接土地の売却取引が行えます。
専属専任媒介契約の場合は不可です。

なお、不動産会社から活動報告を受ける頻度は、専任媒介契約では2週間に1回以上、専属専任媒介契約では1週間に1回以上となります。
一般媒介契約では、活動報告を受けることは法令上では定められていません。
土地を早く譲渡したい方は不安になることもあるかもしれません。

メリット・デメリットを押さえた上で、自分に合う契約方法を選んでいきましょう。

土地の売却活動を開始

契約を結んだ後、土地の売却活動を開始します。
査定価格を参考にした上で、土地の売り出し価格を決定していきます。

値下げ交渉が行われる

土地を含む不動産の売買では、値下げ交渉がよく行われます。
そのため、事前に値下げ交渉が行われることを見込んだ上で、土地の売り出し価格を決定することも大切です。

売買契約を結ぶ

買い手が決まれば、売買契約を結ぶ形になります。
この段階で買主から手付金が支払われます。

土地の引き渡しを行う

買主から頭金の決済が完了した後、土地の引き渡しが行われます。
土地を引き渡す日は、土地の所有権が移り変わる日でもあります。
法務局で所有権移転登記の申請が行われます。

確定申告をする

土地の譲渡が完了した翌年、利益が生じた場合、2〜3月頃に確定申告を行います。
忘れずに申告を行うようにしましょう。

土地を譲渡する時にかかる費用

土地を譲渡する時にかかる費用は以下となります。

・仲介手数料
・税金
・抵当権抹消費用
・測量費用
・解体費用
・地盤調査費用

順番にご説明していきます。

仲介手数料

仲介手数料は、不動産会社に土地譲渡の仲介を依頼をする時に発生する費用です。
売買契約時と決済後のタイミングで半分ずつ支払うことになります。

仲介手数料の費用を求める上での計算方法は以下となります。
なお、仲介手数料の上限は法律で定められているため、費用を必要以上に支払う心配がありません。

・「売却価格」→「仲介手数料の上限」

・「200万円以下の金額部分」→ 「売却額×5%+消費税」
・「200万円を超え400万円以下の金額部分」→ 「売却額×4%+消費税」
・「400万円を超える金額部分」→ 「売却額× 3%+消費税」

税金

土地の譲渡をする上で支払う税金は以下となります。

・印刷税
・譲渡所得税
・復興特別所得税

抵当権抹消費用

抵当権抹消費用は、土地のローンを完済したタイミングで抵当権を抹消する上で必要となる費用です。

不動産1件につき1,000円の費用がかかります。
そのため、土地のみの譲渡となる場合は抵当権抹消費用は1,000円です。

測量費用

測量費用は、譲渡する土地と隣接する土地の境界線を明確にするために、確定測量を行うためにかかる費用です。
費用相場は60〜80万円と言われています。
土地の価値を高めるためにも測量は必要性がある作業です。
 

解体費用

古家を解体して更地にしてから土地を譲渡する場合、解体費用がかかります。
また、解体する家の構造や建材によっても費用相場は変動します。

木造で50坪の場合、解体費用の目安は125〜300万円です。
鉄筋コンクリートで50坪の場合、解体費用の目安は175〜350万円となります。

なお、アスベストが含有されている建物では別途費用がかかります。

地盤調査費用

地盤調査費用は、土地の資産価値を下げる原因がないか調査するためにかかる費用です。
不動産は高額な買い物となるので、安心して売買するために地盤調査済みの物件を求める買主の方が増えています。
費用相場は5万円前後と言われています。

まとめ

土地譲渡とは有償で土地の権利を譲り渡すことを言います。
「譲渡」という言葉は無償で譲り渡すことと覚える方もいます。しかし、これは間違いです。
また、「譲渡」は「売却」という言葉に言い換えることも可能です。

譲渡の他にも、贈与、相続と似ている言葉があります。
贈与は、無償で所有権を相手に引き渡す行為を指し、課税対象は贈与された側です。
相続は、無償で行えますが課税対象は相続された側、土地を引き渡すタイミングは被相続人の死後となります。

土地の譲渡を行うには、一連の流れがあり、時間もかかりやすいです。
日にちに余裕を持って取り組む必要があります。

なお、土地をなるべく高く売りたい方は、複数の不動産会社に査定に出すようにしてください。
今回は、土地譲渡について、贈与、相続との違いなどをご紹介いたしました。

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