空き家を放置していませんか? 空き家対策特別措置法について

解体工事の基本知識

年々増え続ける空き家問題改善のため、空き家対策特別措置法は2015年に施行されました。

腐朽した空き家が崩壊するなどの危険から守り、建物や土地を有効利用することを目的としています。

特に「特定空家等」として勧告されも放置してしまった場合、その敷地の固定資産税は最大約4倍になってしまいます。

空き家の定義 -対象となる建物は?-

まず空き家とはどういった建物を指しているのでしょうか。“空家等対策の推進に関する特別措置法“によると、「建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地(立木その他の土地に定着する物を含む)」と定義されています。

うーん。こういった法律的な表現ってわかりにくいですよね。

つまり、電気、水道、ガスの使用を含め、年間を通じて人の出入りがない=使用されていない状態の建物を空き家とみなすということですね。

“特定空家等”とはどういった状態なのか

では“特定空家等”とはどういった状態なのでしょうか

地自治体の職員、または地方自治体から委託を受けた会社などにより、立ち入り調査が行われ、空き家対策特別措置法に則り、問題がある空き家として指定された場合、“特定空家等”と指定されます。

具体的には以下のような建物を指します。

 倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
 その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態 

この“特定空家等”に指定されてしまうと、勧告や命令、指導が行われ、場合によっては行政代執行や過料が課される事があります。

年々増え続ける空き家

空き家はなぜ増えてしまうのでしょう。 放置される空き家が増え続ける問題をどうにかしようという理由から“空き家対策特別措置法”は施行されました。

空き家が増える代表的な理由のひとつに「放置したほうが税制上有利」ということがあります。

固定資産税と軽減措置(住宅地の課税標準の特例)

土地や建物の所有者にかかる固定資産税は、地方税のひとつ。一般的に不動産評価額の1.4%が固定資産税になります。

税額は、課税標準に税率を乗じる事により算出する。税率は都道府県及び各市町村が設定することが可能で、標準税率は1.4%である。以前は2.1%までという限度税率の取り決めもあったが現在は廃止されている。大概の自治体は標準税率で算出している。

https://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%9B%BA%E5%AE%9A%E8%B3%87%E7%94%A3%E7%A8%8E

計算例(建物評価額=1,500万円、土地評価額=2,000万円)の場合、所有しているだけで何もしていなくても年間49万円の税金がかかります。

計算例(建物評価額=1,500万円、土地評価額=2,000万円)
 ¥15,000,000×1.4%=¥210,000
 ¥20,000,000×1.4%=¥280,000
 ¥210,000+¥280,000=¥490,000 

ただし、固定資産税には軽減措置があり、「200平方メートルまでの小規模住宅用地は、課税標準を登録価格の1/6とする」とあります。200平方メートルといえば一般的な住宅はほとんどが対象になるはずです。

これは、「“住宅地”の課税標準の特例」なので更地には適用されません。

ですから、空き家になったからと解体して更地にしてしまうと、今まで受けてきた軽減措置が受けられず、本来の固定資産税になってしまいます。「固定資産税が6倍になる」と大げさに表現しているサイトもありますが、これは誤りで、最大でも4倍程度です。

とは言え、税金が増えることに変わりはありません。わざわざ解体費を支払って税金の高い更地にする人はいないですよね。つまり、空き家が放置される理由のひとつはここにあります。

空き家の相続

ほとんどの空き家は相続した家屋です。

親族から不動産を相続しても、すでに持ち家があったら、立地がいいとか新築間もない物件でもないかぎり、相続した家に引っ越す気にはあまりなれませんよね。 相続人が複数いる場合、複数人で相続して共有したり、土地と建物の相続人が違ったりします。こうしたケースでは相続人全員が納得しないと売却できないため、結果的に放置されてしまいます。

中古住宅の不人気さ

日本国内の中古住宅はあまり人気がありません。人気がない理由はさまざまですが、理由のひとつには建築基準法の耐震基準があります。

耐震基準は法改正が行われるごとに厳しくなり、また建築材料も軽量で汚れにくい新素材が採用される。逆にアスベストのように危険性を指摘され使用禁止される建材の問題もあり、基本的に築浅な物件の方が良いとされます。そのため旧基準しか満たしていない古い住宅や、古い建材を用いたままの住宅は敬遠されがちです。

また、私たち日本人の生活スタイルの変化も理由のひとつにあげられます。昔は1部屋は和室という考え方がありましたが、今では使いにくいだけなので和室は作らないという考え方が当たり前になってきました。

また高齢化にともない、バリアフリーに対応できる間取りの広さが必要になってきました。古い住宅の場合、大幅なリフォームが必要になってしまうため、中古住宅を買ってリフォームするよりも、新築で建てたいと多くの人が考えるのは自然な流れです。

空き家対策特別措置法について

理由はさまざまですが、空き家が増えてしまう現実は変わらず年々増加傾向にあります。

政府は増える空き家の対策として“空き家対策特別措置法”を施行しました。

空き家対策特別措置法をざっくり説明すると、放置している空き家に対する税率が上がったり、過料、つまり罰則金のようなものが課される。行政代執行などが定めている法令です。

空き家の所有者には知っておいてほしい内容を5つにまとめましたので、ぜひ目を通してください。

空き家の所有者に知っておいてほしい“空き家対策特別措置法”

  • 空き家は調査を行われる
  • 適切に管理されていない空き家や、保安上危険な空き家は「特定空家等」に指定される
  • 「特定空家等」の所有者には、自治体から勧告、や命令などの指導が行われる
  • 「特定空家等」の所有者には、過料や行政代執行が行われることがある
  • 「特定空家等」の固有資産税は、住宅地の課税標準の特例を受けられなくなることがある

これら5つの項目について具体的に見てみましょう。

空き家は調査を行われる

自治体は空き家の所在や状況について情報を集めています。小平市で行われた空き家調査を参考例として見てみると、調査対象は小平市全域にある全ての建造物でした。

小平市では、平成24年度に市内全域の建築物約80,000⼾を対象として、空き家等の所在や管理状況について実態を把握することを目的に現地実態調査を実施し、543件の空き家等を確認しました。

引用元:小平市空き家等実態調査報告書 第3章 空き家等実態調査(PDF 3.9MB)https://www.city.kodaira.tokyo.jp/kurashi/files/54881/054881/att_0000004.pdf

適切に管理されていない空き家や、保安上危険な空き家は「特定空家等」に指定される

空き家の調査では、必要に応じて現地確認や所有者の特定、改善要請と経過観察が行われます。

適切な管理が行われておらず危険だと判断されたり、景観を著しく損なうなどの調査結果を受けると、その建物は「特定空家等」に指定されます。

「特定空家等」の所有者には、自治体から勧告、や命令などの指導が行われる

「特定空家等」に指定されると、自治体からは助言、指導、勧告、命令の順で改善を要請されます。

 助言・指導
 必要な処置(空き家の修繕や解体、樹木の伐採など)の助言または指導ができる
  
 勧告
 助言・指導後、改善されない場合、勧告することができる
  
 命令
 勧告後、改善されない場合、措置を行うことを命じることができる 

「特定空家等」の所有者には、過料や行政代執行が行われることがある

命令違反への罰則
過料50万円以下を課する(空き家対策特別措置法16条1項) 

命令を受けて期限までに改善されない場合、行政代執行を認められます。

この場合の行政代執行は自治体が所有者に代わり修繕や撤去作業を行う事を指します。

行政代執行にかかった費用は所有者に請求されることになります。行政代執行の費用は税金債務として扱われるため、代執行の費用を支払いしない場合は、税金と同様の回収が行われます。つまり、不動産をはじめ財産を差し押さえて公売にかけることが可能です。

「特定空家等」の固有資産税は、住宅地の課税標準の特例を受けられなくなることがある

特定空家等に指定され、勧告を受けると固定資産税の住宅地の課税標準の特例を受けられなくなります。軽減措置が受けられなくなるのは翌年からとなります。

行政からの命令を無視し続けても税率が上がり、過料を課され、強制撤去され費用を請求されるだけで、得することはひとつもありません。空き家とはいえ、建物も土地も立派な財産。財産はできるだけ損をしないように運用したいですよね。

そこで、特定空家等に指定される前にできることを確認しておきましょう。

「特定空家等」に指定される前にできること

解体工事

解体工事を行い更地にすることは、土地の売却を考えた時もっともスタンダードな方法です。

残念ですが中古住宅、特に長期間空き家となってしまった建物にはほとんど価値がありません。必要と思われない建物があるよりも更地にしてしまった方が土地の売買はスムーズに進みます。

家の解体工事なんてはじめて依頼するからよくわからない。解体業者に直接見積もり依頼するのはちょっと抵抗がある。といった方におすすめしたいのが解体の窓口の無料見積です。

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他社との相見積もりにもぜひご活用ください。

空き家のまま現状を維持する

親が住んでいた家だからまだ壊したくない。といった方や、特に不動産として運用したいわけではないので解体せずにそのままにしたい。といった方もいると思います。

もちろん空き家のまま維持することに問題はありません。

問題になっているのは、適切な管理を行っていない空き家である「指定空家等」なので、空き家でも適切に管理されていれば何も問題もないのです。

適切な管理とは具体的にはどうしたらいいのでしょうか。

定期的な掃除と換気

人が住まない状態で放置すると屋内にはカビが生えたり、ネズミやゴキブリ、シロアリの住処となってしまう事があります。また、外構は雑草が育ちすぎる。枯れた草木が腐り悪臭の原因となったり、スズメバチが巣を作ってしまうこともあります。

害虫などを放置するのは近隣への迷惑になりますので、定期的な掃除や換気が必要です。

雨漏りなどの点検

雨漏りを放置してしまうと、カビの原因や、木造の場合は柱や壁が腐る原因になります。特に柱が腐敗してしまうと倒壊の危険性にも繋がってしまうので、注意が必要です。

定期的に点検を行い、必要があれば修繕を行いましょう。

まとめ

空き家を管理せずに放置し続けると、固定資産税の住宅地の課税標準の特例を受けられなくなる。過料を課される。最悪の場合、行政代執行を受けてしまいます。

できる対策は解体して土地を有効利用するか、「特定空家等」に指定されないよう適切に管理を行い維持することです。

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