家を売却する方法には二通りある
空き家になってしまった古い家を売却したいと考えたとき、どんな状態で売りに出せるのでしょうか。これには「家を解体せずそのままの状態で売る」「建築物をすべて解体して取り除き、更地にして売る」という二通りの方法があります。
家をそのままにして売る
古家が建ったままの状態の土地を「古家付き」「古家付き土地」といいます。
売り手側の都合で古家を解体せずに売り出すため、買い手の購入後、その古家にそのまま住むのか解体するかは、買い手の自由です。
ただし購入後に建物を解体する場合は、その費用はもちろん買い手側の負担となります。したがって売り手側にとっては「解体費用を負担しなくて済むが、買い手がつきづらくなる」という理由で、その点がメリットともデメリットともなりえます。
更地にして売る
建物やその他オプション（木や庭石など）をすべて取り除き、まっさらにした状態の土地を更地（さらち）といいます。
一般的には、建物の価値は築20年を基準として考えられているため、それを越えた古家については解体して更地にしてしまった方が、買い手が見つかりやすいという傾向があります。
しかし「解体しなくても買い手が見つかりやすい古家」「解体すべきではない古家」といったものも中には存在するため、築20年を越えたら絶対に更地にしてから売るべき、とは一概にはいえないのです。
詳しくは後述するので、ぜひ確認してみてください。
古家付きと更地、どちらの方が売りやすい？
古家を残したまま売る、解体して更地にして売る、どちらにもそれぞれ一長一短あるといえます。メリット・デメリットの双方を踏まえて、自分に合った方法を選ぶようにしましょう。 次項で詳しく説明していきます。
古家付きで売る際に考慮すべきこととは
古い家は一般的に、なかなか売れないものだというイメージがあるでしょう。
特に現代の、大家族からの核家族化という変化に伴い、時代にあまりそぐわなくなってしまった大きな家であればなおさらです。
しかし、古い家にも「売れる家」、そしてやはり逆に「売ることはほぼ不可能な家」が存在します。それはそれぞれどのような特徴を持つ家なのでしょうか。
売れる家の特徴とは
「古くても売れる・人気がある」家には、次のような要素が考えられます。
修繕の余地がある古家
設備の修理や外観・内装の修繕を「リフォーム」、より機能的に生まれ変わらせることを「リノベーション」といいます。
「ホッとする懐かしさを感じる」などの理由から、日本の古き良き雰囲気を持つ「古民家」に憧れる人は多く、古家をリノベーションして住みたいという需要は意外にも少なくないものです。
そのため、リフォームやリノベーションを行うことで再生が可能だろうと思われる家屋は、買い手がつきやすくなるといえるでしょう。
耐震基準を満たしている古家
1981年以降に建築された家屋は、新耐震基準に適合しているため、買い手にとっても安心できます。近年大きな地震が相次いでいるということもあり、耐震基準を満たしているかどうかは重要な観点といえます。
売れない家の特徴とは
逆に売れない家・価値が著しく低い家にも、相応の理由があります。
老朽化があまりにも激しすぎる古家
リフォームやリノベーションの余地がないくらい老朽化が進んでいて、解体するしか選択肢がない古家は、当然解体費用がかかります。解体するしかないことがわかりきっているものに買い手がなかなかつかないのは当然といえるでしょう。
庭石や大木など、庭にオプションがある
大きな庭石や木は、それらを利用した庭造りなど一部の趣味を持つような人以外には敬遠されがちです。維持するにも、もちろん撤去するにも費用と手間がかかるため、前述の「解体する選択肢しかない場合」と同様に、買い手がなかなかつかない事例といえるでしょう。
埋設物に問題がある
今ほど法律などが厳しくなかった時代に建てられた建物では、産業廃棄物など現在は当然埋設を禁止されているようなものも庭に埋めていた、などということがありえました。
こういったリスクが発覚した古家は、やはり当然買い手からは敬遠されてしまいます。
更地で売る際に考慮すべき点とは
次に、建物を一切解体してしまってまっさらの状態の土地にした場合の、売り手側のメリット・デメリットを見ていきましょう。
更地にした場合のメリット
買い手がつきやすくなる
土地の購入を目的としている買い手にとっては、更地の状態で売りに出されている土地の方が手を出しやすくなります。
また、買い手が新築戸建だけではなく、貸し駐車場などその他の方法で土地を有効活用しようと考えている場合にも更地の方が都合が良いため、買い手がつきやすくなるという傾向があります。
建物の維持管理の手間が省ける
建物がないということは、物件を売却するまでの期間建物の維持管理にかける手間や時間を省くことができます。また、もしも建物に何か欠陥が存在していたとしても、解体してしまえばそれ以上の責任を負う必要もなくなります。
古い家にはそれだけリスクも多く存在していることが多いため、それらの管理や責任に煩わされることがなくなるのは大きなメリットといえるでしょう。
更地にした場合のデメリット
解体費用がかかる
建物を解体して更地にして売り出す場合は、当然解体費用がかかります。
特に古い家屋の場合はアスベストが使用されていることもあり、安全管理面のコストがかかるためその建物の解体費用は高額になりがちです。見積のときにしっかり確認しておくようにしましょう。
固定資産税や都市計画税の特例が適用されなくなる
固定資産税には「住宅用地の軽減措置」というものがあり、建物があれば最大1/6にまで減税されるのですが、更地にしてしまうとこの適用がなくなるため、税額が跳ね上がる場合があります。 更地の状態でいつまでも売却できないと、その金額で納税し続けなければならないという恐れもあるわけです。
解体後、新しく建物が建てられなくなる場合がある
「再建築不可物件」といって、今ある建物を取り壊してしまうとその後新たな建物をつくることができない、という不動産が存在します。
この場合、土地だけの利用しか選択肢が残されなくなり、買い手が限定されてしまうでしょう。解体前によく確認する必要があります。
古家付きで売る、更地で売る、どちらの方法にもそれぞれメリットとデメリットがあります。
「解体などの費用や手間をできるだけ抑えたい」などという場合は古家付きで売る方が良いでしょうし、「トラブルを最小限にして、できるだけ早めに売ってしまいたい」などの場合は更地にしての売却がおすすめといえます。
しかし、事情や状況によっては一概に「こちらが良い」とはいえなくなるでしょう。現状や、何を最優先するのかなどの要素をしっかり踏まえて、どのような売却方法をとるのかを決めるようにしたいですね。
