【借地の返還方法】更地にする解体費用、返還時の手続きも解説

解体工事の基本知識

前回の一般的な返還方法の流れの各項目について詳しく説明していきます。今回は土地賃貸契約書を確認する時に気をつけたいこと、借地の返還方法についてを解説します。

土地賃貸契約書を確認する

一般的には借地契約の中途解約はできませんが、違約金などの条件付きで中途解約が可能な契約をしている場合もあります。残りの契約年数の出費と比較して違約金の方が安ければ、違約金を払ってでも中途契約をした方がいいケースもあります。

借地権に関係する法律について
借地法(旧法):1921年(大正10年)に定められた法律
借地借家法(新法):1992年(平成4年)8月に定められた法律

借地権の契約や更新には借地法(旧法)と借地借家法(新法)によって期間や再築に関することなどが定められています。更新だけでなく返還にも関わってきますので、自分の契約にはどちらが適用されるのかを確認しておきましょう。

1992年7月31日までに契約(更新)した借地権には借地法(旧法)が適用され、1992年8月1日以降に契約(更新)した借地権には借地借家法が適用されます。

旧法と呼ばれる借地法は一度貸したら半永久的に貸し続けなければならないような法律で、借地権者(借地人)に過度に有利な法律だったため、借地権を設定する地主が少なく、土地を有効利用できていませんでした。そこで借地借家法では借地権設定者(地主)の権利が主張できるように改められ、定期借地権という制度も設けられました。

1992年7月31日以前からの借地契約については、借地権者が不利にならないよう、借地法(旧法)が適用されます。双方の合意があれば旧法の借地権から新法の借地権への変更が可能です。

借地法には借地の変換に関する規定はなく、借地権設定者(地主)が借地の返還を求めてしばしば調停や訴訟が起こります。

借地借家法には借地権設定者(地主)が更新を拒絶できる事由や条件の規定があり、借地の賃貸契約更新ができない場合には、借地権を返還することになります。

借地の契約更新ができない場合や、借地を必要としなくなった際には、借地権を返還します。

借地権の返還する3つの方法

借地権設定者(地主)に無償で返還する

借地・借地権の返還には無償での返還と有償での返還があり、無償での返還はよくある事例です。

借地に存在する建物は、借地権者(借地人)が解体し、更地にしてから借地権設定者(地主)に返還します。

解体工事や処分費用も借地権者(借地人)が全額負担するのが原則です。解体業者を選び、建物の解体が終了するまでには数ヶ月かかることもめずらしくありません。借地権設定者(地主)に返還する場合には、準備を計画的に進める必要があります。

借地権設定者(地主)に有償で変換する

借地権には価値があり、売買や相続も可能です。地価が高い地域の場合は、地価の数十パーセントもの価値が付く場合があります。

こういった価値の高い借地権の返還は無償ではなく、有償で行われることが多く、借地権設定者に返還する場合は、買い取ってもらえる事例も少なくありません。

こういった場合にも、借地権者(借地人)は建物を解体し更地にして返還する必要がありますが、借地権設定者(地主)側からの契約解除や、契約更新を拒んでいる場場合には、「建物買取請求権」の行使が認められる場合があります。建物の実質的な買取はしないが、借地権設定者(地主)が解体費用を負担するなどの事例もあります。

合意解約の場合には認められない事例が多く、必ず買い取られるものではありませんのでご注意ください。

借地権を第三者に売却する

前述したように借地権には価値があるので、借地権設定者(地主)に有償で返還(売却)することがありますが、実は第三者に売却することも可能なのです。

この場合、借地権設定者(地主)が金銭的な負担をすることがなく、また、適正価格で売却できる可能性が高いです。

前提として借地の売却には借地権設定者(地主)の了承が必要になりますのでご注意ください。

続きでは解体費用を抑えるコツ、建物滅失登記申請書について解説します。

解体業者を選び解体工事を行う

複数の業者から相見積もりを取る際には、「複数の業者に見積を依頼している」と、あらかじめ相見積もりであることを予め伝えておきましょう。

条件に合わなかった見積もりだった時に断りやすいですし、業者が受注前提の見積もりだと勘違いして準備を始めてしまうといったようなトラブルを未然に防ぐこともできます。

解体費用は建物の構造、足場や必要になる重機、建物以外で撤去必要になる樹木や地中に埋設された物などにより大きく異なるため、相場というものがわかりにくいです。

一般的な木造(W造)の場合は坪単価4万円前後、軽量鉄骨造(S造)の場合は坪単価5万円前後、鉄筋コンクリート造(RC造)の場合は6万円前後が目安と言われます。おおよその額として参考にしてください。

極端に高い見積もりを出してくるような業者は論外ですが、極端に安い業者は不法投棄など違法な行為を行っている場合があります。信頼できる業者を選ぶよう心がけましょう。

解体費用を抑えるコツ

時間や労力はかかりますが、自分でできる範囲のことをすることで解体費用を抑えることが可能です。費用を抑える方法を紹介しますので参考にしてください。

自治体の助成金を利用する

古い建物の場合には解体費助成を行っている自治体もあります。受給金額や受給条件は自治体によって異なりますので、事前に自治体へ問い合わせてみましょう。

自分でできる範囲の物は自分で処分する

電化製品や家具など売却が可能なものはリサイクルショップに引き取ってもらう、自分でゴミ処理場へ搬入するなど業者への委託を減らす事で処分費用を抑えることができます。

借地の返還と建物滅失登記

建物滅失登記を申請しなかった際には以下のようなデメリットが生じます。

  • 解体して存在しない建物に固定資産税がかかり続ける
  • 建築許可がおりないためトラブルになる
  • 建物の所有者が亡くなった場合、建物滅失登記の手続きが煩雑になってしまう
  • 申請義務を怠った過料(10万円以下)を課される場合がある

申請し忘れると大変なことになってしまう建物滅失登記ですが、実は申請手続きは簡単にできます。ここでご紹介しますので忘れずに行ってください。

用意する書類

  • 建物滅失登記申請書:法務局のウェブサイト(http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/minji79.html)からダウンロードできます。記入見本もありますので、必要な項目に入力してプリントアウトしてください。取り壊した建物が建っていた位置がわかる地図
  • 建物滅失証明書:解体業者からもらいます
  • 建物を取り毀した工事請負人の証明書:解体業者からもらいます
  • 代表者の資格を証する書面(会社の登記簿謄本など):解体業者からもらいます
  • 代表者の印鑑証明書:解体業者からもらいます

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