主に不動産業界や建築業界で使われる業界用語のひとつとして、「デベロッパー」というものがあります。不動産会社やゼネコンと何が違うのでしょうか。それぞれ言葉は聞いたことがあるとしても、なかなか違いはわからないものですよね。 今回はデベロッパーの意味や、ゼネコンや不動産会社との違いを解説します。
デベロッパーとは
デベロッパー（Developer）とは、開発者を意味します。マンションやビル、また街づくりに必要な不動産全体の開発をする専門業者のことを指します。 土地や建物を扱う不動産業は、主に、「企画」「開発」「販売」「仲介」「賃貸」「管理」と、さまざまな業務がある中で、デベロッパーといわれる企業はプロジェクトの基礎になる部分の「企画」と「開発」を担う仕事をします。さらにはリゾートや商業施設の開発、大規模な宅地造成なども手掛けたりします。
デベロッパーの特徴
デベロッパーの仕事は、幅広い不動産業の中でも「企画」と「開発」に特に重点を置き、クライアントの要望と地域の特性を生かし、どういった建物があるといいか、どんな施設だといいのかを思案することです。企画・開発段階では街の企画開発や、都市開発などがメインとなります。 これらの事業にはたくさんの企業が係わりますが、デベロッパーはその事業の主体となります。そのため、デベロッパーに就職するのであれば、宅地建物取引の資格が必要で、建物などの不動産販売や賃貸の仲介を行うためには欠かせません。
デベロッパーと不動産会社の違い
不動産会社は、先ほど述べた通り、不動産業の中の「企画」「開発」「販売」「仲介」「賃貸」「管理」でいうと、主に「販売」「仲介」「賃貸」「管理」の部分に重きを置いた会社といえます。
確固たる線引きはありませんが、街の賃貸不動産会社が企画や開発はまず行いませんし、会社の中に部署はあったとしても、デベロッパーがアパートなどの賃貸の仲介をメインとして行うこともありません。川上の仕事をデベロッパーが行い、川下の仕事を不動産会社が行うというイメージになるでしょう。 しかし、ビジネスモデルとしては、住宅やマンションを売って売却益を得たり、商業施設のテナントから賃料を得たりといったこともあります。
デベロッパーとゼネコンの違い
デベロッパーとゼネコンの違いを図式化すると、街の不動産に関わるプロジェクトの開発業者がデベロッパーで、それに対してその開発事業の工事を請け負うのが建設会社(ゼネコン)といった構図になるといえます。 ゼネコン＝デベロッパーの下請けの建設業者ということではありませんが、大きなプロジェクトの場合には、ゼネコンが入ることが多くなっています。
デベロッパーの仕事
デベロッパーと不動産会社やゼネコンの違いがわかったところで、次にその仕事内容を流れに沿って説明します。
用地取得
これは、建物を建設するための土地を取得する手続き関連の仕事です。
不動産業者や行政と連携を取りつつ、目的やクライアントの意向に沿った土地を選定し、実際に取得に至るまでの交渉を行います。そして、土地の候補が見つかると、大体のプランや建設費用を算出して事業計画の提案をします。 ここでは、最新情報を集める情報収集能力や各セクションへの仕事に対してのレスポンスの速さが要求されるため、いかに早く、そして正確に物事を進めていけるかが重要なカギとなります。
設計と施工管理
次に設計と施工管理です。企画を考案するデベロッパーに対して実際の設計・施工はゼネコンが行いますが、企画を提案しているデベロッパーはゼネコンが行う設計や施工に対して、プランのチェックを行い、クライアントの要望通りの工期や竣工時期・予算などと合致するように調整します。設計・施工の実務はゼネコンの仕事ですが、細かい点でのクライアントの意向を乗せるのが、ここでのデベロッパーの仕事になります。
マーケティング
マーケティングは、特に商業施設であればどこにあれば集客できるのか、どのような店舗が望ましいか、マンションなどの場合はどのような間取りにするか、価格帯はどう設定するかなど、メインとするターゲット層に合わせて複合的に考えなければなりません。 そのため、綿密な区画割りやテナントの誘致がデベロッパーの大切な仕事となります。
営業販売
実際の売り出しやテナント募集の営業を行います。マーケティング戦略を元に、インターネットのサイトやパンフレット、DMなどを作成し、顧客や一般利用者へ宣伝を打ち出します。 デベロッパーの仕事は、不動産の川上の仕事と述べましたが、自社で開発した物を売り出し、テナント料を得るような仕事も大切な仕事のひとつです。
総務管理
不動産や建設の仕事は、膨大な数の書類の作成が必要となります。これらの書類を作成し、手続きも行います。大手のデベロッパーの場合は、各部門の担当ごとに分けて行うこともありますが、小規模の開発になるとそんなことも言っていられないため、少人数でこなすことも少なくはありません。
デベロッパー大手6社
三井不動産株式会社
オフィスビルや商業施設、ホテルなど総合的に強みを持つ業界最大手のデベロッパーです。 主要開発エリアは東京、日本橋で東京ミッドダウンやコレド室町などを手掛けています。東京・日本橋・八重洲・日比谷などの再開発を進めています。
三菱地所株式会社
1890年に東京・丸の内一帯を購入して開発を進めてきた歴史から、主要エリアは、丸の内・大手町など。代表的な建物として、丸ビル・横浜ランドマークタワーなどがあります。三井不動産株式会社とは東京駅を中心に二分するような形となっています。
住友不動産株式会社
主要エリアは新宿で、東京都心部を中心にオフィス賃貸や、分譲マンション事業に注力しています。マンションの供給戸数はトップを誇り、オフィス事業には依存しない経営体制となっています。再開発事業としては、六本木・西新宿・飯田橋などの都心を中心に36か所。代表的なものは泉ガーデンや住友不動産新宿グランドタワーなど、大規模複合開発を行っています。
東急不動産ホールディングス株式会社
東急グループの中の1社です。オフィスビル事業や都市開発事業、住宅事業、海外事業、小売り事業など、幅広く事業展開をしており、主要のエリアは渋谷です。東急電鉄とタッグを組み渋谷液周辺の再開発を手掛けます。鉄道系のグループを活かして事業展開をしているのが特徴で、東急プラザや、キュープラザなど大規模な商業施設を手掛けています。
野村不動産ホールディングス株式会社
こちらは、分譲マンションの売り上げが半分以上を占め、建設・販売・管理を一貫体制としているのが特徴です。主要エリアは新宿で、諸都県を中心とした「PROUD」と呼ばれるブランドでマンションや戸建てを展開しています。オフィスビルは中規模程度のサイズでかつ高級感のある「PMO」ブランドを展開し、他社と差別化しています。今後は、都市型のコンパクトタウンへの取り組みを強化するとともに、野村不動産の強みを生かした「住宅を核とした大規模複合型」を推し進めています。
森ビル株式会社
都市再開発、不動産賃貸・管理事業・文化・芸術・タウンマネジメント事業を展開。六本木ヒルズや表参道ヒルズ、虎ノ門ヒルズなどを都心に大型複合施設を多数所有しているので、賃貸管理事業の割合が大きく、そのため安定した経営となっているのが特徴です。
今後のデベロッパー業界
この業界は社会情勢に敏感で、大変大きく左右されます。大規模開発になると莫大なお金が動くため、金利の上昇や景気の変動といった社会情勢に大きく影響される業界といえます。そのため、景気が悪くなると業績が落ちる可能性もあります。 しかし大手のデベロッパーは、根ざしている拠点ともいうべき主要都市があったり、幅広い事業展開をしていたり、毎月安定した収益が上がるような取り組みも行っています。高層ビルの老朽化に伴った解体工事の後の開発や、大型の公共工事に伴う街の再開発など、そういった分野での事業もまだまだありますので、今後の街づくりでデベロッパーの活躍が期待されます。
まとめ
ゼネコンと混同されがちなデベロッパーは、不動産における「企画」「開発」の仕事をメインとする会社ですが、中には「販売」や「賃貸」、「管理」も行っている会社もあります。
しかし、施工のプロであるゼネコンに対して、デベロッパーは土地の仕入れからテナントの管理まで行うので、不動産業界のプロといえるでしょう。 ゼロから建設提案のプランを考案し、それをゼネコンに施工してもらい、竣工した施設などのテナント募集はデベロッパーが行うなどをします。そういった点では、ゼネコンと切っても切れない間柄となっています。
