「築年数が経っていて、住み替えを考えていてもこんな古い家は売れるのか」「親から相続した古い家があるが、値段はつくのか」近年は空き家の増加も社会問題化していて、古い家の扱いに困る方も多いでしょう。
一般的に、古すぎる家はもう買い手も値段もつかないと思われていますが、果たして本当にそうなのでしょうか？なんとか売る手段はないものでしょうか。
今回はそんな悩みにスポットを当てて、お話していきます。
なぜ古い家は売れ残ってしまうのか
住宅は築浅の方が人気があり、高値で売却できる傾向にあります。傷んでいる場所も少なく、設備も新しめであり、何より綺麗、そして修繕費用がかさむまでまだ余裕があるため、新しければ新しいほど人気があるということは、当然といえば当然と思われるでしょう。
しかし、だからといって古い家はまったく需要がないかといえば、そんなことはありません。なかには古い家にターゲットを絞って探す人もいるほどです。それは価格が安いからという理由ももちろんあるでしょうが、ほかにもさまざまな要素があるからです。
ではまず逆に、古い家がなかなか売れない、つまり人気がない理由を挙げてみましょう。裏返してみれば、その弱点さえ克服できれば古い家でも売ることができるはずだからです。
耐用年数を過ぎている
どんなものでも年月が経てば、劣化していきます。そのスピードに速いか遅いかの違いがあるだけで、劣化しないものというのは皆無です。住宅も例外ではありません。
日本に存在する一戸建て住宅は大半が木造であり、木造住宅の法律上の耐用年数は22年と定められています。この年数を過ぎると資産価値や担保価値はほぼゼロとなりますが、だからといって住めなくなるのかといえば、そんなことはまったくありません。手入れが行き届いており、定期的なメンテナンスを欠かさなければ、「住宅としての寿命」はもっともっと長く延ばせるのです。
しかし、物件選びのときにはまず「築～年」という部分を気にする方は多いでしょう。そしてあまりにも築年数が経っている物件には不安を感じるはずです。劣化が進んでいて、あちこち傷んでいるというイメージが先行するからです。古い家がなかなか売れないのは、まずこの不安が先行するからといえるでしょう。ですが、実際には同じ築年数でも傷み具合には相当な差が生じます。一概に「古いからよくない物件」とはいえないのです。
鉄筋コンクリート造のマンションの耐用年数は木造住宅よりも長く、47年となっています。しかし、都市圏では築50年を突破していても大人気のマンションというのはいくつも存在します。古い＝人気がないとも限らないのです。
耐震性能に不安がある
日本の住宅の耐震基準は、大きな地震が起きるたびに引き上げられてきました。もっとも大きな改正は、1981年のものです。この年を境に、それより以前の建築物は「旧耐震基準」、以降の建築物は「新耐震基準」に適合しています。その後も細かく基準は引き上げられ続けており、耐震性能に関しては建物が新しければ新しいほど高いといえます。
近年は大規模な地震も多く、住宅の性能を見るときにまずは耐震性を確認するという方が多くなりました。古い家はこの点でも、不安を抱かせやすいのでしょう。
しかし耐震性能も、その後の耐震補強工事で新耐震基準に適合するレベルまで向上させていくことは可能です。古い家だからといって地震に弱いとは、こちらも一概にはいえないのです。
住宅ローンが通りづらい
資産価値があまりにも低いと、売る側にとってだけでなく、購入する側にとってもデメリットが生じます。住宅ローンが通りづらくなるのです。
金融機関は、融資対象の住宅の担保価値を見て、融資するかどうか、融資額はどの程度にするか、ということを決めます。担保価値は資産価値とほぼ比例するため、資産価値が低い＝担保価値も低いということがほとんどなのです。
購入する側からすると、この家は欲しいけれど住宅ローンを組むことができない…というリスクを負うことになってしまうため、古い家はそれだけで敬遠されてしまうこともあるわけです。
売れるようにするためのポイント
リフォームは、「規模」に注意！
古い家だからこそ、リフォームは欠かせないと思っていませんか。実はそうとも限らないのです。
結論から先に見ると、「最低限のリフォームはすべきだが、大規模なリフォームは必要ない」といわれています。住宅は機能や内装がもちろん大事ですが、ばっと見たときに「築年数が経っている割には綺麗だな」と思わせることも、購入意欲を高めることにつながりますし、明らかに傷んでいるところ、壊れている設備などは修繕しておくべきといえます。そのため、必要最低限のリフォームは、むしろしておくに越したことはないでしょう。
しかし、判断に迷うのは大規模なリフォームです。よかれと思って大金をかけてフルリフォームしても、そのリフォーム費用を売却代金にそのまま上乗せして売り出すことは難しく、しかも購入希望者の好みに合わないリフォームだったとしたら、リフォーム自体が無駄になってしまいます。
また、古い家にターゲットを絞って探している人の多くは「できるだけ安く購入して、自分好みのリフォームをすることに費用をかけたい」と思っているものです。リフォームを先行して行って、その金額を売却代金に上乗せしようとすると、このような購入希望者のニーズにも合わなくなってしまうのです。
ですから、前述したように「壊れて使えない」「見た目の印象が極端に悪くなるほど傷んでいる、汚れている」というような、明らかに経年劣化や古さを感じさせてしまう部分だけに最低限の修繕をほどこし、あとはハウスクリーニングで綺麗にする、という程度のリフォームがもっとも無難なのです。
ただ、これも物件の状態や立地によって事情が変わってくることもあります。リフォームはどうすべきか迷ったら、専門家である不動産会社に相談してみるのが最善です。売主の視点だけではわからないアドバイスがもらえるでしょう。
インスペクションを利用しよう
インスペクションとは、「住宅診断」のことで、建物の状況を専門家が調査・診断し、レポートにまとめます。劣化状況を調べ、優先的に修繕するべき箇所を挙げ、そのためにかかる費用の概算まで出してくれるため、売主にとってはどの程度の修繕をしておけば最適な状態で売り出せるか、ということの判断材料になるというメリットがあります。さらに「インスペクション済物件」ということで付加価値をつけて売り出せることも大きな効果となるでしょう。
加えて、購入希望者にとっても「インスペクション済物件である」ということで安心感が増します。専門家から「不安なところは修繕済、問題ありません」という評価をされた住宅なので、古いゆえの不具合に対する不安を払拭した状態で購入できるからです。
庭も整備しておく
住宅は外見の印象も大事、ということは前述しましたが、特に一戸建ての場合は「庭も含めての評価」を下す購入希望者は多いでしょう。マンション暮らしではなかなか難しいガーデニングやバーベキューなどを楽しみにして一戸建てを選ぶような方であれば、庭の状態も非常に気になるものです。雑草だらけの荒れ地では、せっかく広い庭があってもアピールポイントにはなりません。家屋のリフォームやハウスクリーニング同様、小ざっぱりと綺麗な状態しておき、庭のある生活に大きな期待を抱いてもらえるようにしておきましょう。
それでも売れなかったら…方法を変えてみよう
いろいろやってみたけれど、やはり売れない…というときには、売り方自体を変えなければならないこともあるでしょう。どんな方法が考えられるか挙げていきますが、これもやはり不動産会社と相談しながら方針転換をはかっていくのが妥当です。
「古家付き土地」として売る
「古家付き土地で売る」とは、売る主体はあくまで「土地」であり、家屋は「残っている」という扱いにすることです。家屋は残している代わりに、解体費用にかかる分の金額は土地の価格から差し引く、という約束で売り出すのです。
この方法のメリットは、売却が決定するまで解体にかかる費用の持ち出しがなくて済む、という点です。売れるとわかってから解体するため、それまでの費用負担がなく、資金計画も立てやすくなるでしょう。
デメリットを挙げるとすれば、初めから土地だけ求めている希望者にとっては、売買契約成立後の解体になることで余計な時間がかかってしまうと感じさせる点でしょう。
解体して更地にしてしまってから売る
傷みが激しく、どうしても家屋自体に価値がつかなくて売れそうにない場合は、家屋を解体して更地にしてしまって土地のみの売却にするという方法があります。
この方法のメリットとデメリットは、ちょうど「古家付き土地として売る」場合のメリット・デメリットの裏返しとなります。
すなわちメリットは、土地を求めている人の希望にすぐ応じられることです。古い家が欲しいのではなく、あくまで土地を購入してから新築住宅を得たいと思っている人のニーズに素早く応えられます。
デメリットは、売れるかどうかまだわからないうちに解体費用の捻出が必要になる点です。売却益から解体費用を出すということができないためです。また、固定資産税は建物がなくなった状態だと軽減措置が受けられなくなるため、建物を解体してから買主が現れるまでの期間が長くなってしまうと、その分固定資産税の負担が大きくなるというリスクもあります。
古家付きで売るか、更地にして売るか、この辺りもやはり不動産会社という専門家の意見を聞きながら、慎重に検討する必要があるでしょう。
「更地渡しの約束」をして売る
前述の2つの方法のいいところ取りにあたるといえるのが、「更地渡しの約束をしてから売る」という方法です。家屋を残したまま売りに出す点は古家付きと同様ですが、買主が現れて契約を交わしてから売主側の責任で更地にするのです。
古い家を探している人、土地のみを探している人、両方のニーズにも合わせられ、なおかつ固定資産税の増額の心配もしなくていいところがメリットといえます。
不動産会社の「買取」を利用する
不動産会社は、通常売主と買主を「仲介」してくれるものですが、実は物件を「売主から直接買取」してくれる業者も存在します。
先にデメリットをお話すると、買取の場合は相場価格よりもだいぶ安値での売却価格になってしまいます。これは、不動産会社は売主から安く物件を購入し、自社のノウハウでリフォームや宣伝を行って付加価値をつけて買主を探すというビジネス形態だからです。
その代わり、仲介ではほぼ売れそうにない状態の家屋でも買い取ってくれたり、売却までの時間を大幅に短縮できたりというメリットもあります。
買取のサービスは、行っている業者とそうでない業者があるため、まずは確認してみるとよいでしょう。
まとめ
古くて売れそうにない住宅も、あきらめるのはまだ早いということがおわかりいただけたでしょうか。やり方によってはまだまだ値段がつきますし、素人には思いつかない方法も不動産会社からは提案してもらえる可能性があります。まずはさまざまな方法があることをきちんと知って、検討してみてはいかがでしょうか。
