空き家対策に関する法律とは?対象になる状態や解体を考えている方にも必見

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今住んでいる地域に、誰も住んでいないと思われる家はありませんか?

気がつくと数年は誰も済んでいないであろう家が近くにあり、不用心だと感じることがあるかと思います。

空き家になってしまう理由は、いろいろありますが、誰も住まない家をそのまま放置しておくことは、家を管理している人にも周辺に住む人たちにも良いことではありません。

空き家問題は、全国各地で起きている問題であり何かしらの対策が必要です。

この空き家対策の問題を解決すべく平成26年に「空き家等対策の推進に関する特別措置法(通称:空き家対策特別措置法)」が成立し、平成27年より施行されています。

なぜ空き家対策が必要なのか、その定義と「特定空き家」となってしまう住宅の条件、特定空き家にならないための対策を解説します。

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空き家対策の法律「空き家対策特別措置法」とは

適切に管理されていない空き家等が、周辺の地域住民の生活環境に大きく影響を及ぼしていることを背景に、「空き家等対策の推進に関する特別措置法」が平成27年より全面施行されました。

空き家対策は必要であり、空き家を所有している人は必ず空き家対策をすること法律によって決められています。空き家対策特別措置法とは、どのような法律なのか説明します。

空き家対策特別措置法

「空き家等対策特別措置法」とは、居住やその他の使用がされていないことが常態である建築物を、法律によって

  • 適正管理の助言
  • 指導
  • 指導に従わない場合は勧告や命令をする

ことが可能になるものです。

空き家は所有者がすぐに分かる場合もありますが、長年放置されていると所有者が分からないとうことがあります。

特定空き家

誰も住んでいない家は「空き家」と呼ばれますが、「空き家等対策特別措置法」では空き家の中でも特に「特定空き家」といわれる家が問題視されています。

特定空き家とは、誰も住んではいないだけではなく、さまざまなリスクがある住宅が該当します。

そのままにしておくと、家自体にも危険があり周辺住民にも迷惑がかかってしまうので、早急の対策が必要です。

今現在空き家を所有していたり、家族や身内が所有している場合、その空き家が特定空き家に該当していないか確認する必要があります。

出典:空家等対策の推進に関する特別措置法|e-Gov法令検索

出典:大阪市の空家等対策について|大阪市

「特定空き家」認定されてしまう家の状態

「空き家等対策特別措置法」では、行政指導の対象になってしまう空き家を「特定空き家等」として、他の「空き家等」と区別しています。

「特定空き家等」に認定される空き家とは、次に紹介する3つの状態の空き家を指します。3つそれぞれの状態について詳しく解説をしていきます。

  1. 倒壊のリスクがある家
  2. 管理されている様子がなく景観を阻害している家
  3. 衛生面で問題が生じそうな家

1:倒壊のリスクがある家


そのまま放置すると倒壊のリスクがある家は「特定空き家」に認定されます。

建物自体の倒壊はもとより、屋根瓦や窓ガラス等が落下して通行者にけがをさせてしまう恐れがある建物もこれにあたります。

このような特定空き家には空き家対策を講じる必要があり、屋根瓦が剝がれてきていないか、雨どいや窓ガラスが外れていないか等の点検が必要です。

出展:「特定空家等に対する措置」に関する適切な実施を図るために必要な指針|国土交通省

2:管理されている様子がなく景観を阻害している家

「そのまま放置すれば、著しく衛生上有害となる恐れのある状態」の空き家も「特定空き家」に認定されます。

雑草や樹木が道にはみ出していたり、建物自体の老朽化や敷地内にごみが散乱したりしている場合は、景観を阻害していると判断されます。

出展:「特定空家等に対する措置」に関する適切な実施を図るために必要な指針|国土交通省

3:衛生面で問題が生じそうな家

「そのまま放置すれば、著しく衛生上有害となる恐れのある状態」の空き家も「特定空き家」に認定されます。

ごみの放置や不法投棄による悪臭などで近隣住民の迷惑になる、不審者の不法侵入放火のリスク動物等の侵入などで衛生面や保安上で問題が生じるおそれのある家がこれにあたります。

出展:「特定空家等に対する措置」に関する適切な実施を図るために必要な指針|国土交通省

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現在「特定空き家」に認定されている家の数

令和2年の調査で「特定空き家」に認定されている家の数は、全国で約3万件です。

国土交通省が令和2年に全国の自治体を対象に行った調査では、所有者が特定できた空き家約34万物件のうち、約3万物件が管理の行き届いていない「特定空き家」に認定されています。

この3万物件の「特定空き家」のうち、約1万2千物件が自治体による行政指導を受けています

出典:市区町村の取組による管理不全の空き家の除却等の状況|国土交通省

「特定空き家」に関する対応策

「特定空き家」に認定されると、地方自治体は「助言または指導」「勧告」「命令」「代執行」の行政指導を行うことが可能になります。

行政指導は「助言または指導」から順に重くなり、「代執行」が一番重い行政指導です。

「勧告」以上になると、土地に関する課税標準の特例措置から外れるため、固定資産税が高くなります。「命令」に違反した場合は、50万円以下の過料が課され、強制執行の「代執行」となると、要した費用はすべて土地の所有者等から徴収されます。

特定空き家に該当される前に、何らかの空き家対策をしておくことが必要です。

出典:大阪市の空家等対策について|大阪市

出典:空家等対策の推進に関する特別措置法 第十六条|e-Gov法令検索

空き家をお持ちの方がしておくこと

所有している空き家が「特定空き家」に認定されないように定期的に管理、メンテナンスをすることが大切です。

「特定空き家」に認定されることを防ぐためには、具体的にどのようなことをしておけば良いのでしょうか。ここでは空き家をお持ちの方ができる4つの対策を紹介します。

  1. 放置せずきちんと管理する
  2. 需要がある場合は賃貸として活用する
  3. 解体して更地にしてしまう
  4. 可能であれば売却してしまう

1:放置せずきちんと管理する

空き家を適切な状態に保つには、普段からのメンテナンスが欠かせません。

建物自体のヒビや傾き、屋根瓦の状態だけでなく、庭木や雑草の手入れ郵便物の回収、ごみが放置されていないかなど定期的に管理、メンテナンスをしましょう。

自分で管理ができない場合は、専門の業者に管理を委託することも可能です。

2:需要がある場合は賃貸として活用する

空き家の状態が良い場合、賃貸に出して賃貸収入を得ることもできます。

都市部や駅に近いなど、需要がある場合は賃貸住宅として活用してみましょう。建物を持ち続けることができるほか、メンテナンスがいらなくなるというメリットがあります。

老朽化している空き家の場合は、貸し出す前のリフォーム代がかかるため、自分に合っているかどうかよく考えてみましょう。

3:解体して更地にしてしまう

思い切って建物を解体して、更地にすることも考えてみましょう。

解体して更地にするメリットは、建物のメンテナンスが必要なくなるほか、土地が売却しやすくなることです。解体して更地にした土地を駐車場などにして、有効利用することも可能です。

デメリットとしては、解体費用がかかることに加え、更地のまま所有していると固定資産税の特例措置から外れるため、税金が高くなることです。

出典:固定資産税制度について|総務省

4:可能であれば売却してしまう

可能であれば売却してしまうことも一つの選択肢です。

売却によって、空き家の管理などの必要がなくなるほか、相続などで財産分与などが発生した場合は遺産分割しやすくなります。

また、「空家等対策の推進に関する特別措置法」の税制措置によって、相続して3年以内に空き家を譲渡する場合、譲渡所得から3,000万円が控除されます。

出典:空き家の発生を抑制するための特例措置|国土交通省

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空き家等対策の内容について知っておこう

空き家は適切な管理やメンテナンスを怠ると近隣住民の迷惑になるだけでなく、法律により行政からの指導が入ることもあります。

「空家等対策の推進に関する特別措置法」には、「空き家等対策計画」に沿った空き家の活用や除去などの財政援助も含まれています。空き家のことで困った場合は、地方自治体の窓口に相談しましょう。

空き家等対策の法律の内容を知って、空き家の管理に役立てましょう。

出典:空家等対策の推進に関する特別措置法 第十五条|e-Gov法令検索

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