「住宅ローンが残っているから家は売れない…」とあきらめている人もいるかもしれませんが、実は住宅ローンが残っているまま家を売ることも可能です。
この記事では、住宅ローンが残っている家を売りたい人に向けて、住宅ローンが残っている家を売る方法とコツについて紹介します。
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住宅ローンが残っている家も売れる！
住宅ローンが残っている家を売ることは可能です。
ただし、住宅ローンが残っている家を売る場合は、家を売ることで得た資金などで、ローンを完済し、「抵当権」を抹消することが条件になります。
抵当権がついている不動産は売却できません。しかし住宅ローンを完済することで抵当権を抹消することができます。これで家を売却できるようになります。
抵当権とは？
「抵当権」とは、家を購入した人がローンを支払えなくなってしまった場合に、金融機関がその家を担保として差し押さえることができる権利のことです。
家をローンで購入すると、いったん金融機関が住宅の購入費を立て替えて支払い、その後購入者が分割で金融機関に返済していくことになります。
ローン返済中は金融機関から借金をしている状態です。この間は金融機関がこの抵当権を保有していることになります。
もし購入者がローンを支払えなくなってしまったら、金融機関としては立て替えて支払ったものが返ってこなくなるということになり、ただの損になってしまいます。
このようなことになるのを防ぐために、ローンを完済するまでは金融機関がその住宅の抵当権を有しており、万が一の場合は差し押さえができるようになっているのです。
どうして抵当権を抹消しなければならないの？
どうして家を売るときにこの抵当権を残しておけないのかについてです。もし抵当権を抹消していない住宅を売りに出し、買い手がついたとしたら、その買い手は「いつ差し押さえられるかわからない物件」を手に入れることになってしまいます。売り主（家の元の持ち主）のローンの支払いが滞ったら、その家は差し押さえの対象になるからです。
そんなリスクのある家を購入したがる人はまずいないですよね。だから「抵当権が残っている家は売ることができない」のではなく、正確には「抵当権が残っているような家には買い手がつかない」ということなのです。このような理由から、売却を考えているのであれば、ローンを完済することで、その家の抵当権を抹消する必要があるのです。
ローンが残っている家を売る3ステップ
住宅ローンが残っている家を売る手順を3ステップに分けて説明していきます。
ステップ①ローンの残高を調べる
まずは、ローンの残高がいくらなのか調べましょう。ローンの借入残高は、固定金利であればお金を借りたときに発行されます。変動金利であれば金融機関から毎年送られてくる返済予定表で確認できます。返済予定表をなくしてしまった場合は、残高証明書を発行してもらうことで直近の残高がわかります。
身分証明書などお金を借りている本人であることが確認できるものと、通帳など返済口座がわかるものを持参して、支店などで確認することも可能です。
ステップ②家がいくらで売れるのか調べる
次に家がいくらで売れそうか調べます。家を売却した資金をローンの返済に充てることができます。
不動産会社などに査定を依頼することで、だいたいの売却価格を知ることが可能です。査定では、不動産会社が家の立地や建物の状態、周辺環境などの条件を踏まえて、家がいくらで売れそうか現在の不動産価値を算出します。
不動産会社によって査定額は異なり、数百万円ほどの差が出ることもあるので、複数社に査定を依頼しましょう。
ステップ③家の売却資金でローンを完済できるか確認する
ほとんどの人が家を売却して得た資金でローンを完済します。ローンの残高と、家の売却金額を照らし合わせて、家の売却金額でローンを返済できるか確認しましょう。
売却した家の売却金額から諸経費を差し引いた金額が、ローン残高を上回っている「アンダーローン」の場合は、家を売却して得た資金を使ってローンを完済できるので問題ありません。家の査定額で売れるとは限らないので、査定額からやや下の金額で売れると仮定して、さらにそこから仲介手数料などの諸経費を引いた金額がローンの残高を上回っているなら、売却の手続きを進めましょう。
家の売却を成功させるコツ
家の売却を成功させるコツを紹介します。
複数の不動産会社を比較検討する
家の売却を依頼する不動産会社を選ぶ際は、複数の不動産会社を比較検討して選びましょう。
なるべく高い金額で家を売ってくれる不動産会社を見つけたいですが、そのためには複数の不動産会社を比較検討して選ぶのがおすすめです。
複数の不動産会社を見つけて比較検討することで、家を高く売ってくれる不動産会社に出会える可能性が高くなります。
家を査定してもらう段階から、複数の不動産会社に依頼して比較することで、対応や実際の査定内容を比較できます。
仲介を不動産会社に依頼する場合、基本的に買主探しや価格交渉などの家の売却活動は不動産会社の営業担当者が行います。家の売却を依頼する不動産会社は比較して慎重に選びましょう。
諸費用を把握しておく
家を売却する際には税金や手数料など諸費用がかかります。たとえば「抵当権抹消登記費用」「不動産譲渡所得税」「仲介手数料」などです。合計すると予想以上の金額になることもあります。どの諸費用がどのくらいの金額になるのかを前もってしっかり算出して、「足りると思ったら足りなかった」ということにならないようにしましょう。
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税金の特例を使って支払う税金を抑える
家を売って最終的に得た利益に応じた税金を納めなければなりません。ただし、一定の条件を満たしていると、支払う税金を安く済ませることができます。
たとえば「3000万円特例控除」では譲渡所得について、収入金額（譲渡価格）から3000万円を差し引けるという特例があります。
このような税金の特例制度を利用することで支払う税金額を抑えることができるので積極的に利用しましょう。
家の売却資金だけでローンを完済できないことも
家の売却資金だけではローンを完済できないケースもあります。家の売却した時の価格が残高残債を下回っている「オーバーローン」の場合、家の売却資金では足りないローン返済分をその他の資金で補わなければなりません。
とくに木造の家は劣化などで建物の価値がすぐに落ちてしまいます。一軒家の場合、築10年で売買価格が半分にまで下がってしまいます。ただし、実際は建物が劣化しても土地の価値は残り、土地の価格はその時の経済情勢によって変動するので、上記のデータはあくまで目安として考えてください。
家を売却してもローンが完済できなかったらどうする？
家を売却して得た金額だけではローンの残りを完済できない場合は、足りない分を他から補填しましょう。
自己資金などで補う
自分の預貯金を切り崩す方法や、貴金属などを売却する方法もあります。どうしても自己資金だけでは足りない場合は、親戚などに相談する方法もあります。それが難しい場合は、金融機関から無担保ローンを借りる方法もありますが、融資の審査は厳しく、借りられても高い金利で借りることになってしまいます。さまざまな手段で、なんとかローンを完済さえできれば、抵当権を抹消することは可能です。
それでもお金が足りないなら「住み替えローン」を検討
家の売却金ではローンが完済できない上、残りの金額も工面することができなかった…こういう場合でも、まだ「住み替えローン」という手段が残されています。これは、現在のローン残高に新しい家の購入費用のローンを上乗せして借りられるというものです。新居に抵当権を設定し直し、支払いができなかった残高を新居に住みながら返すことができる方法です。
ただし金額が上乗せされる分よりいっそう厳しい審査が要求されたり、扱っている金融機関が少なかったり、少々ハードルが高めです。利用する際は十分に調査し検討しましょう。
最後の手段は「任意売却」
ローンの残高は完済できず、住み替えローンは利用できない…こうなったら最後の手段として「任意売却」があります。
ローンが滞ってしまった場合、一般的にはその住宅は差し押さえられ、競売にかけられてしまいますが、任意売却の場合は競売よりも高い価格で売ることが可能です。とはいえこの方法は、金融機関がローン完済を待たずに抵当権を抹消するというものなので、原則的には金融機関に応じてもらうことがかなり難しいものです。
したがって、不動産会社に仲介に立ってもらって金融機関と交渉を行いながら進めていくことになります。
また、任意売却する場合はローンを滞納している事実を踏まえて金融機関がローン契約を破棄し、「事故債権」として扱います。こうなると「個人信用情報機関」というものにその事実が残り、いわゆる「ブラックリストに載る」という状態になってしまいます。
競売にかけられることもなく、競売よりも高い価格で売れるなら…と一見メリットばかりのように見える任意売却ですが、デメリットもあるということです。
まとめ
ローンの残っている家を売却する際、ネックになるのは「抵当権」です。ローンを完済すればこの抵当権は抹消できるので、家を売却した資金などでローンを完済し抵当権を抹消しましょう。
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