全国的に空き家の増加が加速していることは、近年しばしば社会問題としても取り上げられています。
リフォームなどでうまく再利用できたら問題ないのですが、そうもいかない事情を抱える空き家所有者も多いことでしょう。かといって、不動産価値がほとんどないほど老朽化した空き家は果たして売りに出しても売れるのかどうか…という悩みもつきまといます。
そんなときに利用を検討したいのが、空き家の「買取」というシステム。
通常、空き家を「売りに出す」というのは、自分自身で買主を探すのではなく、不動産業者に買主を見つけてもらう「仲介」で行うものです。しかし、「買取」は不動産会社自身が買主となり、直接値段をつけてくれるシステムなのです。
今回はこの「買取」について、仲介との具体的な違いやメリット・デメリットを解説していきます。
「買取」とはどういうことなのか
不要な空き家を所有しているとして、これを売ってしまいたいとします。その際、方法はいくつかありますが、代表的なものが不動産会社に仲介してもらって売却する方法、そしてもうひとつは専門の業者に直接買取してもらう、という方法です。
まずは「仲介」の仕組みを知らなければ、仲介と買取の違いもピンとこないかもしれませんね。順に解説していきます。
「買取」と「売却（仲介）」の違いは？
「仲介による売却」というのは、不動産の売買を行っている業者に物件の売主が仲介を依頼し、買主を探してもらうという方法です。
これに対して「買取」とは、買主を別の場所から探してきてもらうのではなく、業者が直接売主の所有物件を買い取ってくれる、という方法です。つまり物件の買主が不動産業者である、ということになるのです。
不動産会社は売主から直接買い取った物件を、リフォームして付加価値をつけるなどして転売したり、更地にして売りに出したりするのです。
メリットの項で詳述しますが、買い取った不動産会社は自社のさまざまなノウハウでその物件を売り出すため、元の物件に多少の不備や不具合があっても問題ない、つまり通常では買い手がつかないような空き家でも、双方で合意していれば、値段をつけてもらえる可能性が高い、ということになります。
ただし注意点としては、買取の場合の売却相場は、不動産市場価格の約5〜8割である、ということです。こちらはデメリットの項で詳述します。
買取のメリット
条件の著しく悪い物件でも買い取ってくれる可能性がある
不動産業者が買主になる場合、通常の仲介売却ではまず買い手がつかないような条件の悪い物件でも買い取ってくれる可能性が高くなります。
たとえば、著しく築年数が経過していて長期間放置され傷みが激しい物件、中に家具や家財がそのまま残っている物件、地方の田舎の奥地にあって一般の買い手の目に留まらない物件、空き室だらけのアパート、事故があった空き家、再建築不可・未接道・その他違法建築の物件など、もちろん全部が全部買い取ってもらえるわけではありませんが、業者と折り合いさえつけば可能性はあるのです。
業者としては、建物を取り壊して更地にしてから売るということも可能ですが、売主としてはその解体費用を工面するのも難しいという場合があるでしょう。取り壊すこともできず、かといって使い道のない空き家が土地の上に残っていたら売れる見込みがない…そのような悪循環を断ち切るためにも、買取は有効です。
いつ売れるかわからない仲介で買主が現れるのを待っている間にも、空き家の維持費はかかり続けます。所有し続けることが負担になるのであれば、思い切って買い取ってもらうことも選択肢のひとつではないでしょうか。
売却までが短期間で済む
買取では買主が現れるのを待つのではなく、直接不動産業者と交渉ができるため、可能な限りすぐにでも物件を売却できる可能性が高くなります。
とにかくすぐにでも売りたい、現金化したい、という場合にはとてもありがたいといえるでしょう。
仲介手数料がかからない
不動産業者の直接買取なので、仲介手数料は一切発生しません。
仲介手数料は、物件取引価格の3～5％であるため、物件価格によってはなかなかの高額になります。これがかからないというのは、ひとつのメリットといえるでしょう。
トラブルになりづらい
仲介で個人の買主との取引をする場合、たとえば住宅ローンが通らなかったなどの買主の都合で、話が進んでいた契約が白紙に戻ってしまうことも多々あります。そうなるとまた新たな買主を探さないといけなくなり、時間も手間もさらにかかってしまうでしょう。
その点、買取の場合は不動産業者との交渉で話が進んでいくため、途中の段階でこのようなトラブルが起きることはほとんどありません。
「契約不適合責任」を負わなくて済む
もしも契約書に記載されていない不具合があとから出てきた場合、売主が買主に負わなければいけない責任を「契約不適合責任（売主責任）」といいます。不具合が発覚した場合、損害賠償を求められたり、契約を破棄されたり、ということが発生するものです。
これを免れるためには、すべての不具合についてあらかじめ契約書に記載しておかなければなりませんが、古い空き家においてそれは事実上不可能であるといえます。
しかし、買取の場合は買主が不動産のプロである不動産業者であるため、この契約不適合責任は免責にしてもらえることが多いようです。これは不動産知識のあまりない一般個人の所有者としては大変ありがたいことだといえるでしょう。
家を売りに出していることを近隣に知られにくい
仲介で買主を探す場合、仲介を請け負う不動産業者は物件を広く宣伝するためにホームページや広告で営業活動を行います。従って、周囲に家を売りに出していることを知られてしまう可能性があります。知られて困ることがない場合は問題ありませんが、何らかの事情で伏せておきたいケースもあることでしょう。
買取であれば、このように営業活動をする必要はないため、周囲の目を気にすることもありません。さらにスピーディーに売ることができるため、人目にあまりつかないように、なおかつできるだけ早く売ってしまいたい場合にも買取は便利なのです。
買取のデメリット
売却価格が安い
買取の最大のデメリットといえるのが、仲介での売却よりも売却価格が安くなってしまう、という点でしょう。
市場価格の5～8割程度の価格になる、といわれていますが、これは不動産業者や物件の状態にもよります。いずれにしろ、仲介よりはかなり安くなります。
不動産会社にとっては、買取とはすなわち「仕入れ」であるため、「安く買い取って付加価値をつけて転売する」ことになるので、リフォーム代などをのせても利益が生まれる計算で買取価格を提示してくるのです。ゆえに、仲介よりも安くなってしまうのは仕方のないことではあります。
買取業者がなかなか見つからない・必ず買い取ってもらえるとは限らない
仲介は行っていても買取は行っていない、という不動産業者は多いものです。そのため、まず買取を行っている不動産業者を探すことに時間がかかる可能性があります。
また、せっかく買取をしてくれる業者を見つけたとしても、必ず買い取ってもらえるとは限らないものです。
仲介では買主が現れないような不具合の多い物件でも買取では売却できる可能性がある、とはいっても100パーセントとは限らないわけです。前述したように、不動産業者としても、どうやっても利益の出ない物件を買い取ることはしないからです。
買取の流れ
業者の選定
前述したように、買取を行っている業者というのは、仲介を行う業者より決して多くはありません。まずはご自分の住まいのある地域で買取を行っている業者を探してみましょう。
査定
業者の目星をつけたら、買取を依頼したい空き家の査定を行ってもらいます。
査定とは、不動産業者がどのくらいで買取してくれるかという値段をつけることです。査定価格は、建物や土地の状態だけではなく、立地や周辺環境などによっても大きく影響されるものです。
仲介とは違って、査定もスピーディーに進むことが多く、現地査定であれば最短でその日のうちに査定価格を出してもらえることもあるほどです。
査定は、複数の業者に行ってもらうことが重要です。一社だけだと、その価格が適正かどうかの判断がつきがたいためです。
打合せ
査定額をもとに、さらに具体的な条件を話し合っていきます。細かい金額の調整や引渡しの時期などを決めるのも、このときです。
また、売買契約の際には以下のような書類が必要になるため、これらについての説明もあるでしょう。
〇登記済権利証または登記事項証明書（謄本）
〇固定資産税納税通知書または税額がわかる書類
〇土地測量図・建築図面など
〇物件図面
〇物件購入時の資料や間取り図
複数の業者に査定を出してもらったうえで交渉を経て、納得の行く業者に買取を依頼するようにしましょう。
売買契約を交わす
買取金額の折り合いがつき、引渡し日時などで双方の合意が得られたら、売買契約書の発行を開始、作成が完了すれば売買契約を交わす流れとなります。
契約時に不動産業者は「売買契約書」とともに「重要事項説明書」も用意してくるので、しっかりと目を通して確認しましょう。
空き家の引渡しと決済
無事に契約が完了したら、決めていた日時に引渡しと決済を行います。決済当日に司法書士が所有権移転登記を行い、それから売却金額が売主に振り込まれます。
空き家を買取してもらう際の注意点
仲介も視野に入れて検討する
仲介よりもメリットに感じられる部分の多い買取ですが、それも人によりけりです。デメリットである「仲介よりも売却費用が安くなる」という点に引っかかる人は、時間に余裕があるのなら仲介という選択肢を早い段階から捨てずに、両方で検討を進めていくのがよいでしょう。
不動産業者によっては、仲介で売却営業を行い、一定期間で買主が現れなかった場合には業者が買い取ってくれる、という「買取保証」というものを行ってくれるところもあります。仲介と買取をうまくセットにしているというわけです。
この方法であれば、一定期間は仲介で売りに出し、その後買取に切り替えることも容易です。対応している業者をうまく見つけられたら、利用してみるとよいでしょう。
残置物は撤去しておく
前述した通り、建物の中に残置物がある状態でも買い取ってくれるのが買取のメリットのひとつですが、不動産業者は買い取ったあとにその不用品を処分する費用を、当然買取価格から差し引いています。そのため、残置物は自分で処分してから建物だけの状態で買い取ってもらった方が、査定価格は高くなるわけです。
たかが不用品の処分費用…とあなどってはいけません。数万～数十万円単位になることもあるため、決して無視できない金額になる可能性がある以上、できるだけきちんと片付けてから査定に出してみましょう。
土地の相場を調べておく
買取の査定を依頼する前に、周辺の土地相場を調べておくとよいでしょう。そうすれば、査定で提示された買取価格が適正かどうかの判断がしやすくなります。
前述したように、査定は一社のみではなく複数社に依頼するのが重要です。土地相場を知って複数社の査定額を比べることで、買取を依頼する業者を選択する際のいい判断材料となるでしょう。
まとめ
空き家は、放置しておけばおくほど面倒なことになってしまいます。老朽化が進み倒壊の危険があると判断されると「特定空き家」というものに指定され、固定資産税の優遇措置が受けられなくなるなど、さまざまな負担がのしかかってくるのです。
そうなる前に、空き家の処分方法を考えなければなりません。「買取」は、その選択肢のひとつとして十分検討しうる価値があるはずです。
メリットとデメリットの両方をよく把握し、買取がいいのか、仲介がいいのか、しっかり選びたいですね。
