土地建物を売却した利益を譲渡所得といいます。譲渡所得にはもちろんですが、税金がかかるのをご存じでしょうか？
譲渡所得にかかる税金は少ない額ではありませんし、税金を抑えることは無理だと思うでしょう。しかし、土地建物の所有期間によっては税率が大きく異なり、税金の額を抑えることが可能になります。
税金がお得になる制度は「長期譲渡所得軽減税率」といい、住宅の所有期間によって税率が異なります。
「長期譲渡所得軽減税率」の仕組みとは、利用することによってどのようにお得になるのでしょうか？譲渡所得をお得ししたいという人は、ご一読ください。
マイホームを売却する人は知っておきたい「長期譲渡所得軽減税率」とは
さまざまな理由により、マイホームや受け継いだ土地建物・不動産を売却する場合、損はしたくないと思うはずです。
しかし、譲渡所得が発生したとしても、税金などを引いたら結果的にマイナスだったということもよく聞く話です。当たり前かもしれませんが、税金は必ず支払う義務があり、値引き交渉などありません。
値引きはありませんが、税金には特別控除などがあります。
特別控除にも種類や条件があり、誰でも適用するとは限らないので、自分はどのような控除を活用できるか確認が必要です。不動産などを売却した場合には、「長期譲渡所得軽減税率」を適用することで所得税や住民税の税率が異なります。
不動産を売却する人は「長期譲渡所得軽減税率」や「短期譲渡所得」について知ることが必要です。
「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」
譲渡所得にかかる税金の控除ができる「長期譲渡所得軽減税率」を知るためには「長期譲渡所得」、「短期譲渡所得」についても知る必要があります。
「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」について、詳しく解説していきます。
「長期譲渡所得」
譲渡所得は、マンション・一戸建て・土地などの売却で得られた利益です。
譲渡所得に課せられる税金を譲渡所得税と呼びますが、不動産を所有していた時期や種類によっても税金が異なります。
譲渡所得には2つの区分があり、その1つが長期譲渡所得です。
これは、5年以上所有をしていた不動産を売却した場合に該当します。
所得税や住民税の税率が低く抑えられます。
「短期譲渡所得」
5年以上の所有をしていない不動産は、「短期譲渡所得」と呼び、所得税や住民税の軽減はありません。
所有年数によって税率は大きく異なるので、5年前後の所有物件の場合には、所有年数を確認し5年以上経過したものを売却することでお得になります。
住宅を売却（譲渡）する際にかかる税金は4種類
譲渡所得には税金がかかります。
どのような税金が実際にかかるのでしょうか？
所得税・住民税・復興特別所得税
譲渡所得が発生すると所得税・住民税・復興特別所得を納める必要があります。
所得税は1年の所得に対して一定の割合で課せられる直接税であり、譲渡所得ばかりではなく全ての所得が課税対象です。
住民税は、個人や法人が都道府県訳市町村に対して納付する地方税であり、所得によって課税金額が異なるので、譲渡所得が発生すると通常納付する住民税よりも多くの住民税を確定申告をした翌年に納付します。
印紙税
印紙税は収入印紙を使って納める税金です。
不動産の譲渡・土地の貸借・住宅ローンの契約を行う場合に、契約金額によって納税額が決められており、収入印紙を購入し貼ることで納税した証明となります。
登録免許税
不動産の売買が行なわれると、土地や建物の所有権を変更する必要があり、売主の名義から買主へ所有権を変更するため手続きを行ないます。
この手続きの際には、必ず登記免許税という税金を納めることが必要です。
登記免許税は、所有権の変更だけではなく、住宅ローンを借りる際に発生する土地や建物の抵当権を設定する際にも発生します。
消費税
譲渡所得は、金銭が発生するので消費税を納めます。
しかし、譲渡所得のなかには、消費税が課税されるものとされないものがあります。
消費税が課税されない場合とは、消費税の課税事業者が生活用の資産を譲渡したときや、免税事業者や事業者でない人が生活用又は事業用の資産を譲渡したときです。
それ以外は課税対象となり、消費税を納税します。
「長期譲渡所得軽減税率」の税率
長期譲渡所得によって、納税額も大きく変わることが分りました。
実際に「長期譲渡所得軽減税率と短期譲渡所得の税率の違いを確認していきます。
譲渡所得に課せられる税率
| 所得税 | 復興特別所得税 | 住民税 | 合計 | |
| 長期譲渡所得 | 13.215％ | 2.1％ | 5％ | 20.315％ |
| 短期譲渡所得 | 28.53％ | 2.1％ | 9％ | 39.63％ |
復興特別所得税は、平成25年～令和19年まで、復興特別所得税として所得税額の2.1％が加算されます。
「長期譲渡所得軽減税率」の適用に必要な条件
所有年数が5年以上の不動産の譲渡所得はすべて長期譲渡所得となり、長期譲渡所得軽減税率の対象となるのか？と聞かれた場合、それはNOであり、適用となるには条件を満たしていることが必要です。
適用条件とは
- 売主と買主関係が親子や夫婦間などの近親者などではない
- 更地ではない場合所有期間が10年を超えている
- 災害で家屋が亡くなった場合、敷地に住まなくなってから3年以内の売却
- 更地で売却の場合、住宅の取り壊し1年以内に締結され3年以内に売却される
紹介した条件の他にも、特例控除などもあり、長期譲渡所得軽減税率と共に重ねて受けることが可能です。
長期譲渡所得軽減税率以外で適用できる特例控除
税金の控除などは、1つの控除を受けてしまうと他の控除を受けられない場合もありますが、長期譲渡所得軽減税率の場合は他の特例控除などを重ねて受けることも可能です。
長期譲渡所得軽減税率と共に重ねて受けることができる特例控除を詳しく説明します。
3,000万円の特例控除
一定の条件を満たすマイホームの売却をする場合、3,000万円特別控除を利用して節税することが可能です。
譲渡価格から控除される費用が取得費・譲渡費用以外に3,000万円が加算されるので、譲渡所得が少なくなり節税となります。
一定の条件は、以下の条件のいずれかを満たす不動産が該当します。
- 現在居住している家屋と、その家屋と共に譲渡する敷地
- 転居してから3年後の12月31日までに譲渡する土地建物
- 火災などで滅失した家屋の場合、災害があった日から3年後の12月31日までに譲渡する土地建物
- 転居後と家屋を取り壊した場合、転居してから3年後の12月31日までか、取り壊し後1年以内、どちらか早い日までに譲渡する
特定期間に購入した土地の売却で1,000万円控除
平成21年～22年の間に土地を購入し、5年以上保有して売った場合、譲渡益から1,000万円を控除ができます。
譲渡所得の金額が1,000万円に満たない場合には、その譲渡所得の金額が控除額になります。
条件は以下の通りです。
- 平成21年1月1日から平成22年12月31日までの間に土地等を取得していること。
- 平成21年に取得した土地等は平成27年以降に譲渡すること、また平成22年に取得した土地等は平成28年以降に譲渡すること。
- 親子や夫婦など特別な間柄にある者から取得した土地等ではないこと。
（特別な間柄には、生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。）
- 相続、遺贈、贈与、交換、代物弁済および所有権移転外リース取引により取得した土地等ではないこと。
- 譲渡した土地等について、収用等の場合の特別控除や事業用資産を買い換えた場合の課税の繰延べなど他の譲渡所得の特例の適用を受けないこと。
公共事業で土地建物の売却で5,000万円の控除
収用権が認められている公共事業のために不動産を売った場合には、収用などの課税の特例が受けることができます。収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例といいます。
この特例の適用を受けると、売却金額よりも買い換えた金額が多いときは所得税の課税が翌年以降に繰り延べられ、売却した年は譲渡所得は発生していないことになります。
売った金額より買い換えた金額が少ないときは、その差額を収入金額として譲渡所得の金額の計算を行います。
この特例の適用を受けるには、次の要件すべてに当てはまらなければいけません。
- 売った土地建物は固定資産であること
- 原則として、売却資産と同じ種類の資産を買い換えること
- 土地建物の収用等のあった日から2年以内に代わりの資産を取得すること
再開発のための土地売却で2,000万円の控除
国や地方公共団体、市街地再開発組合などが土地の買い主になりますが、農地法や都市緑地法などの規定に基づいた買取りの場合、売却益から2,000万円を控除できます。
抵当権が設定されている土地でも買取り対象になるため、一般的な売買が難しい土地でも有利な売却が可能です。
特定住宅地造成事業による土地売却で1,500万円の控除
特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合、特定住宅地造成事業などのために売却した場合、1,500万円の所得控除が受けられます。
主に土地収用法にもとづいた買い取りで、地方公共団体などが買い主になります。
農地保有の合理化による農地売却なら800万円の控除
農地拡大を希望する人など、意欲的な認定農業者へ農業委員会の斡旋により売却した場合は、譲渡益から800万円を控除できる特例が使えます。
国内農業の維持には国や自治体レベルの政策があるため、売却後も農地を継続できる場合は税制面も優遇されます。
まとめ
長期譲渡所得軽減税率と適用条件などについて解説しました。
譲渡所得で発生する税金は、長期譲渡所得軽減税率によって税率が軽減します。
長期譲渡所得軽減税率の適用はさまざまな条件が必要ですが、長期譲渡所得軽減税率だけではなく、所得控除なども重ねて利用することも可能です。
これから不動産売却をする人は、長期譲渡所得軽減税率が適用となるか確認をしたうえで不動産の売却を行いましょう。
