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空き家問題について
空き家問題が社会的に深刻化し続けているのをご存知でしょうか。空き家を所有し続けていることで、近隣住民に迷惑を掛けてしまったり、行政処分を受けたりする可能性があります。こういった事態を招かないためにも、空き家に対する正しい知識と対策が必要です。
ここでは、社会問題化する空き家の現状と、空き家を所有していることで起こる問題および解決策を紹介していきます。
空き家問題に結びつく4つの原因
社会的に大きな課題となっている空き家問題は、年々深刻化の一途を辿っています。
空き家問題に発展してしまう原因は複雑で、遺産相続や所有者と名義人が異なるなど様々です。ここでは、4つの視点から空き家問題の原因を見ていきましょう。
1：更地にした場合の固定資産税
固定資産税は、土地に建物が建っていることで軽減税制度の対象となります。そのため、空き家を解体して更地にした場合、必然的に固定資産税が高くなります。
更地にすることで軽減税の免除が受けられなくなり、税金の自己負担額が倍増してしまうリスクが生じることが、空き家の増加に拍車をかけていると言えます。
出典：固定資産税・都市計画税（土地・家屋）税金の種類｜東京都主税局
2：住宅数と世帯数がアンバランス
空き家問題の理由として、住宅数と世帯数のバランスが取れていない点も挙げられます。
日本では、人口と世帯数のピークは過ぎており世帯数も減っているのが現状です。それに対し、住宅数は年々増加しており、需要と供給のバランスが保てなくなっているのも現状で、全国的に大きな社会問題となっています。
人口減少社会に入っているにも関わらず、住宅が増え続けていることも空き家問題の原因と言えるでしょう。
3：相続した家に対する思い入れが強い
自分が生まれ育った思い入れのある故郷の実家を壊せないという思いから、解体できずにいる相続者が増えているのも要因の1つです。
また、郊外にある住宅は、買い手を探すことや人に貸すことも簡単ではありません。さらに、解体を行うにも費用がかさむため、なかなか決断できないことも空き家が増えてしまう理由と言えるでしょう。
4：中古住宅よりも新築住宅の人気が高い
日本人には、中古住宅よりも新築住宅を購入する傾向が高いという一面があります。また、木造住宅を中心とした文化がある日本は、大きな天災などから建物の安全面を考慮して購入する傾向があるため、リノベーションなどの耐震補強では不十分と考える方も多く見られます。
さらに、戦後の日本が国策として新築住宅を促進したのも、空き家が増え続ける要因の1つと言えるでしょう。
地域による空き家問題の違い
地域により少し違っていますが、少子高齢化の影響で核家族化が進み人口の減少が伴うことで増加しているのが空き家問題の現状です。
そのため、空き家率は地方が高く、空き家数は都市部に多くなる傾向にあります。ここからは、地域で異なる要因で増え続ける空き家について、詳しく解説していきます。
都市部で空き家が増加する理由
近年、都市部では空き家が増加し続けています。特に住宅需要が高い地域では、利害関係が複雑に絡み、空き家の有効活用が進まない状況が続いています。
たとえば住居需要の高い土地であっても、経済的な要因で土地価格の値上げがなく売却が難しいことや、借地恒例による名義人が複数人存在することで取り壊せない状況になっている場合もあります。
このように、都市部で空き家が増加傾向にあるのは、複雑な問題が絡んでいる場合が多くなっています。
地方で空き家が増加する理由
少子高齢化と核家族化が進み、地方の人口流出が原因で空き家が増え続けているのが大きな要因です。
地方では、都市部に比べて物価が安いことから新築する方が多く、中古住宅の需要が少ないのも理由の1つと言えます。また、地方で空き家率が増加する背景には、人口減少の推移と過疎化が空き家を増幅させているという要因もあるでしょう。
政府や自治体による空き家対策
ここまで見てきた空き家問題に対し、2015年に政府や自治体による対策として「特定空き家法」が制定されました。これにより、空き家を放置している所有者に対して、政府自治体が勧告や命令を行えるようになりました。
そのため、老朽化が深刻で長年放置されている空き家に対する命令に従わない場合は、行政代執行による家屋の強制撤去も行えます。しかしながら、法律で処分できるようにはなったものの、根底の解決策に至っていないのが現状です。
出典：空家等対策の推進に関する特別措置法（平成26年法律第127号）の概要｜国土交通省
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空き家を所有することで生じる7つのリスク
空き家を所有し放置していると、様々なトラブルに発展してしまう可能性もあります。ここからは、空き家を所有することで生じる7つのリスクについて詳しく解説していきます。
1：犯罪に利用されるおそれがある
空き家をそのまま放置していると、犯罪に利用される恐れがあります。管理が行き届いていない空き家は、簡単に侵入することが可能なためです。
ホームレスや犯罪者がすみついたり、犯罪に利用されてしまったり、放火の対象にされてしまったりすること考えられます。
2：老朽化などで周囲に迷惑がかかる
所有している空き家が老朽化している場合、周囲に迷惑をかける可能性があります。建物の倒壊や災害時に建物が崩落し、人や建物に危害を加えてしまった場合、建物の所有者が責任を問われてしまいます。
また、管理が行き届いていない不衛生な状態が続くと、周囲や通行人に迷惑をかけてしまうこともあるでしょう。
3：景観が損なわれる
空き家を放置していると腐敗が進み、辺りの景観が損なわれてしまうこともあります。空き家を放置していれば、ツタや雑草などが生い茂り、見た目の状態を悪化させてしまいます。
また、人が住んでいないことが相まって不気味な雰囲気を作り出してしまい、周辺の住人に嫌な思いをさせてしまうこともあるでしょう。その結果、家の売却も難しくなるという悪循環が生まれます。
4：税金がかかる
空き家は、そのまま放置しているだけで税金がかかります。これは、土地・建物を所有している所有者には、固定資産税の支払い義務があるためです。
空き家として所有しているだけで課税対象となるため、税金の徴収が余儀なく行われ、出費は免れません。税金の出費を抑えるためにも、早めに決断することで対策が可能になります。
5：建物の価値が低下する
空き家を放置している期間が長ければ、建物の価値は著しく低下します。空気循環が行われない建物は経年劣化が早まり、建物としての価値は大きく下がってしまうからです。
また、住宅設備なども使われないことでメンテナンスが行き届かず、故障を早めてしまいます。
6：特定空き家と判断されてしまう
前述したように「空き家対策の推進に関する特別措置法」が制定され、市町村や自治体が立ち入り調査、勧告命令、強制執行を行い、特定空き家と認定できるようになりました。
特定空き家に認定された場合、固定資産税が増額する他にも、勧告などを無視した場合に罰則金を支払う必要が出てきます。
出典：空家等対策の推進に関する特別措置法（平成26年法律第127号）の概要｜国土交通省
7：利益を生む可能性が失われる
空き家として放置する期間が長ければ、利益を生む可能性が失われます。たとえば、賃貸住宅として人に貸し付けることや売却を行えば有効活用できますが、空き家として放置し続ければそれらの選択は難しくなります。
さらに、固定資産税を支払い続けるため出費が増える一方になります。所有者が最善の選択を選ばなければ、利益を生む機会を損失することになるでしょう。
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所有者による空き家問題の解決方法5つ
空き家を所有して起きてしまうリスクについて紹介しましたが、実際に解決したいと考えた場合、どのように解決法したらよいのでしょうか。
ここからは、空き家問題を手っ取り早く解決する方法から全国で購入希望者を探す方法まで、5つピックアップして紹介していきます。空き家を所有し、悩んでいる方は参考にしてください。
1：売却する
手っ取り早く解決する方法として有力なのは、売却してしまうということです。この方法の場合、空き家の管理から心配事まですべて解消できるため、物質面でも精神面でも一番の解決法でしょう。
また、空き家の状態が悪くなければ利益に変わるため、所有者としては得が大きい面があります。
しかし、空き家の状態によっては売却が難しい場合もあるでしょう。建物の傷みがひどいようであれば、リフォームを行ってから、あるいは更地にしてから売却を考えるのが望ましいと言えます。
2：賃貸に出す
空き家を賃貸で貸し出せる場合は、建物の所有者にとってメリットが大きいと言えます。賃貸として住んでもらえれば、空き家の状態が著しく悪くなることは少ないでしょう。
また、住人が賃料を支払うため、固定資産税の支払いや住宅設備の買い替えなどの負担も軽減できます。
3：空き家管理サービスを利用する
空き家問題は、個人で抱えるには大きな負担となってしまう場合があります。このような場合、空き家管理サービスを利用することで、管理や清掃などの代行に加え、建物の保全をしてもらうことが可能です。
料金は会社や利用するサービスにより異なりますが、写真が添付された報告書で状態を確認できるため、遠方に住んでいる方や空き家を管理する時間を作れない方には最適と言えるでしょう。
4：空き家バンクで購入希望者を探す
郊外の空き家で買い手を見つけるのは難しいでしょう。そこで活用できるのが「空き家バンク」というサービスです。
地方自治体から委託された企業が運営しており、国内全域で購入希望者を募れるため、買い手を探すのが容易になります。また、転勤や移住を考えている方との繋がりにも役立つため、空き家を上手く活用する方法と言えるでしょう。
5：解体する
空き家問題に大きく発展する前に、解体してしまえばリスク軽減を行えます。
解体してしまうと、固定資産税の減税がされなくなり税金の徴収が上がってしまうデメリットはありますが、後のトラブルを軽減でき、管理の手間を省けるのは大きなメリットとなります。
ここからは、解体で得られるメリットを詳しく見ていきましょう。
解体費用の補助制度
老朽化が大きく進んでいる空き家を解体する場合、自治体によっては解体費用の補助制度を適用できる可能性があります。地方自治体により内容は違いますが、耐震化事業の一環として補助制度を活用できます。
空き家の解体を行う際は、自治体に問い合わせて適用になるかどうか確認すると良いでしょう。
出典：住宅除却補助制度｜横浜市
解体前より高く売却できる可能性が高まる
老朽化が進んだ空き家の状態で売却するよりも、更地にして売却した方が早く買い手が見つかる可能性が高くなります。不動産の取得を考えている方にとって、老朽化が進んだ物件付きの土地は解体にかかる費用を負担する必要があります。
しかし、空き家を解体して更地にしてから売却すれば、不動産を購入する側の経済的な負担が軽減されるため、より高値で売却できる可能性が高くなります。
将来を見据えトラブルが起こる前に空き家問題対策をしよう
本記事では、空き家問題に発展する理由や、放置し続ける危険性、地域による空き家問題の違いなど、様々な観点から空き家について紹介してきました。
空き家を有効活用するためには早期の対策が重要で、早めに決断をすることで、収益化することやトラブルを未然に防ぐことが可能になります。
トラブルが起こる前に、将来を見据えて対策をしておくことで、より良い社会を築くこともできるでしょう。この記事を参考に、ぜひ空き家問題に取り組んでください。
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