2023年10月から導入される「インボイス制度」により、消費税の納税の仕組みについてさまざまな変更がなされます。不動産業界においてもその影響は必至であり、対策は必要になるでしょう。
といっても、インボイスという言葉自体をはじめて聞くという方も多いでしょう。ですから、今回はまず不動産業界におけるインボイス制度の関連性についてお話する前に、インボイス制度自体について基礎からわかりやすくお話します。
そもそも「インボイス制度」とは何か
「インボイス制度と不動産取引」について解説する前に、まずそもそも「インボイス制度とは何か」ということに触れます。
インボイス制度の概要
「インボイス」とは、所定の要件を記載した「適格請求書」を表す言葉です。適格請求書には、これまでの請求書内容にプラスして、登録番号（税務署に適格請求書発行事業者の登録申請を行うと与えられる番号）と適用税率、消費税などの額をつけ加えたものです。
「インボイス制度」とは「課税事業者が発行する適格請求書に記載された税額を控除することができる制度」で、消費税の複数税率に対応するために制定されました。
制度自体は2023年10月から導入されますが、登録番号の発行申請は2021年10月からすでに始まっています。
といっても、これでは何のことか具体的にはさっぱりわかりませんよね。例を出して解説しましょう。
これまでの、消費税を国に納める仕組みとは
例として、何か商品を買ったときに、購入者は商品代金とともに消費税をお店に支払います（1,000円の商品+100円の消費税＝1,100円をお店に支払う）。お店はこのとき購入者からの消費税を一時的に「預かる」という形になり、その後まとめて税務署に納税します。
しかしその商品は、仕入れの際にはお店側が仕入れ先に消費税を支払っています（仕入れ代金800円+80円の消費税＝880円を仕入れ先に支払う）。
ですから、これまでは売り上げた際の消費税100円から仕入れの際に支払った消費税80円を差し引いた20円を、国に納めていたということです（＝仕入税額控除）。
インボイス制度が導入されるとその仕組みはどうなる？
ところが、インボイス制度が導入されると、あらかじめ「登録番号」を取得した事業者の適格請求書がなければ仕入れの際の消費税を差し引くことができなくなります。つまり仕入税額控除が受けられなくなる、と言い換えることもできます。
先ほどの例でいえば、仕入れの際に支払った80円分の消費税を、売り上げのときに得た100円の消費税から差し引くことができなくなるため、お店は合計180円の消費税を国に納めなければならないのです。
なぜインボイス制度が導入されるのか
正直、上記の例だけ見ると「なぜそんな制度を作るのか」と疑問がわきますよね。ややこしくなるだけのような気がするでしょうが、制度導入の背景には2つの大きな理由があるといわれています。
複数税率に対応するため
現在8％と10％という複数税率が採用されていることによって、仕入れと販売で税率に差が生じ、正確な納付税額の計算ができなくなってしまうというケースが考えられます。適格請求書を導入することで、こういった計算ミスや不正を防ぎ、納税の透明度を高めようとしているのです。
「益税」をなくすこと
「益税」とは、合法的ではあるけれども、結果的に事業者の手元に納税しなくてもよい税金が残ってしまい、そのまま利益となることです。
ある一定の基準内にいて、消費税が免税となる「免税事業者」は、消費税を納める必要がないことで益税が発生することがありました。こういったケースにおいても透明度を高め、回収を進めて少しでも税収を確保したい、という狙いもあると思われます。
インボイス制度による影響
元々の課税事業者にとっても、上記で触れた「登録番号」を取得する手間があったり、会計上の手続きが煩雑になったりという影響が考えられますが、さらに影響が大きいのは、これまで通り免税事業者でいくか課税事業者となるべきか（免税事業者も届けを出すことで課税事業者になれます）の判断を迫られる免税事業者だといえます。
なぜ課税事業者になる必要を考えないといけないのでしょうか。
それは、免税事業者は登録番号の取得が不可能であり、適格請求書を発行することができないからです。
下請け業者が免税事業者のままでいると適格請求書が発行できず、元請け業者は消費税額を差し引けない（上記で述べたように、仕入税額控除が受けられない）ため、損をしてしまうのです。
そうすると、元請け業者は下請け業者に「課税事業者となって適格請求書の発行を求める」「消費税分（仕入税額控除ができない分）の値下げを要求する」ということになるかもしれません。
あるいは、「課税事業者との取引に乗り換える」とも考えられるでしょう。
免税事業者が取引相手に選ばれなくなっていく、という流れになる恐れがあるのです。
インボイス制度と不動産取引
消費税納税の仕組みやインボイス制度の概要をしっかり押さえたところで、インボイス制度が不動産取引に与える影響について見ていきましょう。
不動産取引における消費税課税・非課税対象
不動産取引において、課税対象となるのは以下のものです。
・店舗・事務所・倉庫の賃貸収入
・駐車場の賃貸収入
・太陽光発電収入
・アンテナ基地局の収入
・賃貸期間が1ヶ月未満の住宅家賃収入
・賃貸建物の売却収入など
また、非課税対象であるものは以下の通りです。
・住宅の家賃（居住用・賃貸期間が1か月以上）
・駐車場賃料（家賃に含まれている場合）
・土地の賃料
・土地の売却収入など
インボイス制度による不動産賃貸業への影響
オーナーの競争力低下
賃貸物件のオーナーが免税事業者である場合、まず住宅の家賃は課税対象ではないため、インボイス制度の影響は特にないでしょう。
問題は店舗や事務所などのテナントのオーナーである場合です。
テナントの賃料は基本的に課税対象であるため、オーナーが免税事業者であると、借主は仕入れ税額控除ができなくなります。そのため借主から消費税分のテナント賃料の値下げを求められたり、移転をされてしまったりする可能性が出てきます。
テナントの収益性の低下
適格請求書の発行の要求に応じ、これまで免税事業者であったオーナーが課税事業者になるとします。
これまで益税が発生していたとしたら、課税事業者になることでそれを納税する義務が出るため、単純に収益性が落ちることも考えられますね。
免税事業者は届けを出せば課税事業者になれますが、テナントの要求に応じるか、収益性を取るかのバランスで考えなければなりません。
免税事業者の不動産オーナーが取るべき対策
課税売上がない場合
賃貸アパートやマンションの家賃で収入を得ている場合、家賃は課税対象にならないため、インボイス制度の影響は受けません。マンション・アパートのみのオーナーのほとんどはインボイス制度対策は必要ないということです。
課税売上はあるがテナントは免税事業者
アパートやマンションの家賃ではなく、事務所や店舗の家賃収入を得ている場合、そちらは課税対象となります。
しかしテナント（借主）が免税事業者であれば、仕入税額控除は不要となるため、オーナーがインボイス制度の影響は受けません。
課税売上がありテナントが課税事業者
事務所や店舗などの家賃収入を得ているうえ、テナントが課税事業者である場合は、インボイス制度対策を行う必要が出てきます。
対策の方向性としては、以下のようなものがあります。
課税事業者となって適格請求書の発行を行う
免税事業者であっても、課税事業者になることは可能です。もちろん納税義務は発生しますが、物件競争力低下に備えたり、今後事業拡大を検討したりするなら、方法のひとつとして考えられるでしょう。
テナントには家賃減額などで対応
消費税納税の義務が発生することで、納税の負担だけでなく経理上の手間も発生するため、安易に課税事業者になることはあまりおすすめできないといえます。
適格請求書の発行はできませんが、免税事業者のままで、テナントには家賃の減額などで対応するという方法もあります。消費税分の金額を値引きするのです。
実質値下げになるためオーナーの負担にはなりますが、課税事業者になることで発生する負担と比べて、どちらがまだいいかというところになるでしょう。
課税売上がありオーナー自身が課税事業者
この場合は迷うことはなく、適格請求書発行事業者の登録を行って登録番号を取得し、適格請求書を発行できるようにするとよいでしょう。
まとめ
インボイス制度について、消費税納税の仕組みからかみ砕いて解説しました。不動産オーナーにとっても、場合によってはさまざまな選択に迫られる場面が出てくるはずです。しっかりと内容を理解し、制度導入に備えましょう。
