土地や建物などの不動産を売却した際には、不動産売却益が発生します。そして、不動産売却益が発生すると、売却益に応じた税金が課されます。
不動産売却益がどのようなものであるか、売却益によって出てくる税金はどのくらいの額になり、どのような税金がかかるのか？知らないと売却後に大変な目に遭うこともあるようです。
不動産売却益と税金、売却時の節税方法について詳しく紹介をしていきます。
これから不動産の売却を検討されている方は、ぜひご一読ください。
不動産売却益とは
土地や建物などを売却する際に得られる利益を「不動産売却益」と呼びます。不動産売却益とはどのようなものなのでしょうか？
不動産を売却した際に出た利益
不動産売却益は土地・建物など不動産を売却して得られた利益ですが、収入として入ったものすべてが利益というわけではありません。
不動産墓売却には、さまざまな経費や最初に不動産を購入した際に支払った費用（取得費）を差し引いて残ったものが利益（不動産売却益）となります。
利益が発生しないこともある
不動産売却益はすべてが利益となるわけではありません。
取得費が高く、思っていた金額で売却ができなければマイナスになってしまうことになり、結果的に損益になってしまいます。
収入としてお金は入りますが、これまでかかった金額と相殺することによってマイナスであれば、利益になることはないのです。
不動産売却益には税金がかかる
不動産売却益が発生すると、確定申告が必要になります。
大きな金額が発生する不動産売却利益なので、もちろん確定申告で納める必要がある税金の種類も多く、金額も大きな金額になります。
不動産売却益が発生したら、事前にどのような税金がかかるのか、金額などについて知っておく必要があるのです。
不動産売却益と税金
不動産売却益が発生すると、税金を支払う必要があることが分かりました。どのような税金が発生するのか解説します。
譲渡所得税（所得税・復興特別所得税・住民税）
不動産を売却すると、利益が発生します。
発生する税金とは所得税・復興特別所得税と住民税であり、不動産売却時に発生するこれらの税金を「譲渡所得税」と呼びます。
譲渡所得税には、長期と短期があり、土地建物の所有期間が譲渡のあった年の1月日における所有期間が5年を超えるものが長期、それ以下のものが短期となります。
所得税と住民税は給与などでも引かれるものなので、聞いたことがあると思いますが、復興特別所得税は聞き慣れないかもしれません。
復興特別所得税は東日本大震災からの復興を目的として納める所得税であり、2037年まで納めることになります。
譲渡所得税の適用税率
| 譲渡所得区分 | 譲渡所得税分 | 住民税率 | 合計 |
| 課税長期譲渡所得金額 | 15％ | 5％ | 20％ |
| 課税短期譲渡所得金額 | 30％ | 9％ | 39％ |
| ※復興特別所得税は基準所得税の2.1％を所得税と併せて申告納付 |
登録免許税
不動産の売買が行なわれると、土地や建物の所有権を変更する必要があります。
売主の名義から買主へ所有権を変更するため手続きを行ないますが、この手続きの際には必ず登記免許税という税金を納めることが必要です。
登記免許税は、所有権の変更だけではなく、住宅ローンを借りる際に発生する土地や建物の抵当権を設定する際にも発生します。
登録免許税一覧（不動産関係の一部）
| 登記の事項 | 課税標準 | 税率 |
| 所有権の保存登記①一般 ②個人が建築者から取得した新築分譲住宅③個人が新築した特定認定長期優良住宅または建築者から取得した特定認定長期優良住宅 | 不動産の価格 | 0.1～0.4％ |
| 所有権等の移転登記 ①一般 ②遺贈・贈与その他無償名義 ③相続または法人の合併・分割 ④個人が建築者から取得した新築分譲住宅⑤個人が取得した特定の既存住宅 | 不動産の価格 | 0.3～2.0％ |
| 登記の抹消（土地建物の表示の登記の抹消を除く） | 不動産の個数 | 1個につき1,000円 |
印紙税
国に税金や各種手数料を支払う際に、現金で納めるのではなく収入印紙で納めることになります。
収入印紙で納める税金が印紙税となります。
印紙税は、不動産などの譲渡に関する契約書（不動産売買契約書）、住宅ローンを利用する際の契約書や地上権の設定や土地の賃借に関する契約書などでも必要です。
記載された契約金額によって、200円から60万円までの印紙が販売されているので、購入することで納税をしたということになります。
印紙税額（の一部）
| 文書の種類 | 印紙税額（1通または1冊につき） |
| 不動産売買契約書、不動産交換契約書、不動産売渡証書 土地賃貸借契約書、土地賃料変更契約書など | 1万円以下 非課税 10万円以下 200円 10万円を超え50万円以下 400円 50万円を超え100万円以下 1,000円 100万円を超え1,000万円以下 2,000円 1,000万円を超え5,000万円以下 10,000円 5,000万円を超え1億円以下 60,000円 1億円を超え5億円以下 10万円 5億円を超え10億円以下 20万円 10億円を超え50億円以下 40万円 50億円を超えるもの 60万円 契約金額の記載がないもの 200円 |
税金が発生するタイミングとは
不動産売却益が出ると、税金を支払う必要が生まれますが、実際に税金はどのようなタイミングで発生するのでしょうか？
所得税は不動産売買の翌年の確定申告期間に納税
所得税・復興特別所得税は不動産売買が行なわれた翌年の確定申告期間に納税をします。
不動産売却後の確定申告を行い、振替納税の手続きを行うと、4月頃に銀行口座から引き落としされます。
住民税は申告した年の翌年
住民税も、所得税や復興特別所得税と同様、確定申告を行うと翌年の6月から住民税を支払うことになります。
納税のタイミングは年4回であり、6・9・10・2月の末日が期限です。
登録免許税は引渡し時
登録免許税は登記申請の際に収めることになります。
登録免許税は現金などで支払う訳ではなく、申請する登記申請書に収入印紙で納めることになります。
収入印紙が基本ですが、収入印紙の代わりに金融機関で登録免許税を納付して、その領収書を貼付することも可能です。
印紙税は売買契約時
印紙税は、契約書などの作成時に課税されるので、売買契約の成立時に貼付・納税が発生します。
売買契約書の場合、売主と買主の2通を作成するので、印紙も2枚必要になります。
負担は、売主買主がそれぞれ負担するのが一般的です。
不動産売却益の節税方法
不動産売却益が発生すると税金を支払う義務が生まれることがわかりました。
不動産売却益が発生すれば税金を支払うのは当たり前ですが、できれば少ない額でおさえたいものです。節税方法などがあるのでしょうか？
売却時に適用「3,000万円特例控除」
一定の条件を満たすマイホームの売却をする場合、3,000万円特別控除を利用して節税することが可能です。
3,000万円特別控除を利用することで、譲渡価格から控除される費用が取得費・譲渡費用以外に3,000万円が加算されるので、譲渡所得が少なくなり、かなりの節税となります。
一定の条件とは、以下のいずれかを満たす不動産が該当します。
- 現在居住している家屋と、その家屋と共に譲渡する敷地
- 転居してから3年後の12月31日までに譲渡する土地建物
- 火災などでげっしつした家屋の場合、災害があった日から3年後の12月31日までに譲渡する土地建物
- 転居後と家屋を取り壊した場合、転居してから3年後の12月31日までか、取り壊し後1年以内、どちらか早い日までに譲渡する
買い替え時に適用の特例
特定居住用財産の買換え特例とは、居住用不動産の所有期間が10年以上の場合に適用します。
売却する住居よりも高い額の住宅に買い替えた場合、元のマイホームにかかる譲渡所得税を先送りすることができる特例です。
適用対象条件は
- 適用対象が2023年12月31日の居住用財産の譲渡
- 譲渡対価が1億円までである
- 前年の1月1日から譲渡した翌年の12月31日までに買い替えをする
- 取得する個人が居住する土地家屋である
- 住宅家屋の床面積が50㎡以上、土地の面積は500㎡以下、中古住宅の場合建築後25年以内、新耐震基準に適合するもの
などとなっています。
元の住宅よりも低い金額の住宅に買い替えた場合、売却価格から買い替え先住宅の購入費を引いた金額が譲渡益になります。
そして、譲渡益に見合う取得費・譲渡費用を控除した金額が課税対象です。
譲渡損益発生時に適用される特例
不動産を売却しても利益とならず損失が発生してしまうこともあります。
一定の要件を満たすことで、譲渡損失を住宅を売った年の他の所得と相殺することが可能です。
これを損益通算といいます。
損益通算ができる条件
- 他の不動産売却の譲渡損と損益通算
- 特定のマイホームの買換え等の特例によって課税繰延べ
- 特定の事業用資産の買換え等の特例によって課税繰延べ
しかし、その年だけで相殺できるとは限りません。
譲渡した年に相殺できなかった損失は、翌年から3年間にわたって繰越控除することができ、繰越控除制度といいます。
住宅ローンがあること、親族等の譲渡ではないことなどの条件も必要です。
まとめ
不動産売却益について紹介しました。
土地や建物などを売却する際に得られる利益である「不動産売却益」は、利益となる場合には税金を払う必要があります。
大きな利益も発生するので、税金も大きな額になり支払が大変だという場合もあるので、できるだけ節税をしたいと思うはずです。
紹介した節税方法などをチェックし、対象となっている場合にはぜひ控除をするようにしましょう。
