皆さんは、不動産業界に革命をもたらした「レインズ」を知っていますか？
不動産業界全体が連携して買いたい人や借りたい方を探すシステムの事で、設立以来、利用の拡大が続いています。
今回はそんな「レインズ」のシステムの内容から、メリット・デメリット、さらにはログイン方法までわかりやすく解説します。
レインズとは
まず、レインズの仕組みや制度を分かりやすくご紹介します。
レインズ(REINS)とは、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営するコンピューターネットワークシステムです。Real Estate Information Network System(不動産流通標準情報システム)の頭文字を取って名付けられました。
かつて不動産情報は、不動産会社間でほとんど共有されておらず、消費者はその情報を持っている不動産会社に行かないと情報を得ることが出来ませんでした。
そこで各不動産会社が持っている物件情報をひとつにまとめ、検索できるようにしたのがレインズです。
レインズの仕組み
会員となっている不動産会社は、このコンピューターネットワークシステムに売りたい人・買いたい人・貸したい人の依頼に基づいて不動産情報を登録し、不動産業界全体が連携して買いたい人や借りたい人を探します。
また、買いたい人や借りたい人は、会員の不動産会社を通して、登録された最新の情報を閲覧することができます。
結果として、不動産会社も自社のみで扱う不動産情報の何倍もの情報を閲覧でき、消費者も不動産会社もそれぞれの手間が省け、より良いものに出会えるようになりました。
全国ネットワーク
レインズには全国に4つあり、大きく分けて東日本不動産流通機構(東日本レインズ)・中部圏不動産流通機構(中部レインズ)・近畿圏不動産流通機構(近畿レインズ)・西日本不動産流通機構(西日本レインズ)で、それぞれの地域に密着した不動産情報を登録しています。
レインズを利用するメリット
早期の成約につながる
レインズに掲載されれば、より多くの不動産仲介会社に物件を見つけてもらうことができます。
そのため、不動産屋に来たお客さんが、その店舗だけの情報ではなくレインズを通して全国の不動産情報を知ることができるのです。
買主の手間が省ける
レインズには日本全国の物件情報が登録されています。
ひとつの不動産会社と契約し、登録してもらうことで、買主は複数の不動産会社と交渉しなくても、物件を探すことができます。
レインズにどう掲載されているかチェックできる
レインズでは、登録物件の取引状態が自分で確認出来る為、囲い込み防止が出来ます。
不動産会社には、他社に自社の売却物件の情報を紹介しない「囲い込み」という悪質な行為があります。
取引情報が「公開中」以外の場合、不動産会社が囲い込みを行っている可能性が高いのでチェックしてみてください。
図面を掲載することができる
レインズに物件を登録すると、全国の不動産会社に情報共有ができます。
その掲載内容と別に図面も掲載することができます。他の広告媒体では載せられる情報は限られていますが、レインズならより詳しい物件情報を載せることができます。
それゆえ買い手側の不動産会社はレインズで物件の確認をして、ピンポイントで連絡をするだけで済みます。
レインズを利用するデメリット
売りに出していることが周囲に知られる
レインズの最大のデメリットとして挙げられるのが、物件を売りに出していることが周囲に知られてしまうことがあるという点です。
レインズに登録してもらうと、全国の不動産会社に一斉に情報が共有されるので、裏を返せば登録をしている不動産会社なら、どこででも閲覧できます。
住所や建物の情報を見たときに、近所の方や知り合いであれば気付いてしまうかもしれません。
売れ残る可能性がある
レインズには、全国から絶えず新しい情報が流れてきます。そのため、早期に買い手が見つからなかった場合には、新しく登録された物件情報に埋もれてしまい、売れ残る可能性があります。
また、情報が古くなることで目に留まりづらくなるだけではなく、長期間売り手がつかないことから、何らかの問題がある物件なのではないかと懸念される可能性も出てきます。
囲い込みを行われる
レインズに登録することに難色を示す不動産会社や、登録自体を拒み自社内で非公開とし、結果的に囲い込みをしようとするところもあります。仮に登録をしても悪条件で掲載されてしまう事例もあります。
レインズは、登録物件の確認が自分で行えるので、定期的にチェックするのがオススメです。
媒介契約の種類3つをわかりやすく紹介
物件を売るときには、売却活動を不動産会社に依頼しなければなりません。
このとき、不動産会社と結ぶ契約が媒介契約と呼ばれます。
媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属選任媒介契約」の3種類があり、レインズへの登録方法も異なります。
| 媒介契約の種類 | レインズへの登録義務 |
| 一般媒介契約 | レインズへの登録義務はない。任意で登録が行える。 |
| 専任媒介契約 | 媒介契約締結の翌日から7日以内にレインズに登録する義務がある。 |
| 専属専任媒介契約 | 媒介契約締結の翌日から5日以内にレインズに登録する義務がある。 |
一般媒介契約
一般媒介契約とは、複数の不動産会社に仲介を依頼することができる契約です。また、依頼者が自分で購入希望者を見つけた場合でも売買は可能です。3つの媒介契約の中で一番制限が少なく、比較的自由に売買活動ができる契約です。レインズへの登録義務もなく、任意で行え、販売状況の報告もありません。
専任媒介契約
専任媒介契約とは、販売活動をする不動産会社を1社のみに絞る契約です。そのため、他社の不動産会社と並行して仲介を依頼することはできません。自分で購入希望者を見つけた場合は、一般媒介契約と同じく売買契約を結ぶことが可能です。依頼者への販売報告義務があり、こちらは14日に1回以上の報告が必要です。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は、この中で一番制限が厳しく、必ず不動産会社を通さなければ売買契約を交わすことはできません。言い換えると、不動産会社としては仲介手数料の確保ができるため、積極的に売却活動を行ってくれるといった効果も見込めます。
また、毎週販売報告がされるため、売却活動の現状の把握がしやすいといったメリットもあります。
一方で、万が一不動産会社に不満があったとしても、契約期間中はその不動産会社1社のみに限定されているので、契約から3ヵ月は動かせないものとなっています。
レインズへの登録方法
先ほども説明した様に一般媒介契約の場合、レインズへの登録は任意で義務などの縛りはありません。
登録方法は、契約後に不動産会社に依頼するだけで完了です。
登録が完了すると、登録された物件には「登録証明書」が発行されます。
レインズのログイン方法
①該当エリアのレインズ公式サイトにアクセスする
東日本レインズ・西日本レインズ・中部レインズ・近畿レインズ
②サイトにある「売却依頼主向けログイン」をクリックする
③登録証明書に記載されている「確認用ID」と「パスワード」を入力する
④完了
レインズのログインには、登録完了時に発行される「登録証明書」に記載されている、売主専用のIDとパスワードを使用します。
不動産会社の様に全ての情報を見れるわけではありませんが、自分の物件がどのようにレインズに登録されているかを確認することができます。
一般人がレインズを見る方法
ここまでは、不動産会社のみ見ることができるレインズについてご紹介してきました。
ここからは、一般人でも見ることが出来る「REINS Market Information」についてご紹介します。
一般人も見れるREINS Market Informationとは？
REINS Market Informationは、レインズを運営している不動産流通機構が、一般人向けに公開している不動産取引情報検索サイトです。
実際に過去に取引された物件が、どのくらいの価格で取引されたのかを確認することが出来ます。
REINS Market Informationを使うと、「自分が今売りたい物件はいくらで売れそうか」や「このエリアの物件の相場はいくらなのか」という時の判断材料になります。
一般人も見れるREINS Market Informationの使い方
①REINS Market Informationのサイトにアクセスする
http://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do
②検索したい条件(建物種別・都道府県・地域)を選択し、「検索する」をクリック
③エリアごとの過去の取引価格を確認できる
結果画面では、該当エリアの直近1年の取引情報（単価と築年数）がプロットされたグラフが表示されています。
また、右側の「追加検索条件」で条件を追加して検索すると、より詳細な地域の情報を表示することもできます。
不動産流通システム「レインズ」を活用しよう！
いかがでしたか？
レインズについて、内容から一般人が見る方法まで幅広くご紹介しました。
レインズは、今までの不動産のあり方を一新し、売り手と買い手の手間を省き、幅広い売却活動によって売り出しから売却までの時間を大幅に短縮することに貢献したといえるでしょう。
さらには売買の成約だけにとどまらず、過去の売買事例なども閲覧できるので、不動産会社にとっては非常に強い味方ができたといっても過言ではないはずです。
