できるだけ早く、まとまった金額を用意したい…というときに便利なのが、不動産担保ローンです。所有している不動産があれば、それを担保にして融資を受けられるというもので、メリットが多いため使い勝手がよいローンといえます。
しかし、不動産を担保にするということは、万が一ローンを返済できなくなってしまうと当然ながら担保にしていた不動産を差し押さえられてしまいます。そのため、特徴をよく知っておき、間違いのない使い方をしなければなりません。
今回は、この不動産担保ローンについて解説していきます。
不動産担保ローンとは何か
その名の通り、自分の所有する不動産を担保にして借りられるローンです。通常の無担保ローンと違って、不動産を担保にできる分、比較的低利子で高額の融資を受けられるという特徴を持っています。
「担保」とは？
よく聞く「担保」とはどういうものなのでしょうか。
借金をする人（債務者）は、お金を貸してくれる人（債権者）に、必ず借金を返せるとは限りません。万が一債務者が支払い能力を失ってしまうと、債権者にとっては大きな損となってしまいます。それを防ぐために債務者が債権者に差し出すのが「担保」です。
担保には「人的担保」と「物的担保」があり、前者は保証人や連帯人、後者は土地や建物などが挙げられます。
借金が返せなくなると、人的担保の場合は保証人や連帯人が債務者に代わってその借金を負うことになり、物的担保の場合は差し出していた土地や建物を債権者が売却などして、債権を回収するという仕組みになっているのです。
不動産担保ローンは「物的担保」
前述したように、不動産担保ローンは物的担保の典型的なローンといえます。借入する際には金融機関が担保となる不動産に抵当権を設定し、完済するとそれを外す、という仕組みになっています。
不動産とは、一戸建て住宅やマンションだけではなく、ビル・駐車場・別荘・土地なども指します。
不動産担保ローンはこんな方におすすめ
・なるべくすぐに、まとまった資金を用意したい
・月々の返済額をなるべく低く抑えたい
・複数のローンをまとめたい
・年齢制限によりほかのローンが組めない
その他、多様な用途で使えます。詳細は後項の「不動産担保ローンのメリット・資金の使途が自由」でも挙げています。
不動産担保ローンのメリット
不動産を担保にローンを組むため、金融機関側は万が一返済が滞った際にも不動産を差し押さえることができるので、貸し倒れリスクが少なくなります。そのため、無担保ローンよりもさまざまな点で、借入側にとってのメリットが生まれます。
金利が低めに設定されている
前述した通り、不動産担保ローンは無担保ローンに比べて金利が低めに設定されていることが多く、まとまった金額を借りても負担が少なめであるというメリットを持ちます。
無担保のカードローンやビジネスローンと比べてみると、これらの金利は大体4～15％であるのに対し、不動産担保ローンでは2.9～9.5％となっています。この数字を見ても、かなり低めであることがわかりますね。
借入限度額が大きい
これも前述した通り、借入限度額が大きいというのも嬉しい点です。一般のカードローンの限度額が1,000万円ほどであるのに対し、不動産担保ローンは担保にする不動産の評価額によっては億単位の借入も、理論上は可能となっています。
返済期間を長く設定できる
不動産担保ローンは、20～30年という長期での返済期間で設定することもでき、商品によっては最長35年というものもあるほどです。
しかし、返済の期間が長いと月々の返済額は抑えられますが、利息はその分大きくなります。月々の返済額と利息の金額のバランスをよく考えて、無理のない返済期間を選ぶことで、メリットとなりうるでしょう。
資金の使途が自由
たとえば住宅ローンであれば「住宅（とその土地）の購入費のみに利用可能」など、ローンにはその資金の使途が限定されていることが多いのですが、不動産担保ローンはそれが自由であることが多くなっています。
そのため、子どものためのまとまった進学資金が必要になった、家をリフォームしたい、他のローンの借り換えをしたい、開業資金が必要になった、先進医療を受ける費用にする、結婚資金にしたい、納税資金にしたい、などというとき、突発的な資金がいる場合も重宝するのです。
基本的に保証人が不要
大体の不動産担保ローンでは、保証人を立てなくてもいいというのもメリットのひとつでしょう。
ただし、物上保証人（財産上に担保を設定した担保提供者）の捺印や署名が必要になる場合があること、物上保証人には返済義務はないが債務者が返済できない際には抵当権が実施されること、担保となる物件の共有者は連帯保証人になる可能性があること、これらの点には注意が必要です。
不動産担保ローンのデメリット
いいところばかりのように見える不動産担保ローンにも、もちろんデメリットはあります。場合によってはメリットを大きく上回ってしまうこともあるので、あらかじめしっかり知っておきましょう。
返済が滞ると不動産を売却される恐れがある
不動産を担保にしている以上当然のことではありますが、返済が滞ってしまっているにもかかわらず何らかの対応もせず、金融機関に返済不能と判断されると、担保にしている不動産は強制売却されてしまう恐れがあります。
借入の際に費用がかかる
一般的な無担保ローンであれば、借入をする際に事務手数料などの費用がかかることはありませんが、不動産担保ローンを組むときは下記のような諸費用が必要になります。
・ローンの事務手数料
・抵当権・根抵当権設定のための登記費用
・印紙税
・不動産鑑定費用
・司法書士報酬
など
借入金額によっては全部で数十万円かかるケースもあるため、あらかじめ用意が必要です。
融資を受けるまで時間がかかる
一般的なカードローンやキャッシングなどであれば、審査は数分、即日融資、ということが可能になるものもありますが、不動産担保ローンの場合は審査の行程に「担保にする不動産の価値評価」が必要になるため、融資まで時間がかかります。
仮審査・不動産の評価・本審査などで、1週間から1か月はかかると思っておかなければなりません。場合によっては、1か月以上かかることもあります。
「今日、今すぐにお金が必要」というケースには対応できないので、使途が決まってある程度時間の余裕があるうちに申し込む、というスケジュールで考えておくのがよいでしょう。
担保にできない不動産がある
資産価値の低い不動産、たとえば再建築不可物件や災害リスクの高い地域にある物件、老朽化の激しい物件などは、担保価値も下がるため、担保物件として認められない、認められたとしても借入可能金額が低くなる、といったリスクがあります。
不動産を所有しているからといって、どんな不動産でも希望通りに担保にできるわけではない、ということも頭に入れておかなければなりません。
不動産担保ローンの審査
不動産担保ローンを組めるかどうかの審査では、「信用力・返済能力」と「不動産の担保価値」を総合して、融資可能かどうかが判断されます。
信用力・返済能力
不動産担保ローンに限らず、どんなローン審査でも重要視されるのが「信用力・返済能力」です。個人であれば、年齢や安定収入があるかどうか。法人であれば、事業計画や将来性などが見られます。
さらに個人・法人いずれも、過去の返済状況やほかの金融機関からの借入状況が確認されます。
不動産の担保価値
信用力にプラスして、不動産担保ローンの場合は担保にする不動産の価値も重要になります。前述した通り、資産価値の低い不動産は担保価値も低く、担保にできない、できても希望の金額を借入できない、といったことも起こり得ます。
担保価値の評価は、金融機関により基準や方法がさまざまで、同じ不動産であっても金融機関によって評価額が異なります。
不動産担保ローンを組むために必要な書類
本申込時
・本人確認書類（運転免許証、パスポートなど）
契約時
・実印
・印鑑証明書
審査時
・納税証明書や固定資産税納付書
・収入証明書（源泉徴収票など）
担保不動産確認時
・不動産登記簿謄本
・借入残高証明書
・（法人の場合）商業登記謄本・決算書類・事業計画書など
ただし、必要書類は金融機関によって異なるため、詳細は金融機関にしっかりと確認を取りましょう。抜けや漏れがあると、それだけ融資まで長い時間がかかってしまいます。
不動産担保ローンを扱う金融機関
不動産担保ローンは、金融機関であればどこでも扱っているというわけではありません。大きく分けて銀行系とノンバンク系の2種類あり、どちらにもメリット・デメリットが存在するため、自分に合う方を選択しましょう。
銀行系（銀行・信託銀行・信用金庫や信用組合など）
銀行系の不動産担保ローンの特徴を一言でいうと「審査は厳しめだが、その分金利は低い」ということです。
融資した資金の使途（使い道）を限定していたり、担保にする不動産の所在地域が限定されていたり、ということもあります。また、融資まで少し長い時間を要します（数週間～1か月程度）。
ノンバンク系（信販会社・クレジットカード会社・消費者金融会社など）
ノンバンク系の不動産担保ローンの特徴は、銀行系の裏返しです。すなわち「審査は厳しくないが、金利は高い」というところです。
審査のハードルは低めで使途が限定されていることもほとんどなく、融資までの期間も1週間程度で済んでしまうものもありますが、金利はやや高めです。
まとめ
不動産を担保にお金が借りられるということは、意外と知られていないかもしれませんね。メリットをきちんと知って使いこなせれば、大変便利なものですが、返済計画だけはしっかりとしたものを立てて融資を行いましょう。でなければ、住まいを失うリスクにも見舞われかねません。
手軽に見えても、大金を借りるということには大きな責任が伴うものです。不動産担保ローンを利用する際にも、その基本を忘れないようにして、うまく活用してください。
