自分が持ってる不動産の正確な価値を知りたい場合や、固定資産税などを決めるときに、「不動産評価額」といわれる5種類の評価額で価値を決められます。
しかし、調べるのに時間と手間がかかりそうなイメージや、どのように計算されるのか知らない方も多いのではないでしょうか。
この記事では、不動産評価額の5つの種類・目的と調べ方などを紹介していきます。今後、不動産を売却する予定がある方はぜひ参考にしてみてください。
不動産評価額とは？
土地や建物を売買したいとなった場合に気になるのが、不動産の価値を決める「不動産評価額」です。
評価・価値を数値化したもので、一物五価ともいわれていて、1つの土地にたいして5つの価格の評価があります。
土地の価格が分かれているのは、国や地方自治体、売主・買主などが違う視点や基準から評価するためです。
不動産評価額の種類・目的と調べ方
不動産評価額には以下の5つの評価額があります。
・公示地価（基準地価）
・実勢価格（時価）
・相続税評価額（路線価）
・固定資産税評価
・鑑定評価額
それぞれ計算方法や調べる目的が異なります。
以下では、評価額5つそれぞれの目的と調べ方を解説していきます。
固定資産税が知りたいなら固定資産税評価
土地を所有している人は毎年、土地の価値におうじて決められた固定資産税を各市区町村に納税する必要があります。固定資産税を決める基準となっているのが、固定資産税評価額です。
固定資産税評価額は、各市町村の不動産鑑定士が家の状況などを確認して評価することで価格が決まります。
固定資産税評価額の見直しは3年に1度されて、評価替えともいわれています。ほかにも都市計画税・登録免許税・不動産取得税などの算出に使用されるケースが多いです。
算出方法は土地や建物でわかれて設定されており、固定資産税評価基準によって全国で統一されています。しかし、実際は市区町村が決めていて、各自治体の固定資産税評価員が土地や建物を確認して決めることがほとんどです。
固定資産税評価額の調べ方
固定資産税評価額の調べ方は以下のとおりです。
1.固定資産税の納税通知書を確認
2.固定資産税評価証明書を取得
3.固定資産課税台帳を閲覧
以上の3つの方法で調べられます。
なかでも毎年4月から6月に送付されてくる納税通知書を確認する方法が一番手軽に調べられる方法です。納税通知書の課税明細書の価格または評価額の項目を確認してみましょう。
通常は、評価額の欄に固定資産税評価額が記載されています。
計算方法
固定資産税は評価額の標準税率（1.4％）と定められています。標準税率は地方自治体によって自由に定められているため、正確な税率を知るにはお住まいの自治体のサイトなどで確認する必要があります。
固定資産税評価額＝支払っている固定資産税÷1.4％（標準税率）
このように、固定資産税評価額は計算できます。土地の時価の約70％が固定資産税評価額の目安といわれています。
また、土地がどこに位置しているのか、面積や形状、道路がどのように接しているかなどによっても価格は異なります。
相続税評価額（路線価）
相続税評価額とは、不動産にかかる相続税を決めるための基準になり、建物と土地で求め方が異なります。
また、路線価とは土地の相場を調べるときによく使う相続税路線価のことをさします。
建物の計算方法
自分で住まいとして利用している建物の相続税評価額の計算方法は、相続税評価額＝固定資産税評価額となります。
賃貸に出している建物は、固定資産税評価額×70％を相続税評価額とみなします。
土地の計算方法
土地の相続税評価額の計算方法は、路線価方式または倍率方式の2種類に分けられています。
路線価が定められている地域の土地は路線価方式で、路線価が定められていない地域の土地は倍率方式という方法で計算ができます。
どちらかわからない場合は、国税庁のホームページで宅地の所在地の倍率表を開き、宅地の列を確認します。倍率表の宅地例に倍率が記載ある場合は倍率方式、路線価と記載があれば路線価方式で評価をします。
市街地にある宅地は一般的には路線価方式で評価されることが多く、市街地から離れている宅地は倍率方式で評価することが多いです。
路線価方式は、路線価図から固定資産税評価額を求める方法です。
倍率方式は路線価図から読み取った価格に倍率をかけて計算をします。
たとえば、宅地の倍率が1.1倍で、固定資産税評価額が1000万円の場合は、1000万円×1.1＝1100万円になります。
土地の相続税評価額をいくら減額できるかがポイント
上記で算出した不動産の相続税評価額は減額前の金額です。不動産の相続税評価にあたっては、減額要因があれば減額することもできます。
不動産の相続税評価額は金額が大きくなる傾向があり、少しの減額でも税理士報酬ぐらいになることもあるため注意が必要です。
家の売却価格の参考にしたいなら実勢価格と公示地価
実勢価格とは？
市場で実際の取引が成立するときの価格のことで、地価ともいわれています。売り手と買い手の間で需要と供給が釣り合う価格のことをさします。
不動産を売りに出して取引が行われた場合、その取引金額が実勢価格となります。取引がない場合は取引事例や、公示価格・固定資産税評価額・路線価などの公的データから推定します。
しかし、不動産の広告に掲載されている価格は、あくまで売主の希望している価格なので、実勢価格と一致するとは限りませんので注意をしましょう。
公示地価（公示価格）とは？
国土交通省によって公表される毎年1月1日時点の1㎡あたりの土地の価格のことをいいます。国土交通省から3月中旬から下旬に公表されます。土地の価格を知るときの目安にしたり、土地取引の指標としても活用されています。
地価公示表にもとづいて1つの標準値に対し、2人以上の不動産鑑定士が現地調査をもとに行います。
公示地価に似てるもので基準地価というものがあります。公示地価と同じようですが、7月1日時点の価格で、都市計画区域外も対象になる点で異なります。
基準地価も、土地の取引価格がもとになっているため、そのまま土地価格の目安にされています。
公示価格の調べ方
公示価格は、役所や図書館などで閲覧できるので、簡単に調べることができます。
国土交通省のサイト内にある「標準値・基準値検索システム」を利用する方法もあります。日本地図から調べたい都道府県、市区町村を1つ選択して、さらに条件を絞り込めば検索結果を確認できます。
実勢価格と公示価格の違い
公示価格は国土交通省が公表した価格で、土地取引の目安として使われる価格です。しかし、実勢価格は実際に取引された価格です。
また、実勢価格は需要や周辺環境、今後の期待値などさまざまな事柄で判断するため、価格が大きく変わるのが特徴です。
つまり、実勢価格と公示価格では差が大きくなるケースがあるところが2つの価格の異なる点です。
第三者からみた土地本来の価値を知りたいなら鑑定評価額
鑑定評価額とは、国家至徳を取得した不動産鑑定士が鑑定して出す価格のことをいいます。不動産の鑑定価格に関する法律の不動産鑑定評価基準にもとづき算出します。
相続による遺産分割などで、公的な証明が必要なときに不動産鑑定士に鑑定をお願いする場合が多く、プロの目線で土地の価値を判断してくれます。
不動産鑑定士に依頼をする場合は、鑑定評価額におうじた費用がかかります。一般的な住宅地であれば約20万円くらいが相場です。
鑑定評価をした場合は、評価書が発行されますが、評価書を必要としない場合は安く抑えられる場合もあります。
鑑定評価額は、不動産の資産としての絶対価値を算出するため、実勢価格とは異なります。鑑定士へ依頼すると費用が高いうえに実勢価格とは金額が変わるため、依頼した分のコストが回収できる保証はないので、利用する際には注意が必要です。
費用や時間はかかってしまいますが、第三者の立場から正確な土地の価値を診断してくれるのが特徴です。売却したい土地の適正な価格を知りたい場合は不動産鑑定士に相談してみるのもいいでしょう。
まとめ
この記事では、不動産評価額について解説しました。自分の所有している不動産の価値を知るためには、「一物五価」といわれている、ひとつの不動産に対して5つの価格と調べ方が存在します。
不動産評価額は、目的によって調べる評価額・計算方法は異なります。
売買目的や不動産の価格を知りたい場合は実勢価格と公示価格を調べます。実勢価格は常に一定の価格ではなく変動するため、定期的にチェックしておくのが大切です。
不動産にかかる固定資産税や相続税を把握したい場合は、固定資産税評価額や相続税評価額を調べます。これらは税金を算出するための評価額なので、売買取引などにはあまり使われていません。
プロの目線でみた純粋な価値が知りたいのなら、不動産鑑定士に依頼して鑑定評価額を出してもらうという方法もあります。しかし、鑑定士に依頼するには高い費用がかかってしまうので、あまり使うケースは少ないです。
このように、目的によって必要な評価額は変わるため、自分の目的にあった評価額を把握しておくことが大切です。
