「家屋を建替える」ということを考えた際には、通常ふたつの工事が必要になります。まずは旧家屋の「解体工事」、それから新たな家屋を建てる「新築工事」。
両方とも大規模な工事であるため、それなりの費用は必要となりますが、どんなことにどれくらいの金額がかかるのかをしっかり確認し、ポイントを押さえることによって、費用を抑えることも可能になります。 今回は建替え工事の費用について、詳しく見ていきましょう。
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建替え工事の流れ
まずは実際に自宅の建替え工事を行う際には、どのような手順を踏んでいくのかを見ていきましょう。
ハウスメーカー選び・打合せ・見積もり
大きな工事を依頼する業者選びは、いわばパートナー選びのようなもの。安心してまかせられるのかどうかを見極めるために見積もりをしてもらい、納得がいくまで話し合いをかわしましょう。
業者が決定したら、希望と意見を正確に伝え、すり合わせを行います。ここでも誤解や食い違いがないよう、しっかりと話し合うことが大切です。
仮住まい探し・引越し
今まで生活していた旧家屋を取り壊し、更地にしたのちにその場に新居を建てる以上、取り壊しが始まってから新居ができあがるまでの間に寝泊まりする仮住まいは当然必要となります。
短期契約が可能で諸経費も抑えられるような物件が近所にあればもっとも良いですが、そうもいかないケースもあるでしょう。物件探しにも引越しにも、時間や金銭に余裕をもって取り掛かれるようスケジュールの管理が必要です。
解体工事・整地作業
メイン過程のひとつである解体工事は、おおよそのことは業者にまかせられる部分ですが、新築工事のそれほどではないにしても、前もって打合せや話し合いが必要な重要箇所です。取り壊してしまってからでは取り返しがつかないこともあるので、慎重に進めましょう。
1～2週間の工期で見ておけば、大体問題はないはずです。
地盤調査
新築工事の前の地盤調査は、欠かせないものです。この結果次第では地盤改良工事が必要となることもあり、そうすればまた費用もかさみます。念頭に置いておくようにしましょう。
新築工事・新居への引越し
メインである新築工事は、一連の過程の終盤にようやくやってきます。工期は一般的に3～6ヶ月、まれに1年近くかかることもあります。施主としては工事中の定期的な進捗の確認、晴れて完成したら引渡し時の確認もしっかり行います。
仮住まいから引越しをして、さまざまな手続きを行ってから新生活のスタートという運びとなります。
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建替え工事にかかる費用
解体費用
大きくかかる費用のひとつに、まずは旧家屋の解体費用が挙げられます。実際の工事にかかる人件費や重機代、養生や足場を組むための費用、そして廃棄物の運搬費用などがこれにあたります。建物解体後に整地が必要であれば、それについてもここに入ります。
新築費用
建替え工事にかかる費用の中でも、もっとも高額になるのがこの「新家屋の建築費用」です。ただしこの部分に関しては、間取りなどの設計や大きさも含め、こだわりどころがあればあるほど無限に金額が高くなる分であり、逆にいえばあえて「節約」を考えなくても、絞るところは絞っていける費用でしょう。
引越し費用
建替え工事の場合、「旧家屋から一時的な仮家屋への引越し」「仮家屋から新居への引越し」という、2回の引越しが必要となります。引越し業者に対する費用だけでなく、仮住まいに入るときにかかる敷金・礼金やその他諸費用に、家賃などもかかることを考えておかなければいけません。これが予想以上に高額になることも多いため、軽く考えてはいけないところです。
各種税金
建替えとはいっても、新家屋を建設することによって「新たな物件を獲得した」ということになるため、それに伴って発生する税金の支払い義務も生じます。「不動産取得税」「登録免許税」などというものがこれに該当します。
のちのちになってから慌てないよう、こういったものの存在も知っておきましょう。
建替え費用を抑えるためには何ができる？
建替え工事にはどのような費用がかかるのかということを確認したところで、次はどんなところで節約が可能なのかという点を見ていきましょう。
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分離発注する
ハウスメーカーや工務店が自分たちで行うのは、基本的に新築工事のみです。したがって、もしこういったところに解体工事から新築工事までのすべてを依頼すると、旧家屋の解体工事については「下請け業者」や「懇意にしているお得意業者」が担当することになるのがほとんどです。そうすると、ここにマージンが発生することになるのです。
ここでオススメなのが、いわゆる「分離発注」です。新築工事を担当するハウスメーカーとは別の、解体を専門に行う業者を自ら探して、別で発注するのです。そうすることでマージンをなくすことができるため、大きく費用を節約することができます。
約20％も節約が可能になることもしばしばだということですから、非常に魅力的といえるでしょう。
もちろん一括契約しておけば、解体業者を自分で探す手間や労力は省くことができます。時間と費用のどちらを節約するかをよく検討して、自分にあった発注方法を選ぶといいでしょう。
ただし、この「分離発注」をする場合においては、その解体業者が「自社施工で工事を行っている会社」であるかどうかを確認することが重要です。自社施工ではなく下請け企業にまかせるような会社であれば、せっかく省いたはずのマージンが結局ここに発生してしまうからです。この点には十分注意しましょう。
時期を調整する
税金面での節約としては、たとえば1月上旬に新築家屋の工事が終了して引渡してもらうことができれば、前年度分に対する固定資産税の支払いを発生させないという「技」が使えます。
もしも調整が可能なのであれば、少しでも節約できる方法として有効でしょう。
もう一点、税金面での節約方法としては、2021年までという期間限定ではありますが、「住宅取得等資金の贈与税の非課税制度」を利用するという技もあります。
これは、もともと親類などから何かしらの金銭援助を受けた際に発生する贈与税という税金が、新築工事をする場合の贈与であれば免除されるという制度なのです。
条件はいくつかクリアしなければいけませんが、もし誰かから金銭面で援助が受けられそうなのであれば、こちらも確認して利用できれば、それに越したことはないですね。
家具などの不用品は自分で処分
旧家屋の解体工事の段階で、建物内に残置物があると、追加費用として請求されることがあります。特に燃やせるゴミなど日常的な廃棄物は処分の手間を惜しまず、自身で行っておくことで、工事費用以外の部分である追加費用を節約することができるでしょう。
ただし、不用品の種類によっては解体業者に処分をまかせた方が、最終的に費用の節約になるというケースもあります。
詳しくはこちらの記事を参照してみてくださいね。
まとめ
解体工事と新築工事の両方が必要になる「建替え工事」。どこでどのくらいの費用がかかるかをまずきちんと知り、そこから節約できるポイントもしっかり押さえておくといいでしょう。それぞれ条件やタイミングなどもあるうえに、すべてのケースに対応できるとは限らない節約方法もありますが、知っているか知らないかでは大きな違いになります。まずは準備を万端にととのえておきましょう。
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