住まいを選ぶ際、何を重視しますか？
面積や間取り、デザインにこだわるのはもちろん大切なことですが、近年改めて大切にされてきているのが住宅の「基本性能」です。
基本性能といわれてもピンと来ない、という方は多いでしょう。なかなか目に見えにくい部分であり、またそれゆえに他の家と比較することも難しいとされてきた部分だからです。
そこで考えられたのが、住宅性能表示制度というものによる「住まいの等級」づけ。さまざまな住宅の性能について、わかりやすく数字で評価してくれるというものです。
今回はこの住宅性能表示制度について、詳しく見ていきましょう。
住宅性能表示制度とは？
住まいの等級は、住宅性能表示制度というものによって表されます。この制度について、内容を見ていきましょう。
住宅性能表示制度の概要
住宅性能表示制度は、国土交通省により2000年4月に施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」にもとづいて制定されました。
品確法は、欠陥住宅問題が多く起きるなか、消費者保護を目的に成立した法律で、「10年間の瑕疵担保責任の義務化」「紛争処理体制の整備」「住宅性能表示制度の制定」という３つの柱で構成されています。
この3本柱のひとつである住宅性能表示制度は、住宅の「性能」という、構造や間取りと違って目に見えづらく、あいまいであったものに、きちんと可視化させた評価基準を定めて比較しやすくすることが目的とされています。
そもそも「住宅の基本性能」とは一体どのようなものか。これはのちほど詳述しますが、評価の項目は大きく分けて10分野あり、それぞれの基準に合わせて評価され、等級がつけられるのです。 国土交通大臣によって登録された第三者機関が、国が定めた基準によって客観的に評価するため、安全に設計・建設されたという国のお墨付きが得られるということになります。
住宅性能表示による「住まいの等級」が注目される背景とは
近年、住宅性能表示が大きく注目されるようになった背景には、いくつかの要素が絡んでいます。
世界的な「脱炭素」の流れ
国際的に「脱炭素」が叫ばれる時代を受けて、日本政府も2050年に「温室効果ガス排出量実質ゼロ（カーボンニュートラル）」の達成を宣言しました。
住宅分野においては、2025年度にはすべての新築住宅が新しい省エネ基準に適合するよう義務づけており、各住宅メーカーもそれに向けて着々と準備を進め、省エネ性能を含む住宅性能表示で最高等級を目指すようになっているのです。
自然災害被害の多発
もともと地震大国、台風の通り道である日本ですが、近年はさらに目立って大きな地震や台風が頻発し、今後はこれまで以上に耐震基準や台風対策が強化される必要があると見込まれ、それも住宅性能評価制度の広まりに拍車をかけています。
健康問題の増加
部屋間の寒暖差が原因であるヒートショックや、カビによるアレルギー症状などの発生は、近年住宅の断熱性と密接な関係があることがわかってきました。
住宅の基本性能を上げることにより、これらの健康問題の改善も期待されています。
在宅時間の増加による住まいへの意識の変化
コロナ禍で在宅時間が増え、以前は気づかなかった・気にならなかった住宅への不満や改善点が見えてきたことも、住宅性能の見直しにつながったといえます。
省エネ性がひとつ上がることで冷暖房の効率が良くなり、環境への配慮や光熱費の節減にもつながります。
住宅性能表示の10分野
住宅性能表示制度では、下記の10分野においてそれぞれ評価基準が定められていて、第三者機関が検査を行うことで評価書を作成します。
- 構造の安定…地震・風・積雪などに対する強さ。耐震性は1～3までの等級がある
- 火災時の安全…耐火性、安全確保のための対策
- 劣化の軽減… 建物の耐久性。1～3までの等級がある。木材の腐食やシロアリ対策
- 維持管理・更新への配慮…給排水・ガス管などの点検・清掃・補修のしやすさ。1～3までの等級がある
- 温熱環境…断熱性（1～4までの等級がある）・気密性・省エネルギー性能（1～5までの等級がある）
- 空気環境…有害物質の発散量や換気対策。1～3までの等級がある
- 光・視環境…窓の大きさ・室内の明るさ
- 音環境…遮音性能
- 高齢者等への配慮…バリアフリー性・高齢者の生活のしやすさ
- 防犯…開口部の侵入防止対策
このうち必須分野と呼ばれる、特に重要な分野は、①構造の安定（特に耐震性）、③劣化の軽減、④維持管理・更新への配慮、⑤温熱環境（特に省エネ性）の4分野です。
等級は、数字が大きいほど評価が高くなります。とはいえ等級１でも、建築基準法上の規定は満たしています。
住宅性能表示の流れと費用
設計段階と建築段階で2回評価がある
住宅性能表示の評価には、建物の設計の段階で評価する「設計住宅性能評価書」と、建物の建築完了後の状態を評価する「建設住宅性能評価書」の2種類があります。
設計住宅性能評価書は、施主や建設会社が依頼（申請）し、評価機関が設計図書などで住宅性能を評価、そして評価書の作成という流れになります。
建設住宅性能評価書も同様に、申請後は施工が図面通りに実施されているかどうかが評価され、評価書作成となります。
設計性能評価だけを受けて、建設住宅性能評価は受けない、ということも可能ではありますが、設計通りに施工されなければ何も意味がないため、通常はセットで取得するものです。
また、施工者と何かしらのトラブルがあった場合、これら両方の評価に通っていれば、住宅紛争処理支援センターで格安で紛争処理が受けられるという特典もあるため、どちらも取得しておくべきといえます。
費用相場
設計住宅性能評価書、建設住宅性能評価書の両方を取得する場合、20万円ほど必要になると考えておきましょう。
ただし、これは純粋に評価のみにかかる費用です。等級を上げるための追加工事費用などは別途必要となるため、それによって大きく差が出てくるといえるでしょう。
住宅性能評価を受けるメリット
住宅性能評価書制度によって、基本性能が高い住宅を築くことにはどのようなメリットがあるのでしょうか？
もちろん「性能が高い」ということは、メリットがあって当然です。では性能が高い家、高性能と認定された家を持つと具体的に何が起きるのでしょうか。
住宅の性能が目に見える形で表示される
間取りやデザインなどと違って、耐震性や省エネ性などは目には見えない性能です。これが等級や数値などで可視化されます。
また、住宅の完成後には見えなくなってしまう基礎構造の部分なども公正にチェックしてもらえます。このようなことから生まれる安心感は、何よりのメリットとなるでしょう。
快適で健康な暮らしを守ってくれる
住宅の基本性能を高めるということは、地味なようでいて非常に重要なことです。なぜなら、住まいの持つもっとも大事な役割である「快適で健康な暮らしを守る」ための大きな要素となっているからです。
断熱性が高ければ、それだけ寒暖差が小さくなります。住まいの寒暖差が大きいというのは、実は思っている以上に身体に負担をかけるものです。「ヒートショック」はその最たる例で、最悪な場合は死に至ることもあるほどです。
また、断熱性が低いことが原因で結露が起きると、カビやアレルギーの発生にもつながる恐れがあります。
地震などの災害に耐えうる性能ももちろん大事ですが、このように毎日の生活のうえで快適さと健康を支えてくれるのは、他ならぬ住まいの基本性能なのですね。
資産価値を高められる
住宅には、居住性のほかにも資産価値という重要な側面があります。もし売却することになったとき、どれだけ新築時から価値（価格）を落とさないようにできるかを考えたとき、高性能な住宅であることは大きな要素となりえます。
さまざまな経費の削減になる
まず単純に、断熱性が高く省エネルギー性に長けている住宅は、冷暖房にかかる光熱費を大幅に抑えることができます。
また、住宅性能が高いと認定されると、住宅ローン減税や金利の優遇を受けられることがあります。前述したように資産価値が落ちにくいため、担保が確実なものとなる、という理由があるからです。
さらに、耐震性能が高いと認定された家は、地震保険料の割引も受けられます。これは、耐震性能が高ければそれだけ地震で損壊する可能性が低くなるからでしょう。
耐震等級が「3」であれば、保険料は半額になるほどです。
このように、高性能な住宅であれば、さまざまな経費の削減の面でもかなり大きなメリットになるといえます。
住宅性能評価を受けるデメリット
コストがかかる
住宅性能を上げて、快適さと安全性を追求するのであれば、当然相応のコストはかかるものです。ですから、それはデメリットとは少し違うかもしれません。
ただし、前述したように住宅性能を上げることで経費の削減につながるのであれば、コストという観点だけで長い目で見ると、プラスマイナスゼロになるともいえます。
そこに快適な暮らしと安全性があるのであれば、決してデメリットといえることではないでしょう。
もちろん、等級を上げることにこだわりすぎるとお金がいくらあっても足りません。予算と希望のバランスをうまく取ることが必要です。
設計の自由度が下がる
評価項目のひとつを高めようとすると、他の何かひとつがどうしても下がってしまう、ということが起こりえます。たとえば、十分な採光のために窓を大きくしたり増やしたりすると、耐震性を高めるための壁を少なくしなければならない、などということです。
こちらもバランスをよく見て、適切なところに落ち着かせることがポイントです。
まとめ
住宅の「基本」性能というくらいなので、本来であれば住まいの根幹でもある部分が、これまで目に見える形で評価されるのは難しいとされてきました。今後は住宅性能表示制度を利用するメーカーはどんどん増えるはずです。
その性能基準も、これまでよりもさらに急速に上がっていく可能性は高いといえます。世界的に省エネの流れになっている昨今、性能の高い住まいを建てることは、もはや「義務」となりえそうですね。
