近年、放置された空き家や空き地などが増加しています。こうした状況を改善するために国土交通省は令和2年7月から「低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除」を新設しました。これは物件売却時の税金を軽減できる措置です。にわかに話題になり、関心を持った空き家オーナーさんは多いようです。
そこで今回は、新設されたこの「低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除」について仕組みや申請する方法を紹介します。
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空き家の現状
今回特例措置「低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除」が新設されたのは、空き地などの未利用地や低利用地が増加していることが理由です。
※未利用地……長期間利用されていない土地や建物。具体的には空き家や空き地、管理されていない森林、工業跡地など。
※低利用地……周辺に比べて利用頻度や管理状況、整備水準などが低い土地や建物。具体的には一時的に利用される資材置き場、簡易駐車場など。
まずは国土交通省が2013年に実施した、土地基本調査の結果をご覧ください。
引用元：国土交通省「低未利用地の利活用促進に向けた 長期譲渡所得の100万円控除について」
空き地、低利用地を合わせると約23万ヘクタールあります。広すぎてイメージしにくいと思いますが、東京都の面積が約22万ヘクタールといえば多少イメージしやすいでしょうか？
東京都の面積よりも空き地や未利用地の面積のほうが広いんです。これらの低未利用地が増えている理由には、金銭的な負担が大きいことが挙げられます。
低未利用地は売却収入が予想以上に低いことや、売却価格が安いのに測量や解体などの譲渡費用は安くならないので相対的に負担が重くなります。
また、そんな手間とお金を投じて手放すより、放置していたほうがお得に感じてしまいますよね。
さらに建物が建つ土地は固定資産税の軽減措置を受けられますが、空き家を解体して更地にすると軽減措置が受けられなくなることも、空き家が放置される一因です。
国交省はこれまで何も手を打っていないのかと言えばそんなことはなく、2015年には倒壊の恐れがある空き家は固定資産税軽減措置の対象外とするなど、空き家の流通促進を狙いました。
しかしそれ以降も空き家が増え続け、2018年時点では849戸にのぼっています。
引用元：国土交通省「低未利用地の利活用促進に向けた 長期譲渡所得の100万円控除について」
空き家の数は30年間で2.15倍になっており、そのうち「その他の住宅（利用される予定がない住宅）」は2.66倍に増えています。
利用予定がない空き家の数が特に増えている上に、人口減少の影響で今後も空き家は増えていくと予想されています。
このように放置された空き家や空き地などが増加している状況を改善するために、今回紹介する「低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除」が新設されました。
「低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除」の概要
「低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除」は、活用されていない空き家や空き地を売却した場合に、長期譲渡所得が100万円控除されるというものです。
「譲渡所得」とは、不動産を売却して得た利益を指します。不動産の所有期間が5年以内なら短期譲渡所得、5年以上なら長期譲渡所得になり、それぞれで課税率が異なります。所得税と住民税をあわせて短期譲渡所得は約39％、長期譲渡所得は約20％の税率です。今回の特例措置は所有期間が5年を超えるものが対象なので、長期譲渡所得に該当します。
つまり、長期譲渡所得から100万円が控除されることになります。
計算方法は以下のようになります。
売却収入-（取得費+譲渡費用）＝譲渡取得
（譲渡取得-特別控除）×税率＝所得税・住民税の額
譲渡費用には土地を売るために支払った仲介手数料や、土地を売るために建物を取り壊した際の解体費用などが含まれます。
今回の特例措置は控除額が100万円で長期譲渡所得なので所得税と住民税を20％と考え、特例措置を適用すると以下のようになります。
（譲渡所得-100万円）×20％＝所得税・住民税の額
課税額がこれまでよりも最大20万円安くなります。
続いて具体的な例で計算してみます。
【例】100万円で購入した物件。50万円の経費を使い、500万円で売却した。
従来の場合：（500万-100万-50万）×20％＝70万円
特例措置適用：（500万-100万-50万-100万）×20％＝50万円
このように、従来だと課税額70万円になるものが、特例措置を適用することで課税額50万円になります。
更地や空き地は売却収入が少ないので、場合によっては譲渡収入が100万円以下になることもあります。 その場合、一切課税されなくなり所得税・住民税は0円になります。
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「低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除」の適用条件
空き家や空き地を売却するなら、今回の特例措置を利用すると得ができて損はありません。
せっかくだからぜひとも利用したいところですが、譲渡所得の100万円控除を受けるには条件をすべて満たす必要があります。
低未利用土地である土地
「低未利用土地」であることことが条件のひとつです。この「低未利用土地」とは、土地基本法で規定されています。土地利用法十三条四項に記載されていますが、固い言葉でちょっとわかりにくいです。簡単に言うと、「居住や業務その他に役立てていない」または「周辺地域の同じような用途の土地に比べて利用される頻度がとても少ない」土地のことです。
土地の売主が「低未利用土地等確認書」を税務署に交付申請し、税務署に認められれば、低未利用土地に該当する土地であると認められます。
低未利用土地であると認められるためには、交付申請書以外に売買契約書の写し、更地や空き家であることが確認できる書類（空き家バンクへの登録書など）が必要です。また、譲渡後に土地利用する意図を確認できなければ、確認書が発行されません。
都市計画区域内にある
都市計画区域内にある物件でなければ対象になりません。都市計画区域とは、都市計画法という法律によって、都道府県知事や国土交通大臣が指定しているエリアです。都市計画区域は「市街化区域」と「市街化調整区域」に分けられています。
「市街化区域」とは、積極的に住宅や店舗などを建てる地域です。「市街化調整区域」とは、自然環境を保つことが目的になっている地域で、住宅用地としてはあまり向いていないエリアです。
売却価格が土地と土地にある建物を含めて500万円以下
売却価格が土地とその土地に建っている建物の価格を合わせて500万円以下である場合のみ特例措置が適用されます。
特例措置が新設された背景には、売却価格が低額な空き家や空き地が放置されることが多いという事情があります。そういった土地や物件を対象としているので、価格に上限を設けています。
譲渡後に土地利用することを税務署が認めている
譲渡後に土地利用することを、税務署に認めてもらわなければなりません。今回の特例措置は空き家や空き地を活用してもらうことで、空き家や空き地を減らしていくことが目的とされているからです。
税務署が「譲渡後に買主が土地・建物を利用する意向」を確認することになります。そのために買主の利用用途、利用開始時期を記した書類を売主が税務署に提出する必要があります。対象が空き家、空き地であることと、譲渡後に利用予定があることを確認できたら、税務署から確認書が発行されます。
2020年7月1日～2022年12月31日までに譲渡された物件
2020年7月1日～2022年12月31日までに譲渡された物件が対象です。特例措置の適用には期限があるので注意しましょう。空き家や空き地の売却をしたくても、期限内に買い手がつかなければ売却できません。
少し売却価格が安くなりますが、空き家・空き地バンクに登録したり、空き家付きの土地は空き家を解体するなど、買い手がつきやすくなる方法もあるのでチェックしてみてください。
譲渡年の1月1日時点で所有期間が5年以上の物件
譲渡年の1月1日時点で所有期間5年以上という条件が付けられています。今回の特例措置は長期譲渡所得を対象としています。なので長期譲渡所得の定義と同じ、譲渡年の1月1日時点で所有期間5年以上という条件が付けられています。
「譲渡年の1月1日時点」という部分を忘れていると所有期間の計算を間違ってしまうかもしれないのでご注意ください。
譲渡する人が法人ではなく「個人」
譲渡する人は法人ではなく「個人」である必要があります。法人が所有する土地は、売却しても今回の特例措置の対象になりません。
売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でない
配偶者に譲渡するなど、親族間での譲渡は対象から除外されるのでご注意ください。特別な関係には、生計を一にする親族、内縁関係にある人の他、特殊な関係のある法人なども含まれます。
前年または前々年にこの特例の適用を受けていない
前年または前々年にこの特例の適用を受けていない土地であることも条件です。前年または前々年にこの特例の適用を受けていた土地は適用外になります。
他の譲渡所得の課税の特例の適用を受けない
今回利用する特例措置以外の特例措置の適用を受けないことも条件です。収用の場合の特別控除や、事業用資産を買い換えた場合の課税の繰延べなど、今回利用する特例措置以外の譲渡所得課税の特例の適用は受けられません。
「低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除」申請の流れ
実際に特例措置「低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除」を適用する場合、どのような手続きが必要になるのでしょうか。
大まかな流れは以下のようになります。
- 確認書の交付を申請する
- 税務署から確認書が交付される
- 特例を適用させるための申請をする
それぞれ詳しく見ていきましょう。
確認書の交付を申請する
まずは売主が特例措置を適用するために必要な確認書を交付してもらうための申請をします。低未利用土地であることを示すために、書類の提出が必要です。申請書類は各市町村のホームページで配布されているので、ダウンロードして記入して提出してください。申請するには以下の書類が必要なので、事前に準備しておきましょう。
- 売主からの申請書
- 売買契約書
- 低未利用土地等であることが分かる書類（空き地・空き家バンクの登録を確認できる書類、宅建業者による更地・空き家の広告、電気・水道・ガスの使用中止日が確認できる書類など）
- 買主による利用開始予定日、利用用途等を示した書類
- 土地に係る登記事項証明書
水道や電気の使用中止日を提出する場合、売買契約よりも1ヶ月以上前であればOKです。
買主の利用意向について、提出できない場合は、譲渡後に宅建業者に利用していることを確認すれば済む場合もあるようです。
申告先については、所轄の市区町村の税務署に申告しましょう。
税務署から確認書が交付される
確認事項をすべて満たした場合、税務署から確認書が発行されます。この確認書はあくまで低未利用土地かどうか確認したと言うだけで、特例措置が適用されることを確約するものではないのでご注意ください。
特例を適用させるための申請をする
特例を適用させるための申請をします。特例を適用させるためには、管轄の税務署で確定申告を行う際に、「確定申告書」と受け取った「確認書」、そして次の書類を提出してください。
- 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）（土地・建物用）
- 売った金額が、低未利用土地の上にある建物を含めて500万円以下であることを明らかにする書類（売買契約書の写しなど）
- 売った土地等の所在地の市区町村長の、次の①から④までの事項を確認した旨と、⑤⑥にある事項を、記載した書類
①売った土地等が都市計画区域内にあること。
②売った土地等が、売った時において低未利用土地に該当するものであること。
③売った土地等が、売った後に利用されていることまたは利用される見込みがあること。
④売った土地等の所有期間が5年を超えるものであること。
⑤売った土地の一部であった土地から、その年の前年または前々年に分筆された土地等の有無。
⑥上記ホの分筆された土地等がある場合には、その土地等につきこの（2）の書類
交付申請をしてから確認書の発行までに時間がかかる場合もあるので、税務署への確定申告手続きの期限に間に合うように、余裕を持って申請しましょう。
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特例措置に関するよくある疑問
特例措置に関して、各市町村に疑問点の問い合わせが寄せられているようです。
国税に関する相談は、国税局電話相談センターなどで受け付けているので、電話相談も利用してみてください。
ここではよくある疑問とその回答を紹介します。
Q1、譲渡後の土地の活用って、具体的にはどんなものが該当するの？
A1、店舗や事務所、居住等に利用する場合は特例措置の対象になります。適用されない例として、駐車場として活用する場合、露天駐車場では低未利用が解消されたとは判断されず、特例措置が適用されません。コインパーキングなどの設備を設置する場合は特例措置の対象となります。
Q2、親から相続した土地だけど、「5年以上の所有期間」には親が所有していた期間も含む？
A2、所有期間には親などの被相続人が所有していた期間も含みます。被相続人を含めて5年以上の所有期間があれば申請可能です。
Q3、農地を譲渡する場合、特例が適用されるためには遊休農地であることを農業委員会などに調査してもらうべき？
A3、農業委員会の調査結果は必須ではありません。調査してもらっていたほうが確実ですが、調査がない場合は現況で判断します。
Q4、確認書の申請から発行まではどれくらいかかる？
A4、市区町村によって異なりますが7～10日ほどかかるのが一般的です。申請書類に漏れや不備があった場合はそれ以上かかることもあります。申請の際にどれくらいかかりそうか窓口で確認してみてください。
Q5、低未利用の土地は、低未利用の期間は関係ある？
A5、低未利用になってすぐの土地は特例が適用されません。売買契約の時点で1ヶ月以上に渡って、居住や業務に使われていない土地が対象です。
まとめ
今回新設された特例措置は、利用できれば最大20万円も節税できます。まだまだ知名度が低く、空き家を解体するときでも利用していないという方が多くいまうす。
「いずれ売却するかも」と考えている方は、少しでもお得に売却できるこの機会に一度検討してみることをおすすめします。
空き家や空き地を売却する際に、特例措置が適用されるかどうか判断が難しい場合には、一度窓口で相談してみてください。
申請手順は特に難しいこともないので、500万円以下の空き家や更地、空き地を売却する際はぜひご利用ください。
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