今住んでいる地域に、長期間誰も住んでいないような住宅があり、不用心だと感じていたりしませんか。
長期間誰も住まない家をそのまま放置しておくことは、家を管理している人はもちろんのこと、周辺住民にも良いことがないのは一目瞭然です。
空き家問題は持ち主・管理者だけではなく、地域全体・全国各地で起きている問題です。今後ますます増加する問題になっています。
空き家対策の問題点と「空き家等対策特別措置法(空き家法）」「特定空き家」について、詳しく解説をしていきます。
現在、空き家対策に悩んでいる方はぜひご一読ください。
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空き家対策の法律「空き家等対策特別措置法」とは
適切に管理されていない空き家等増え続けています。
周辺の地域住民の生活環境に大きく影響を及ぼしていることを背景に「空き家等対策の推進に関する特別措置法」が平成27年より全面施行されました。
空き家対策は必要であり、空き家を所有している人は必ず空き家対策をすること法律によって決められています。空き家対策特別措置法とは、どのような法律なのか説明します。
空き家等対策特別措置法
平成26年11月に施行された「空き家等対策特別措置法」とは、次の内容が定められています。
- 空き家の実態調査
- 空き家の所有者への適切な管理の指導
- 空き家の跡地についての活用促進
- 「特定空き家」の指定
- 「特定空き家」に対して、助言・指導・命令ができる
- 「特定空き家」に対しての罰金・行政代執行が可能
空き家は所有者がすぐに分かる場合もありますが、長年放置されていると所有者がわからないということがあります。
特定空き家
誰も住んでいない家は「空き家」と呼ばれますが、「空き家等対策特別措置法」では空き家の中でも特に「特定空き家」といわれる家が問題視され、空き家対策を必要としています。
空き家の定義…1年間を通して、人の出入りの有無や、水道・電気・ガスの使用状況などから総合的に見て「空き家」かどうか判断
家族や管理者が時々訪れるような空き家の場合、特定空き家とならず空き家対策を改めて行う必要はありません。
定義に該当しなければ、何年間放置されていても問題はありません。
しかし、今現在空き家を所有している、家族や身内が所有している場合は、その空き家が特定空き家に該当していると判断される可能性もあります。該当していないか確認をすることが必要です。
「特定空き家」認定されてしまう家の状態
「空き家等対策特別措置法(空き家法）」では、行政指導の対象になってしまう空き家を「特定空き家等」として、他の「空き家等」と区別しています。
「特定空き家等」に認定される空き家とは、次に紹介する3つの状態の空き家を指します。3つそれぞれの状態について詳しく解説をしていきます。
1：倒壊のリスクがある家
そのまま放置すると倒壊のリスクがある家は「特定空き家」に認定されます。
建物自体の倒壊はもとより、屋根瓦や窓ガラス等が落下して通行者にけがをさせてしまう恐れがある建物もこれにあたります。
このような特定空き家には空き家対策を講じる必要があり、屋根瓦が剝がれてきていないか、雨どいや窓ガラスが外れていないか等の点検が必要です。
出展：「特定空家等に対する措置」に関する適切な実施を図るために必要な指針｜国土交通省
2：管理されている様子がなく景観を阻害している家
「そのまま放置すれば、著しく衛生上有害となる恐れのある状態」の空き家も「特定空き家」に認定され、空き家対策が必要です。
雑草や樹木が道にはみ出していたり、建物自体の老朽化や敷地内にごみが散乱したりしている場合は、景観を阻害していると判断されます。
早急に空き家対策を行いましょう。
出展：「特定空家等に対する措置」に関する適切な実施を図るために必要な指針｜国土交通省
3：衛生面で問題が生じそうな家
「そのまま放置すれば、著しく衛生上有害となる恐れのある状態」には老朽化や雑草・樹木の問題以外もあります。ごみの放置や不法投棄による悪臭などで近隣住民の迷惑になる、不審者の不法侵入、放火のリスク、動物等の侵入などで衛生面や保安上で問題が生じるおそれのある家がこれにあたります。
この場合の空き家も「特定空き家」として認定されるので、必ず空き家対策を行ってください。
出展：「特定空家等に対する措置」に関する適切な実施を図るために必要な指針｜国土交通省
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現在「特定空き家」に認定されている家の数
国土交通省の調査では、令和2年度の調査で「特定空き家」に認定された住宅の数は、全国で約3万件でした。
3万件のうち、
- 助言・指導…17,026件
- 命令…131件
- 代執行（行政代執行と略式代執行）…196件
そのなかで特定空き家等の除去になった件数は、7,552件となったそうです。
空き家対等策特別措置法の施行により、空き家対策を行い、一定の効果があったものとみられます。
出典：市区町村の取組による管理不全の空き家の除却等の状況｜国土交通省
「特定空き家」に関する対応策
「特定空き家」に認定されると、地方自治体は空き家対策として「助言または指導」「勧告」「命令」「行政代執行」の行政指導を行うことが可能になります。
行政指導は「助言または指導」から順に重くなり、「行政代執行」が一番重い行政指導です。
「勧告」以上になると、土地に関する課税標準の特例措置から外れるため、固定資産税が高くなります。「命令」に違反した場合は、50万円以下の過料が課され、強制執行の「代執行」となると、要した費用はすべて土地の所有者等から徴収されます。
特定空き家に該当される前に、何らかの空き家対策をしておくことが必要です。
空き家をお持ちの方がしておくこと
早急に空き家対策が必要ですが、まずは所有している空き家が「特定空き家」に認定されないように定期的に管理、メンテナンスをすることが大切です。
「特定空き家」に認定されることを防ぐためには、具体的にどのようなことをしておけば良いのでしょうか。ここでは空き家をお持ちの方ができる4つの空き家対策を紹介します。
1：放置せずきちんと管理する
空き家を適切な状態に保つには、空き家対策の方法として、普段からのメンテナンスが必要です。
建物自体のヒビや傾き、屋根瓦の状態だけでなく、庭木や雑草の手入れ、郵便物の回収、ごみが放置されていないかなど定期的に管理、メンテナンスをしましょう。
実際にメンテナンスをしていても、周囲からメンテナンスをしておらず、管理もされていないと判断されてしまうと、「特定空き家」の疑いをかけられる可能性があります。
自分で管理ができない場合、空き家対策専門の業者に管理の委託をすることをおすすめします。
2：需要がある場合は賃貸として活用する
空き家の状態が良い場合、空き家対策として賃貸に出して賃貸収入を得ることもできます。
都市部や駅に近いなど、需要がある場合は賃貸住宅として活用するのも1つの方法です。建物を持ち続けることができるほか、メンテナンスがいらなくなるというメリットがあります。
老朽化している空き家の場合は、貸し出す前のリフォーム代がかかるため、活用する必要があるのか検討してください。
3：解体して更地にしてしまう
空き家対策に悩んでしまった場合、思い切って建物を解体して、更地にすることも考えてみましょう。
解体して更地にするメリットは、建物のメンテナンスが必要なくなるほか、土地が売却しやすくなることです。解体して更地にした土地を駐車場などにして、有効利用することも可能です。
デメリットとしては、解体費用がかかることに加え、更地のまま所有していると固定資産税の特例措置から外れるため、税金が3倍以上と高くなるので、解体後の活用方法が決まっていない場合はおすすめしません。
4：可能であれば売却してしまう
空家対策として、可能であれば売却してしまうことも一つの選択肢です。
売却によって、空き家の管理などの必要がなくなるほか、相続などで財産分与などが発生した場合は遺産分割しやすくなります。
また、「空き家等対策特別措置法」の税制措置によって、相続して3年以内に空き家を譲渡する場合、譲渡所得から3,000万円が控除されます。
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空き家等対策の内容について知っておこう
空き家は適切な管理やメンテナンスを怠ると近隣住民の迷惑になるだけでなく、空家対策を怠ることで、法律により行政からの指導が入ることもあります。
「空き家等対策特別措置法(空き家法）」には、「空き家等対策計画」に沿った空き家の活用や除去などの財政援助も含まれています。空き家のことで困った場合は、地方自治体の窓口に相談しましょう。
空き家等対策の法律の内容を知って、空き家の管理に役立てましょう。
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