待望のマイホーム購入で住宅ローンを組んだはいいものの、途中で支払いができなくなる人は、全体の1～3％ほどいるといわれています。
住宅ローンの返済には、数十年という長い年月がかかります。その期間には、ローンを組んだときには想定もしていなかったようなことが起きる可能性は十分にあり、無事ローン完済まで至らないことがあったとしても不思議ではありません。
今回は、住宅ローンを払えなくなる原因にはどのような事態が考えられるのか、払えなくなると具体的に何が起きるのか、それを避けるためにはどうしたらいいかという対処法などをお話していきます。
住宅ローンが支払えないとどうなる？
住宅ローンの支払いがだんだん滞ってきて、ついには返済が不可能になる…そうなるとどうなるのでしょうか。
細かい流れは後項で詳述しますが、結論からいうと返済が本当にできなくなり、すべてのめどが立たなくなると、その住宅は強制的に売りに出されてしまいます。
その売却利益はローンの残債の支払いに充てられ、それでもまかなえない、つまり売却利益が完済に満たない金額であれば、もちろんその分の返済は続きます。
つまり、家は失い、借金も残るという状態になってしまうのです。
しかしこの状態に至るまでにはいくつかの段階を踏むことになるため、その過程で何らかの対策をすれば、最悪な状態になる前に回避できる可能性も出てきます。
なぜ住宅ローンが支払えなくなるのか
そもそも返済計画に無理があった
住宅ローンの審査には通ったものの、実はかなり無理をして組んだものであると、小さな要素でもそれが原因となって返済が滞ってしまうことがあるものです。借入可能な金額が、返済可能な金額であるとは限らないのです。
住宅ローンの借入額の目安として「返済比率」というものがあります。これは年収に占める年間の返済額の割合で、この数字が20％までになるよう借入額を設定するのが目安といわれているため、特に25％を超える人は住宅ローンが払えなくなってしまうリスクが上がります。
たとえば、年収が500万円あったとして、返済比率が25％であった場合、年間の返済額は125万円、1か月あたり約10万4,000円となります。これは、かなり大きな額といえるでしょう。
返済率が20％であれば、1か月あたり約83,000円となり、現実的な数字に見えてきます。
25％を超えてしまうと、家計が圧迫されて貯蓄がなかなかできず、急な出費に対応できなくなってローン返済が滞る、という可能性が大きくなってしまうのです。
定年退職後にもローンが残っている
住宅ローンを組んだ当時の年齢から考えて、定年退職後にもローンが明らかに残ってしまう人もいます。退職後は収入が減ることを想定はしていても、いざそのときになると想像以上に家計が厳しくなり、ローンの返済が難しくなってしまうというケースは多くあります。退職金も思っていたより少額で、当初の返済計画が大幅に狂ってしまうというのも一因となり得ます。
何らかの事情で収入が減った・なくなった
住宅ローンを組む際の審査に受かるかどうかは、その時点での収入額などから判断されます。その収入額がそのままである、もしくは上がることが前提とされているため、何らかの突発的な事態で収入が減ったりなくなったり。もらえると思っていた賞与がもらえなくなったりしてしまうと、途端に返済に支障をきたす要因となります。
突発的な事態とは、たとえば大きな病気をしたり事故に遭ったりして仕事を続けられなくなった、勤めていた会社が倒産した・リストラにあった・転職したなどということがまず考えられるでしょう。
新型コロナウィルス感染拡大の影響でも、多くの人が収入の減少・失業に見舞われました。このような感染症の影響や自然災害なども、予想外の事態として考えられますが、ローンを組んだ当初にはなかなかそこまで想定できるものではありません。
急な支出ができた
収入がそのままだったとしても、一時的に大きな支出が起きることでローンの返済を続けることが難しくなるケースもあるでしょう。
子どもの教育費で計画以上の大きな支出ができた、離婚で養育費が発生した、親の介護をする必要に迫られそこに出費が生じた、急な怪我や病気の治療費が発生した、などこちらも収入の減少と同様、ローンを組んだ当初には想定外であるものが多く存在します。
また、住宅ローンを変動金利で組んだ場合、金利が上がって返済額が増した、ということも支出の増加の可能性として挙げられます。
住宅ローンの返済が滞った際の流れ
滞納1～2か月で「督促状」が届く
毎月の住宅ローン返済期日までに支払いができない状態が1～2か月続くと、まず金融機関から「督促状」が届きます。「未納分と延滞損害金を支払うように」という内容のものです。
滞納3～6か月で「一括返済」の請求が来る
督促状を無視して滞納がさらに続くと、3～6か月で「残債を一括で返済するように」という請求が来ます。これは、延滞が続くことで「期限の利益（＝住宅ローンを分割で返済できるというメリット）の喪失」が起きてしまうからです。
しかし、延滞が続いている状態で一括返済を求められても、応じられることはまずないでしょう。そのため、この時点で保証会社が金融機関に残債を一括で支払い、債権が保証会社に移るケースがほとんどとなります。とはいえ、たいていの場合は債権が保証会社に移っても、引き続き債務者は保証会社から一括返済を請求されることになります。
また、「61日以上の延滞、または3回目の支払日を超える延滞」で、信用情報機関に金融事故情報が登録されます。いわゆる「ブラックリストに載る」という状態です。
「催告書」が来る
一括返済に応じられないと、次に来るのは最終通告である「催告書」です。一括返済での金額と支払い期限、そしてこれで支払いができなければ法的手続きに移行する、という旨が記載されている通知です。
住宅が「競売」にかけられる
最終通告の支払期限までに一括返済ができなければ、最後の手段として住宅ローンの対象となっている住宅そのものが競売にかけられ、強制的に売却させられます。債務者はその住宅から立ち退きを迫られ、自分の家から追い出されてしまうことになります。
競売で得られた売却益はローンの残債返済に充てられ、それでも足りない場合は何らかの方法でその後も返済を続けるか、自己破産という手段を選ばざるを得なくなります。
連帯保証人がいる場合は、保証人にも請求が行きます。最悪な場合、連帯保証人の家まで競売にかけられる事態にまで発展することがあります。債務者本人が困るだけではなく、周囲にも多大な迷惑をかけることになってしまうのです。
住宅ローンを支払えない！対処法は？
前項で見てきたように、住宅ローンは滞納したからといって、いきなり住宅を差し押さえられたり競売にかけられたりするわけではありません。一度延滞したからもうおしまい、ということではないのです。
つまり、支払いの見通しが立たなくなった段階ですぐに金融機関や不動産会社に連絡して相談することで、強制退去という最悪な事態を回避することも可能です。それら対処法を確認しておきましょう。
督促状が届いたらすぐに金融機関に相談を
住宅ローンは、一度でも滞納すると金利が驚くほど上がることがあります。これは、もともと受けることができていた金利優遇がなくなってしまうからです。金利が跳ね上がってしまうと、この先ローンの返済を続けられるとしても、総返済額が大きくなってしまうため、まずはこの時点ですぐに金融機関に相談しましょう。
金融機関からの信頼を失ってしまう前に早めの適切な行動を取れば、最善の方法で危機を回避できる可能性も大きくなります。
金融機関からは、たとえば「返済期間の延長」や「一定期間の返済額の減額」「ボーナス返済内容の変更」などの対応策を示してもらえることがあります。
支出を減らす・収入を増やす方法を考える
金融機関に相談したからといって、ほかに何もしなければ滞納は続いてしまう可能性はあります。猶予がある間に、生活を見直して支出を減らす方法・収入を増やす方法を考えて実行しましょう。
住宅ローン延滞の理由が「そもそも返済計画に無理があった」という場合は、ひとつの対応策では対処しきれないこともあります。金融機関に提示してもらった対応策でしのぎつつ、今後は延滞しないように普段の生活を見直すことも必要なのです。
住宅ローンの借り換えを検討する
現在ローンを組んでいる金融機関よりも金利の低い金融機関があるのならば、そこでのローンに借り換えを検討する、という方法もあります。金利が低くなれば、毎月の返済額も少なくなり、負担が小さくなることが期待できるでしょう。
ただし借り換えする場合には、もう一度ローン審査を受けて契約をする手間や諸費用がかかります。そのような要素もすべて踏まえたうえで、借り換えした方が本当に有効なのかどうかを検討する必要があります。
保険の保障内容を確認する
病気や怪我などでローンを延滞している場合、団体信用生命保険（団信）の保障内容が適用されないかどうかを一度確認してみるとよいでしょう。団信によっては、特定の疾病に対して保障されたり、入院一時金が出たりするものもあります。
個人再生の手続きをする
個人再生とは、裁判所から認可を受けて借金を圧縮、つまり減額してもらう方法です。
なかでも住宅ローンの返済で困っている人には、「住宅資金特別条項（住宅ローン特則付き個人再生）」というものが利用できます。住宅ローン自体の返済額を減らせるわけではないのですが、住宅ローン以外のローン（自動車ローンやカードローンなど）を減額できるため、それらの返済が家計を圧迫していて住宅ローン返済にも影響を与えている場合には助けになる制度といえます。
任意売却する
通常、住宅ローンが残っている住宅は、売却することが不可能です。住宅ローンを組む際にはその住宅に抵当権というものが設定され、抵当権を外さないと売却はできず、では抵当権を外すためにはどうしたらいいかというと、ローンを完済することが必要だからです。
一見すると袋小路のように思えますが、この状態の解決方法が「任意売却」というものです。
住宅ローンを滞納し、今後返済の見通しが立たない場合、競売を避ける最後の手段がこの任意売却です。
任意売却とは、住宅ローンを借入している金融機関の合意を得ることで、住宅を売却できるようにするものです。
もちろん、通常の売却で売却益が残債を上回る場合には、問題なく抵当権を外せるためそれでもよいのですが、残債の方が多い場合は完済不可能であるため、抵当権が外せない、すなわち売却が不可能となってしまいます。そこでローンの借入先である金融機関からの許可を得ることで、完済できなくても抵当権の解除を可能にしてもらえるのが、任意売却という手段なのです。
任意売却は競売とは違い、市場価格、つまり相場に見合った価格で売却することが可能です。ただし何の対処もしないまま滞納をあまりにも長期間続けてしまうと、任意売却を選択することも不可能になります。そうならない段階で、早めに判断することが大切です。
リースバックを利用する
リースバックは、不動産会社に住宅を売却はするけれど、家賃を支払うことで借家としてそのまま住み続けられる、という方法です。周囲に売却したことを知られることもなく、また新居を見つけて引越しをするという必要もなくなります。
さらに、まとまった資金が得られたら再度その家を買い戻すことも可能です。
リバースモーゲージを利用する
これは主に高齢者向けであり、年齢制限がある方法です。マイホーム自体を担保にして、毎月の返済を残債の利息分だけに抑えるというもので、契約者が生存している間はその状態を続け、亡くなった時点で担保にしていた住宅が売却されて返済に充てられる、という仕組みです。
利息分のみの返済になるため毎月の負担が減り、そのままマイホームに住み続けられるというメリットもあります。
ただし、借入が可能な金額は、担保とする住宅の評価額のおよそ5～7割程度になるため、資産価値が低すぎる場合は利用できないこともあります。通常の売却が可能なのであれば、そちらの方が手元に残る金額は確実に多くなるといえるでしょう。
返済ができないからといって…これはしたらダメ！
返済が滞った場合にはどうしたらいいか、という対策をお話してきましたが、逆に「この方法は絶対にやめておいた方がいい」というものもあります。そちらも確認しておきましょう。
新たに別な借入をする
キャッシングやカードローンといった消費者金融などで新たな借入をして、住宅ローンの返済にまわす…という行為は、そのときだけで限って見てみると危機を逃れられるように思えますが、これらの借入は住宅ローンよりもよほど金利が高いため、さらに返済に苦しむ結果になってしまいます。
安易にほかのローンに手を出してはいけません。
賃貸に出す
住まいを賃貸住宅として貸し出し、家賃収入をローン返済に充てよう、という考えも危険です。まず賃貸住宅とするためには、ローンの借入をしている金融機関の許可が必要であり、それはかなりハードルの高いものです。仮に許可が得られたとしても、住宅ローンの優遇金利を外されてしまい、返済総額が多くなってしまうということにもつながりかねません。
また、賃貸住宅の運営も簡単なものではありません。住人がいる間はたしかに家賃収入も得られますが、空室になってしまったらその間それもなくなります。また、住人トラブルが起きたときには、解決のために思わぬ出費もあるでしょう。安定した家賃収入を得るための維持管理費用のことも頭に入れておく必要があり、簡単に考えられるものではないのです。
夜逃げする
夜逃げは絶対にNGです。夜逃げしても競売は実行され、債務はそのまま残ります。これだけ情報化の進んだ現代において、こそこそ隠れながら残りの人生を送ることは至難のわざであり、常に不安を抱えていなくてはなりません。
前述したように、夜逃げよりももっと建設的でよい方法はいくらでもあります。逃げるのは、借金を返していくよりもよほど苦痛なものとなるはずです。
まとめ
住宅ローンは「大きな借金」です。あまりにも住宅購入時の一般的な方法として知られているため危機感が薄れてしまいますが、本当は細心の注意を払って決断をするべき大きな契約なのです。対処のしようによっては、その後の人生を大きく狂わせる可能性もある、といっても過言ではありません。万が一返済が滞ってしまったら、ぐずぐずせずにすぐにしかるべきところに相談するようにしましょう。
そもそも、住宅ローンを組む前には「ほかのローンを完済しておき、余裕のある家計になるよう見直しておく」「住宅ローンを組む際にもらえる補助金や税制優遇制度について調べて利用する」「住宅ローン自体の仕組みについて勉強しておく」などということも積極的に行っておきましょう。
ほとんどの人にとって、住宅購入は人生の一大イベントです。住宅ローンと正しくつきあて、無事完済したいですね。
