建物解体後の「整地」について。方法・メリット・費用について解説

解体工事の基本知識

建物の解体工事を依頼すると、工事後の土地の整備、つまり「整地」まで業者にしっかり行ってもらえると期待する方は多いことでしょう。
しかし、解体工事と整地はたいていの場合別物として扱われるため、施主と業者との間で認識にずれが生じ、トラブルに発展することも少なくありません。

ここでは整地という作業について、さまざまな側面から細かく見ていきましょう。

「整地」とはどんな作業なのか

「整地」は土地を整えること

「整地」とは、その字のごとく土地を整えること。つまり上にあった建物を解体したあとに建築物から出た破片やゴミなどをきれいに取り除き、地中の埋設物も除去して土をならし、重機などで固める作業をいいます。

整地には程度の差があり、その土地の使用用途、たとえば「新築で家屋を建てる」「売り地に出す」「駐車場として使う」などによって行うべき整地のレベルには違いが出てきます。

「更地」とはどう違う?

「更地」という言葉も聞いたことがあるでしょうか。こちらも言葉の響きから「まっさらの状態の土地」を想像しますよね。

しかし更地は単純に「建物がない状態」の土地を指します。そのため、必ずしもきれいに整備された状態とは限らない、という点に注意が必要です。石やコンクリート破片だけではなく、草や木が残っていたり、平らでない状態であったりしても更地というのです。そのため、実際に土地利用をする際にはそのままでは不可能で、改めて整地を行う必要があるケースも出てきます。

整地に関連するトラブルとは?

整地といっても、「何をどこからどこまで片づけるか」という基準は存在していません。

そのため、何も打合せがなければ業者によって大きく仕上がりに差が出ることになってしまう可能性があります。これがもっともトラブルのもとになる点です。

極端な場合、建物の基礎が地中にそのまま残っていたり、廃材などを地中に埋めていたり、という悪質なケースも存在するほどです。

「施主が想像・期待していた仕上がりには程遠い状態で、整地作業をやり直してもらうことになった」「仕上がりが悪かったため、新築工事を始めても途中で基礎工事が中断してしまった」などということにならないように、解体工事の事前見積の際には、建物解体後の土地の利用目的や具体的な整地方法について、きちんと希望を伝えたうえでどこまでやってもらえるのかをしっかり確認しておくことが重要です。

整地の程度・種類

建物の解体後、その土地をのちにどのように利用するかということによって、整地の方法が異なってきます。用途に合わせて、的確な整地を行えるように確認しておきましょう。

粗整地

もっともざっくりとした整地、といえるのが「粗整地」です。大きな破片や石、ゴミなどを取り除き、トンボや重機などでざっと地面をならす方法がこれで、コストをもっとも抑えることが可能であるため、土地の次の利用目的が明確でない場合などに適した整地方法とされています。

砕石舗装

粗整地よりもさらに細かいゴミまで丁寧に取り除いて整えたうえで、砕石を敷き詰めて転圧し、きれいに仕上げます。砕石にも種類が多数あるため、どれを選ぶかによってコストに差が出ます。最適なものを選択するようにしましょう。

真砂土舗装

砕石舗装と同様に、粗整地よりも細かく丁寧にゴミを除去し、真砂土と呼ばれるものを敷いて転圧します。

ガーデニングなど、植物を植える土地に適した整地方法であり、また見た目がとてもきれいに仕上がることから、土地売却を考える際にもたいていの場合この真砂土舗装がされます。

コンクリート・アスファルト舗装

砕石を敷き詰めたあと、コンクリートやアスファルトで舗装をします。駐車場などに利用する際には最適ですが、厳密にいうと整地ではなく外構工事のひとつに分類されます。対応できる解体業者であれば、セットで行ってくれることもあります。

整地にかかる費用目安

粗整地であれば、1㎡当たり300~600円程度の費用を目安として考えるといいでしょう。ただしこれは地中に何も埋設物がない状態での整地の費用目安です。また、傾斜のある丘陵地のような土地の場合は、1㎡あたり1~2万円程度かかることもあります。

庭木が存在する場合は、1本あたりの伐採が2,000~7,000円、伐根が5,000円というのが目安になるでしょう。

また、粗整地以外の仕上がりでの費用目安は、

・砕石舗装が2,000~7,000円/㎡
・真砂土舗装が3,000~4,000円/㎡
・アスファルト舗装が3,500~6,500円/㎡
・コンクリート舗装が5,000~1万円/㎡
 

というのが一般的な相場のようです。

土地活用ごとの整地方法おすすめ

先ほども少し触れましたが、建物の解体工事を済ませたのちにその土地を今後どう活用していくかによって、整地具合のおすすめが変わってきます主な活用用途に沿って詳しく見ていきましょう。

当面土地を利用する予定がない場合

「空き家が古くなって危険なので、とりあえず解体しよう」などの場合、建物解体後どのように土地を利用するか特に決まっていないということもありますよね。こういったケースでは、とりあえずコストを抑えられる粗整地を選択するのがいいでしょう。

新たに建物を建てる場合

古い建物の解体をする業者と、新しい建物を建設する業者が別である場合、あらかじめ建設会社が求める土地の仕上がり状態を確認しておき、その希望を解体業者に伝えておくようにするといいでしょう。

土地売却をする場合

真砂土舗装の項目で述べていた通り、仕上がりの美しい真砂土舗装での整地がおすすめです。土地探しをしている方の購買意欲が上がる可能性が大きくなるでしょう。

すでに売却先が決まっている場合には、そちらが希望する仕上がり程度をあらかじめ確認しておき、解体業者に伝えておくといいですね。

畑にする場合

畑や農業用の土地にしたいのであれば、まず地中にゴミやコンクリート破片などの障害物が一切残らないよう丁寧に整えてもらいましょう。加えて、土が固まらないよう転圧などはしないでおいてもらいます。

ただし、その土地の土が畑として適するものであるとは限らないため、新しく農業用の土を自分で搬入するなどの作業が必要になる可能性もあることを頭に入れておきましょう。

駐車場にする場合

コインパーキングなど、他人に貸し出すための駐車場としての利用を考えるならば、先述のようにコンクリートやアスファルトでの舗装がもっとも適しています。

しかし個人宅の駐車場ならば、砕石舗装で十分という場合もあるので、コスト面から検討してみるといいでしょう。

地主に返還する場合

土地の持ち主が異なり、建物を解体したのち地主に返すといった場合は、地主の求める状態にしてからの返還が必要です。

契約書などに詳細が記されていることもあるので、まずはそちらを確認してみるといいでしょう。

これまでのお話を踏まえると、建物の解体後にきちんと整地をすることによって、「土地を売却しやすくなる・売却価格が上がる可能性がある」「土地活用の選択肢が広がる」「今は利用しない土地でも、いざ将来活用を考えたときに工事開始がスムーズになる」といったメリットが生じるということがわかります。

すぐには土地活用を考えていない場合でも、将来を見据えて建物解体工事後の整地については、早めに検討していくといいですね。

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