空き家の処分はどうすればいい?手順や更地にした場合にかかる費用も解説

空き家を処分する6つのメリット

空き家を放置すると、リスクが発生する場合があります。両親が住んでいた家を相続した場合、転勤になり、住んでいた家が空き家の状態になっている場合など、様々なケースがあるでしょう。

空き家を処分する6つのメリットについてご紹介します。

1:空き家にお金がかからなくなる

空き家を所有していると維持管理のお金がかかりますが、空き家を処分すると管理のためのお金がかかりません。

空き家の所有に必要な主な維持費は、固定資産税や修繕費が挙げられます。空き家を手放すことで資金を得られる可能性もあるでしょう。

2:劣化が進む前のほうが処分しやすい

空き家を放置する期間が長くなればなるほど、家の劣化が進みます。そして、空き家または、土地の価値も下がる傾向にあります。

空き家の立地によって価値が上がる場合もありますが、空き家の劣化が進むと価値が下がりやすくなるため、早めの対応を検討しましょう。

3:被災の心配をしなくてもよい

空き家を処分すると自然災害などによる被災のリスクを減らせるでしょう。空き家を所有した状態では、老朽化による倒壊や自然災害などに遭う恐れがあります。保険に加入することも方法の一つですが、空き家が被災にあうリスクが消えるわけではありません。

仮に被災した場合、修繕費や近隣への損害などが予想されます。また、空き家が遠方にある場合、状況確認のために現地へ出向く時間やそのための出費が必要になるでしょう。

4:近隣トラブルのリスクがなくなる

空き家を放置した状態が続くと、近隣トラブルのリスクが発生する可能性があります。以下のようなリスクがあることを覚えておきましょう。

・空き家の庭に生えている植物が隣の家にはみ出す
・空き家の庭から木の枝などが道路にはみ出し、通行の妨げになる
・空き家の塀が倒れそうな危険な状態になる
・空き家の軒先に蜂の巣や鳥の巣ができて、近隣の住民に危害を加える
・自然災害で空き家が倒壊したり、屋根が飛ばされたりして、近隣の建物や車、人に危害を与える

空き家を処分すると、上記のようなリスクを軽減できるでしょう。

5:子どもに負債を残さなくて済む

空き家は、親や親族からの相続で子どもへ引き継がれることがあります。それは同時に、前述した空き家のリスクを子どもが背負うことになりますが、空き家を処分することで子どもへの負担を軽減できるでしょう。

6:特別控除が受けられる可能性がある

空き家を処分するとき、被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例があります。平成28年4月1日~令和5年12月31日の期間に売却した空き家が対象で、一定の要件に該当する場合は、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができます。

所有する空き家が、以下の要件に該当するか確認しておきましょう。

・空き家の建築が昭和56年5月31日より前である
・空き家の登記が区分所有建物登記ではない
・相続開始前に対象になる空き家が被相続人以外居住していないこと
※老人ホーム等に入居した従前居住用家屋含む

出典:No.3306 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例|国税庁
参照:https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm

空き家の6パターンの処分方法

空き家の処分方法として、以下の6つが挙げられます。

・空き家のまま不動産業者に売却する
・誰かに譲渡する
・解体して再利用する
・空き家バンクに登録する
・自治体に寄付する
・解体して売却する

それぞれのメリットやデメリットをご紹介します。

1:空き家のまま不動産業者に売却する

空き家の状態で不動産業者に売却するメリットは、出費が抑えられるという点でしょう。一方、デメリットは築年数が古く修繕が必要な場合や、立地が悪い場合には、買い手がつきにくいという点が挙げられます。

売却価格は、「中古住宅」か「古家付き土地」かによっても差があるため、数社の不動者業者に見積もりを依頼して、条件がよい業者に売却するとよいでしょう。

2:誰かに譲渡する

空き家を個人や法人に無償譲渡する方法があります。譲渡するメリットは、維持管理費や固定資産税などの出費を抑え、空き家の処分ができることです。

デメリットは、空き家の譲渡側に課税されることです。譲渡側が法人の場合は「みなし譲渡所得税」、個人の場合は「贈与税」が課税されます。

無償譲渡をすると売却と違い、原則「瑕疵担保責任が発生しない」とされていますが、無償譲渡をする場合でも空き家や敷地の欠陥、不具合について譲渡側とトラブルにならないように伝えるのがマナーです。

3:解体して再利用する

空き家を解体して再利用するメリットは、空き家の維持管理費を抑えつつ、土地の売買をスムーズに行いやすくできるという点です。空き家対策特別措置法の「特定空家等」指定や、行政の指導を受けるリスクを回避できるでしょう。

また、空き家の古材鑑定をして、再利用可能な古材を活かすこともできます。解体業者と解体専任契約を結び、循環型解体をし、古材を残しながらリフォームに再利用する、または一般の方へ譲るという選択肢もあります。

4:空き家バンクに登録する

市区町村の空き家バンクは、空き家の売買や賃貸をマッチングすることを目的にしたサイトです。地域によっては修繕の補助や助成金が用意されている場合があります。

該当する市区町村に空き家バンクがあるか確認し、登録を検討しましょう。登録するためには、一定の条件や必要書類の提出などを求められる場合があります。

5:自治体に寄付する

もし、所有の空き家が歴史的建築物や自治体での利用価値がある場合、まれに空き家を自治体へ寄付することができます。寄付できる条件に合致しているかどうか、各自治体に確認してみましょう。

6:解体して売却する

空き家を解体して売却するメリットは、維持管理の負担を軽減できる点です。また、家屋の状況や立地によって異なってきますが、古家付き土地を売却するよりも買い手がつきやすいと言われています。

空き家を解体すると土地を更地として売却するまでの間、駐車場などにして有効活用できる点もメリットとして挙げられるでしょう。

一方、デメリットは建物を解体すると固定資産税が減税されないため、税負担が大きくなる可能性があることです。空き家の構造や立地条件によって解体費用が高額になる場合があります。

空き家の解体が望ましい場合とは?

空き家の老朽化が激しく、築年数が古い場合は、安全配慮の観点から修繕が必要です。空き家や土地の価値を上げることが難しく、費用対効果が見込めない場合は、解体を検討しましょう。

また、築年数が古い建物は価値がつきにくく、土地の価格で売買されるケースもあります。解体するかどうかは、所有する空き家の築年数を一つの目安にするとよいでしょう。

空き家の処分に費用はいくらかかる?

空き家の処分の費用は、売却までの間の維持管理費と固定資産税、解体すれば解体費用、売却までの間の固定資産税がかかります。

・「固定資産税」は建物付きの場合、年額10万~15万円が目安
・「維持管理費」は火災保険料、修繕費、水道光熱費など
・「解体費用」は空き家の構造や立地や築年数、隣の家との距離などにより変動

また、一軒家を解体する場合、木造は比較的安価とされていますが、鉄筋コンクリート造は費用がかかる傾向にあります。空き家の立地によっても費用が変動するため、複数の解体業者に見積もりを依頼しましょう。

空き家の解体で受けられる補助金

空き家の解体を対象とした補助金制度が自治体にある場合は活用しましょう。補助金の目的は、地域の安全を守るために危険な空き家を解体、撤去することです。解体で受けられる補助金制度の有無は、市区町村のホームページなどで確認できます。

空き家を処分する3つの手順

空き家を処分する3つの手順を紹介します。空き家を古家付きで売却するのか、解体し更地にして売却するのか決める前に、査定を依頼しましょう。

費用負担が少ない方法で売却活動を始めます。譲渡や買取も検討しましょう。

1:査定を依頼する

複数の不動産会社に査定を依頼して、現状のまま仲介売却ができるか確認しましょう。古家付き土地を希望する購入者がいる場合もあります。

査定により相場を知ることができるため、現状のまま売却が可能か、それとも更地で売却したほうが売り手が付きやすいのか、不動産会社に相談します。

売れない場合は、解体の助成金を活用したり、更地での購入希望者が見つかるまでの活用方法を検討しましょう。

2:売却活動を始める

空き家を査定して売却方法がある程度定まってきたら、不動産会社に依頼して売却活動を始めます。その際、信頼のおける不動産会社に依頼するとよいでしょう。

また、売却活動を始めてから時間が経っても、なかなか買い手が見つからない場合、別の処分方法を検討します。

3:譲渡・買取を検討する

空き家の売却を始めて買い手がつかない場合は、不動産業者への買取依頼や譲渡を検討します。不動産業者への買取価格は、空き家の売却価格から更に下がる可能性があります。複数の不動者業者に相談してみましょう。

不動産業者への買取を断られてしまう場合、値がつかなくても無償譲渡ができるか相談します。

空き家を相続放棄するときは注意が必要

空き家を相続放棄しても、空き家の管理義務が必要です。近隣の住民や車などに危害を及ぼした場合、法的な管理や賠償責任が問われる場合があります。

また、相続放棄は、空き家のみを放棄することはできません。すべての相続財産を放棄することになります。相続放棄の手続きについては、弁護士や司法書士に相談します。

相続人全員が空き家を含めて相続放棄を決めたとしても、空き家の管理責任は残るため、注意しましょう。

空き家はできるだけ早めに処分しよう

空き家は相続放棄後も管理義務があり、空き家を放置している期間は固定資産税、修繕費、自然災害のリスク、火災や地震保険、遠方の場合は空き家を定期的に見に行く交通費などの費用がかかります。

そのため、価値がなるべくついた状態で早めに処分を検討しましょう。出費を抑えて処分できる方法などを不動産業者に相談するとよいでしょう。

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