空き家や土地などの不動産活用術24選!メリットやデメリットも紹介

解体工事の基本知識

不動産活用とは?

土地などを持っていても特に使い道がなく、何も手を加えることはせずにそのままにしている方も多く見られます。しかし土地をそのままにしていても、毎年固定資産税などの費用がかかってしまいます。

そのため、建物を建てて貸したり、土地自体を貸したりするなどをして、収益を得ることにより、土地を有効活用することが可能です。このような活用方法を不動産活用と言います。

出典:1 固定資産税の概要|東京都主税局

不動産活用をしない方が良い3つのケースは?

所有している土地などは有効活用した方が良いと考えてしまいがちですが、全ての方に不動産活用がおすすめとされているわけではありません。中にはさまざまな理由で不動産活用しない方が良い場合も出てきます。

メリットだけでなく、デメリットも考えた上で不動産活用は検討する必要があります。ここでは不動産活用をしない方が良いケースを3つ紹介します。

1:自己資金が十分にない場合

不動産の活用方法はさまざまなパターンがあり、その内容によって建設や整備にかかる費用などの初期投資の金額が異なってきます。

そのため、自己資金が十分でない場合には初期費用や維持費を支払うと重荷になってしまい、活用方法によっては収支も上手くいかない場合も出てきます。大きな金額が動く事であるからこそ、自己資金と活用方法を慎重に検討しつつ、行動していく必要があります。

2:活用する不動産を持っていない場合

不動産活用を検討している方の中には、土地などを持っていないけれど不動産活用を今後していきたいと考えている方もいるでしょう。

しかし何も無い状態から始める場合、土地の場所から考えていく必要があり、駅に近いなどの利便性の高いところを選ぶと地価や競争率が高くなります。

また収益性を考えて建物を建設することにより、初期投資に必要な金額は増加します。そのため、たくさんの自己資金を用意していないと土地からの不動産は厳しい場合があります。

3:経営に割ける時間が十分にない場合

土地を持っているということは、土地の管理もしていく必要があります。そのため、不動産活用する上でのパートナー会社との連絡や相談を取ることがあります。

アパートなど、人が住む場所や貸し駐車場によって経営に割ける時間が異なりますが、経営に割ける時間が十分にない場合、不動産活用は困難になります。

不動産活用の主な6つの方法

不動産活用において多くの費用などがかかることを紹介しましたが、それではどのような活用方法があるのでしょうか。不動産の活用には大まかに6つの方法があります。まずは6つの方法から自分に合った方法を考えていきましょう。

1:不動産を売却し現金化する

土地を持っていても活用が難しいことがあります。例えば立地条件が悪い場合は、その土地を利用したい方も少ないため、活用したとしても収益化はあまり期待できないでしょう。

そういう場合は売却して、現金化することでリスクが少ない不動産活用が可能になります。また、売却して投資資金を得ることによって、条件の良い新たな不動産活用に変更していく方法もあります。

2:建物を建てて賃貸に出す

不動産活用に多く使われる方法で、アパートなどの建物を建設して賃貸に出します。基本的には家賃代の方が土地を貸すよりも高くなるため、大きな収益が期待できるメリットがあります。

しかし、建物の所有者になるため、建物が壊れた場合など修繕をする必要が出てくるでしょう。

賃貸に出す場合は土地によって、求められる建設物が変わってきます。地域性や立地条件を考慮しつつ、何を建てるか決める必要があります。

3:建物を建てて自ら不動産経営をする

建物を建てる方法はさきほどもありましたが、こちらは自分で不動産経営する方法になります。コインランドリーや貸しスペースを作ることにより、運営していく形になっています。

この場合は空間の広さや時間貸しなどの設定により、賃料を高めに設定できるため、収益を上げることも可能です。しかし、自ら不動産経営することになるため、時間に余裕のある方におすすめの方法になってきます。

4:土地を貸し出す

土地のみを貸し出す借地事業という方法もあります。こちらは土地のみを貸し出し、上に建てる建物は借りた側の費用で建設することになります。そのため、建物の所有者は土地を借りる方、土地の所有者はその土地のオーナーになっているのがポイントです。

土地を貸し出す場合、かかるコストは土地の固定資産税のみになり、比較的に低コストなのが魅力です。その代わり地代のみの収益になるため、収入も低めになっています。

5:駐車場などの暫定利用を行う

暫定利用とはコインパーキングやセルフ洗車場など一時的な利用ができるものの事です。こちらは本格的に土地活用するまでの一時的な活用方法として考えられています。

暫定利用で駐車場として活用していく場合、地面を舗装する費用などがかかりますが、低コストで行いやすいのがメリットです。また借地と異なり、簡単に始めたり、止めたりすることも可能です。自由度が高い分、収益も低くなっています。

6:第三者に不動産活用を委託する

他にも第三者に不動産活用を委託する方法があります。自ら経営していくことに比べると収益などは低くなりますが、管理方法などに関して任せることが可能です。

不動産活用が初めてで知識もあまりない場合には、委託することで安心して任せられます。そのかわり第三者に委託するため、信頼できるところを選んで契約する必要があります。

空き家や土地などの不動産活用術24選

不動産活用には建物や土地を貸すなど、さまざまな方法があります。それでは建物や土地にはどんなものがあるのでしょうか。また、土地はどのように活用されているのでしょうか。ここからは空き家や土地についての不動産活用術を紹介していきます。

1:賃貸マンションとして

賃貸マンションは不動産活用として高い収益が期待できます。マンションは建物の高さがあり、アパートより総戸数が多いため、家賃収益が高くなっています。また、売却時にもローンがつけやすいこともメリットです。

しかし、賃貸マンションは立地条件の良い土地と建設に必要な初期投資がかなりの金額になるので、活用していくにはこれらの条件を調べて検討していく必要があります。

2:賃貸アパートとして

賃貸アパートはマンションに比べて、安めの建築材や費用で建てることが可能となっており、さまざまな地域での需要もあります。アパート経営は入居者がいればしっかりと収益が見込め、さらに活用の仕方によっては節税にも繋げられるでしょう。

しかし、建設や管理費用などのさまざまなコストがかかってしまいます。また、アパートは売却も買い手が付きにくいため、入居する方が多いと予想できる場合にはおすすめの活用術です。

3:賃貸戸建として

家が建てられる広さであれば、土地が狭くても活用できるのが賃貸戸建です。戸建はファミリー層に需要があり、一度入居すると長期で住んでくれるパターンが多いため、収益は安定しやすくなります。

しかし物件の数が少ないため、収益自体がそんなに多くならない事と空室になると収益が全く入らないことがあり、高い収益を求める方には向いていない活用術です。

4:賃貸併用住宅として

自宅とアパートが併用されている建物を賃貸併用住宅と言います。

アパートである賃貸部分は管理会社に任せることも自営することも可能です。また、住宅ローンで建設できることもあり、不動産投資ローンに比べると低金利で長期利用ができます。また、自分達で管理していくことにより、高収益な不動産経営を実現していくことが可能です。

5:コレクティブハウスとして

コレクティブハウスとは北欧で活用されている賃貸の形式です。

コレクティブハウスは入居者が事前に決まっており、組合を作って居住者がどのような建物にしたいかを話し合っていきます。土地のオーナーは居住者に確保したい利回りを伝えておくことで、賃料から建築費を居住者組合で逆算して希望の建物を考えていくことが可能です。

6:簡易宿泊所として

簡易宿泊所は民宿とは異なり、旅館業の扱いになります。

旅館業許可を得て宿泊施設として貸し出すため、民宿のような営業日数制限が無く、収益も高くなります。そのかわり旅館業許可が取れる場所と取れない場所があり、施設の設備と許可を取るための初期投資が多くかかるなど、大変なこともあります。

出典:旅館業法概要|厚生労働省

7:民泊として

民泊は戸建てなどを宿泊施設として貸し出し、宿泊料を貰うことです。観光地などで人気が出てきており、観光地の季節によっては収益を期待できる場合もあります。

民泊は届出するだけで営業が可能な上に、住宅宿泊管理業者に管理を委託するなど手軽に活用する手段があります。手軽にできる分、民泊新法により年間180日と営業日数の制限があり、さらに民泊は安価な宿泊料にしていることが多いため、活用は工夫していく必要があります。

出典:住宅宿泊事業法(民泊新法)とは? | 民泊制度ポータルサイト「minpaku」

8:貸店舗として

貸店舗はお店を出したい方に賃料を払ってもらい、お店を出す活用術です。

貸店舗は土地が狭くても立地条件が良ければ、お店として営業するのに都合が良いこともあります。そのため、立地が良い場合や、店舗オーナーが求めている立地条件に合えば居住用物件より賃料を高めに設定することも可能です。

9:高齢者向け施設経営として

近年のニーズには高齢者向け施設として活用するのもおすすめです。高齢者などの支援が必要となってきた方々が過ごしやすいバリアフリーの住宅を建て、経営していく活用術です。

一定基準を満たしていれば国の補助も受けられる可能性があります。

他にもバス停が近くにあれば、送迎付きのサービスが利用できるため、老人ホームやデイサービスなども立地条件をあまり気にせず活用できます。

10:保育所・託児所経営として

待機児童問題も出ているくらい、子どもを預ける場所がない地域もあります。そのため、保育所や託児所として活用する方法も出ています。

保育所や託児所は退去リスクが少ないため安定した収益が見込める上に、子ども達が遊べる環境を作る点では初期投資も少ない金額で済みます。その代わり、小さな子ども達が過ごす場所になるので万が一のトラブルが発生する可能性も考えておく必要があります。

11:事業会社への貸し出しとして

事業会社への貸し出しは、何かしらの事業をしている会社に不動産を貸して収益を得る方法です。建物賃貸形式での貸し出しになれば、建設されている建物ごと貸し出すことが可能となります。

こちらは事業用の不動産貸し出しになるため、立地条件によっては近隣への臭いや騒音が気になる場合があります。そのため、事前にトラブル発生したときの対処法などを考えておくことも大切です。

12:貸し別荘として

持っている土地に建物を建設しているならば、セカンドハウスや貸し別荘として数か月単位で貸し出すという活用方法もあります。

田舎に所有しているため売却を考えている場合にも、借り手が気に入れば売却することも可能です。また、そのままにしておくより貸し出すことで、物件の老朽化を遅くできますが、数か月単位で借りる方を見つけるのは大変でしょう。

13:資材置き場として

持っている土地をそのまま貸し出すことが可能なのが資材置き場のメリットです。土地を整地する必要がないため、初期費用がほとんどかかりません。

そのかわり、資材置き場として活用するためには近くで建設工事など行っていて、資材を置く場所を確保したいという条件が必要になります。そのため、需要がなければ更地にしても収益が出ない可能性があります。

14:貸会議室や貸しスペースとして

会議室や貸しスペースは時間単位で貸し出しが可能なため、収益性が高めになっています。また、会議室に利用する場合は机や椅子などがあれば大丈夫なので、大きな機材などが不要でしょう。

貸しスペースは企業の研修や採用会場などに使ってもらうためには、周辺の企業などに認知してもらうことが必要です。地域に知ってもらうことで少しずつ収益が増えてくる形の方法となります。

15:トランクルームとして

土地の形状によっては居住用の建物が建てられない場合があります。

そういった場合はトランクルームにすることを検討してみてはいかがでしょうか。賃貸物件は収納場所が少ないと悩みを持つ方もいるため、マンションやアパート付近に需要があります。

トランクルームを経営している企業とフランチャイズ契約も行えるため、トランクルームがその土地におけるかどうか、収益が出そうかなどを一度相談してみるのもおすすめです。

16:コインパーキングとして

コインパーキングは良い土地活用が見つからない時におすすめの活用術です。狭い土地でも整地やロック板などの初期投資のみで行えるため、費用が少なく気軽に始められます。また、簡単にやめることも可能です。

コインパーキングの場合は、更地と同じ固定資産税がかかってきます。そのため、車通りや土地の場所を考えた上でコインパーキングを経営する必要があります。

出典:固定資産税・都市計画税(土地・家屋)| 東京都主税局

17:コインランドリーとして

近年、コインランドリーの性能は高くなっており、布団や靴が洗えるものも増えてきています。共働き世帯も増えてきており、コインランドリーを活用する機会も増えているため、自営の不動産活用に検討してみるのも1つの手段です。

水道光熱費などはかかりますが、何かあった時もコールセンターに連絡が取れるので無人でも経営できます。地域に認知されていれば徐々に収益も出てくるため、狭い土地でも可能な活用術です。

18:コワーキングスペースとして

コワーキングスペースとは有料でオフィスを貸し出すことです。

現在はフリーランスで会社に席を置かずに仕事をしている方々も増えてきています。コワーキングスペースはフリーランスが働く場所として低コストで利用できる上に、名刺やホームページに記載する住所としても使用することが可能です。

セミナーなどの打ち合わせや会議の場としても使われることもあり、提供する側は会員数が増えれば増えるほど収益が高くなります。

19:貸し農園として

貸し農園は初期投資が整地費用のみで、土地活用してみたい方や手軽に始めたい方に良い活用術です。また、農園として作物を栽培するため、一度借りたらしばらく利用は続き収益の安定性も見込めます。

しかし、貸農園は更地と同じ扱いで固定資産税がかかり、土地の賃貸費用も安めにすることが多いため、収益化としては少ない金額になります。その点が気にならない上で、とりあえず土地活用をしてみたい方にはおすすめです。

出典:固定資産税・都市計画税(土地・家屋) | 東京都主税局

20:太陽光発電として

太陽光発電は売電価格が固定されているため、安定した収益化を求めている方におすすめの活用方法になっています。その代わり、売電収入が日照時間や天気に左右されることや、ソーラーパネルの設置費用が高額になってしまう場合があるのが気を付ける点です。

太陽光発電に使われるソーラーパネルにも種類があるため、安いものを選ぶと発電量が少ないことがあります。自己資金や土地の日照も考えて設置を検討しましょう。

出典:固定価格買取制度|経済産業省 資源エネルギー庁

21:事業用定期借地として

事業者への貸し出しは、自分で行動していくのが苦手な方におすすめの活用術です。

持っている土地を活用したい場合に定期借地として貸し出すことで、決まった期間借主はコンビニなどのフランチャイズ企業として店を展開します。その後、契約期間が終了すると原状回復した上で土地のオーナーに戻ってきます。

そのため、安心して土地を貸したいと考えている方には良い活用方法となっています。

22:野立て看板用地として

野立て看板用地とはお店まであとどのくらいかなど教えてくれる誘導看板のことです。看板を設置するだけなので、土地が狭くても行うことが可能な活用方法です。

看板を出したい企業側からオファーがあり、看板掲出料を企業からもらいます。建物を所有しているわけではないため、野立て看板用地はいつでもやめることが可能です。

23:等価交換として

等価交換とは、土地をディベロッパーに譲渡・売却することで、代わりに建物を建ててもらいまます。その建物の価値に対する土地の価値に応じて、建物の所有権を得ることが可能な土地活用です。

等価交換は初期費用がほとんど必要なく、税制優遇措置も多いのがメリットですが、ディベロッパーの負担が多いので好条件の土地でしか活用できないのがデメリットとなっています。また、等価交換の相手は不動産のプロになるので、慎重に検討していく必要があります。

出典:No.3511 土地建物と土地を等価で交換したとき|国税庁

24:土地信託として

土地信託は、持っている土地を信託会社や信託銀行に預けて活用してもらいます。その上で、収益が出れば諸経費などを引いた配当金がもらえます。土地活用のための初期費用を抑えて配当金を得ることが可能です。

しかし土地の所有権は信託会社になるため、相続になった場合は信託受益権を得ることになります。赤字もあり、必ずしも配当金が出るとも限りません。信託会社の能力によっても収益が変わってくるため、会社選びは慎重にする必要があります。

出典:土地信託に関する所得税、法人税並びに相続税及び贈与税の取扱いについて|国税庁

不動産をそのまま放置しておくことの3つのリスク

さまざまな不動産活用の方法がありましたが、収益が少ないものや費用がかさむものも見られます。それなら不動産を放置しておいても良いのではないかと考える方もいるでしょう。しかし、持っている土地などをそのまま放置しておくことは、さまざまなリスクに繋がります。

放置することでさまざまな問題発生や、無駄な出費になってしまうこともあります。リスクはしっかりと把握しておきましょう。

1:税金が毎年発生する

土地は持っているだけで税金がかかってきます。固定資産税と都市計画税は所有しているだけで支払っていく必要があり、さらに更地の状態だと税金は高くなり、所有者の負担にもなります。

不動産活用などで建物を建てることで節税し、収益を得ることでリスク回避の期待ができます。

出典:固定資産税・都市計画税 | 東京都主税局

2:犯罪現場として使われる可能性がある

近年では、使っていない土地を所有者になりすまして売却しようとする詐欺なども発生しています。

土地を売買してほしい企業などを利用し、グループで犯罪行為に及ぶケースもあり、詐欺の見極めが必要になっています。そのため土地を放置せずに不動産活用していくことは、大きな犯罪を防止するためにも重要です。

3:管理不行き届きになる

土地を放置していると大量に雑草が生え、虫が発生することもあります。また、ごみを捨てられる場合もあり、粗大ごみを不法投棄されるなども珍しくないケースとなっています。

土地に何が捨てられているかわからないとどんなトラブルが発生するかもわかりません。他にも近隣住民からのクレームにもなるので、不動産活用が可能であれば活用して管理していくのも1つの手段です。

不動産活用を行う4つのメリット

不動産活用していくには、手間や多くのお金や時間もかかってくるため、面倒に思ってしまうでしょう。しかし、不動産活用することでさまざまなメリットも生まれてきます。そのため、中には土地を持っていない方でも不動産活用を検討しています。

それではどのようなメリットがあるのでしょうか。4つのメリットを紹介します。

1:不動産を有効活用することができる

自分の持っている不動産を活用することで、土地を無駄にせず使う事が可能です。使い道がなくそのままになってしまいがちな立地条件の土地なども、整地や管理していくことで収益につなげることようにでき、さまざまな方が利用できるのは大きなメリットになります。

そのため、不動産を活用することは、自分や周りの人達にとっても有効活用となるのです。

2:収益を得ることができる

不動産活用により、収益を得ることが可能です。特にアパートやマンションの経営などは多くの収益を得ることもできます。

初期投資で多くの費用は使いますが、年間の収益が数百万などになることもあります。そうなると、初期投資に使った費用分も収益で得られ、その後は長期的な収益にすることも可能です。資金に余裕のある方にはおすすめの方法です。

3:長期的に資産を形成できる

自分の子ども達に何か資産を残していきたいと考えている方もいるのではないでしょうか。不動産活用は相続税対策にもなり、給料以外で何か収益がほしいと思った場合にも有効な方法です。

更地の状態で土地を持っていてもただ税金がかかってしまいます。その代わりにトランクルームや太陽光発電を設置し、安定して収入を得ることで土地を維持し、長期的な資産形成が可能となります。

出典:No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例(小規模宅地等の特例)|国税庁

4:地域貢献に携わることができる

不動産活用と地域貢献はあまり関係ないように思えますが、実は地域に携わっているものもあります。例えば駐車場経営や民泊経営などは地域の発展に貢献することが可能です。その分、多くの利用者も得られるため、収益も多くなります。

地域貢献に携わるためにはその地域を知る必要があります。その地域に求められている不動産の活用していくことは、自分と地域のために大切な役割を果たしてくれるのです。

不動産活用を行う3つのデメリット

不動産活用することで得られるメリットは多くあります。しかし、良いことばかりではありません。不動産活用する上で、デメリットも知っておく必要があります。

実際に不動産活用は簡単にできるものではありません。自分のニーズに合った方法で活用していけるようにするためにデメリットも紹介します。

1:様々な費用がかかる

土地を活用するためには安くても整地する必要があります。また、大きい収益を求めるならば賃貸住宅の経営のために建物の建築が必要になるなど、活用の仕方によって必要な機材なども異なり、多くの費用がかかります。

そのため、予想外に出費ばかり多くなってしまうことを防ぐためにも、自己資金や不動産活用ローンなどをしっかりと相談しておく必要があります。

2:損失が出るリスクがある

収支計画が不十分だったために不動産活用しても赤字や破産になってしまうケースもあります。

持っている土地がどんな土地なのかを把握することや、自己資金がどれだけかかるかを綿密に計画立てていくことで、ある程度防ぐことは可能となります。しかし。多額の費用が動くために損失のリスクもあることは理解しておく必要があります。

3:情報収集や経営能力が必要になる

店舗経営など行う場合は競合店の存在によっては収益が影響してきます。また、賃貸に関しても入居者トラブルの対応などをするケースも出てきます。

そのため、不動産活用には情報収集や経営能力が必要になる時があり、それによっては収益も大きく変わってきます。しっかりと経営についての事前準備しておくことでリスクを減らすことが大切です。

さまざまな不動産活用の方法を知ろう

土地や建物の活用方法にはさまざまなやり方があり、自分が重視しているところなども異なっています。そのため建物の違いやニーズの違いによっては、当初考えていた活用方法にするのは難しい場合もあります。

いろいろなところで定期的に不動産活用セミナーが開かれているため、一度行ってみるのもおすすめです。資産運用などプロの方に相談することによって、自分に合った活用方法を検討していくことも大切です。

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