不動産売買をする際に、必ずというほど出てくるキーワードに『瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）』という言葉があります。
とても難しい印象を受ける言葉に感じ、担保という響きはちょっと怖いものに思えます。
瑕疵担保責任は、住宅売却や物件購入購入などを購入する人が知っておくべき言葉であり、覚えておくべき制度です。
- 瑕疵担保責任の意味
- 瑕疵担保責任が関係する法律
- 瑕疵担保責任の注意点
詳しく解説していきます。
これから住宅を売却する予定、物件購入を検討している人は、最後までご一読ください。
瑕疵担保責任を知らないと不動産売却時に後悔する？
瑕疵とは（キズ）のことであり、本来の品質や性能が欠如していることを指します。
住宅であれば、キズや品質や性能が欠如していることは「欠陥」であり、欠陥はないことが基本です。
しかし中古物件は、経年劣化等で品質や落ちたり欠陥があることが多く、購入時に欠陥は知らされたうえで買主は物件を購入します。
売却前に発見できなかった欠陥に対する責任を、売主が負うことを瑕疵担保責任と呼び、売主は責任を持って対応することが必要です。
瑕疵担保責任は、売却後に発生することがほとんどなので、知らないでいると売却後に後悔することになります。
瑕疵担保責任とは
売主の責任を問う瑕疵担保責任ですが、瑕疵担保責任とはどのような内容なのでしょうか？詳しく解説します。
<h3>キズや欠陥など
瑕疵とはキズや欠陥のことであり、不動産においては、雨漏り・白アリ被害・建物の傾きなど欠陥といえる部分を指しています。
このような欠陥について、通常は売買契約の前に知る必要があり、事前に修繕等をしたうえで引渡しがされるか、欠陥部分にかかる費用を値引きしたるすることも必要です。
<h3>契約後に気がついた住宅の問題点
瑕疵担保責任は、契約後に買主が住宅の欠陥などの問題点に気づいた際の責任を、売主が負うことになります。
契約後に分かった問題点は購入者の責任で修理等をするのでは、不平等であり、平等な負担を負わなければいけないという民法の売買契約に関する規定により、決められています。
瑕疵担保責任はどのような時に発生するのか
瑕疵担保責任は、いったいどのような時に発生するのでしょうか？該当する条件と瑕疵担保責任とされる状態について解説します。
特定物売買
瑕疵担保責任は、特定物売買にのみ適用されます。
特定物売買とは、他に代わりのないものが対象になり、簡単に手に入るようなものの場合対象とはされません。
土地建物は同じものが2つとないものと判断できるので、瑕疵担保責任が発生します。
隠れた瑕疵がある
重要となるのが「隠れた瑕疵であるか」ということです。
「隠れた」瑕疵とは、欠陥を買主が知らない場合、知らなかったことについて過失がないものを指しており、建物に瑕疵が見られても、買主が契約時点で知っている場合、瑕疵担保責任を請求することができません。
瑕疵担保責任に関係のある日本の法律
瑕疵担保責任はさまざまな法律と関係があります。
法律を知っておくことで、瑕疵担保責任が発生したした際に適切な対応が可能です。
民法「第570条および第566条」
民法での瑕疵担保責任は、第570条及び第566条が根拠であり、それぞれの内容を元に決められています。
その内容は次の通りです。
「契約の解除もしくは損害賠償の請求は、瑕疵の事実を知ってから1年以内に行わなければならない」
民法をそのまま解釈すると、買主は売主に半永久的に瑕疵担保責任を売主に請求することが可能です。
しかし、民法第167条1項で、債権は10年行使しないと消滅することになっているので、瑕疵担保責任の請求権は10年とされています。
ただし、瑕疵が民法上の不法行為と認められた場合は、不法行為の時点から20年、損害を知った時点から3年間の瑕疵担保責任の追及が可能です。
不動産取引時に瑕疵担保責任に関する特約を定めていない場合や、他の法律の要件を満たしてない場合等に適用されるので、覚えておく必要があります。
宅地建物取引業法（宅建業法）「第40条」
売主が宅建業者かつ買主が宅建業者でない場合、売主は宅建業法による規制の対象となります。
不動産の引渡しの日から、最低で2年間売主は瑕疵担保責任を負うことが必要です。
売主が宅建業法の対象の場合、不動産の売買契約時に「引渡し日から1年間責任を負う」と期間を限定していても、その特約は無効であり、責任が重い民法の瑕疵担保責任が課せられます。
瑕疵の事実を知ってから1年以内の条件は民法と同様です。
住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法）「第95条および第97条」
新築住宅を購入する場合、建物の基本構造部分の瑕疵は品確法第95、97条(新築住宅の売主の瑕疵担保責任の特例)が規定されており、10年間売主の瑕疵担保責任が義務化されます。
10年間の責任期間を短縮できませんが、20年間で期間を延長することは可能です。
新築住宅とは、人が住んだことがなく新築されてから1年以内の物件を指し、建物の基本構造部分には、「住宅の構造耐力上重要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」が含まれます。
瑕疵の権利行使の条件は、民法と変わりません。
改正民法により『瑕疵担保責任』から『契約不適合責任』
2020年に4月から民法改正により「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」と名称が変わりました。
それに伴い、変更点も出ています。
| 項目 | 瑕疵担保責任 | 契約不適合責任 |
| 瑕疵の範囲 | 隠れた瑕疵 原始的瑕疵 （契約凍結時までに生じた瑕疵） | 隠れた瑕疵であるかは関係なく、 契約履行時（引渡し）までの瑕疵 |
| 損害範囲 | 信頼利益のみ | 信頼利益 履行利益 |
| 対抗措置 | 契約解除 損害賠償請求 | 契約解除 損害賠償請求 完全履行請求 代金減額請求 |
瑕疵担保責任で注意すること
瑕疵担保責任は買主に有利になるものですが、瑕疵担保責任を行使する場合にはいくつかの注意点があります。
売主は瑕疵担保責任を負わない方法もある
瑕疵担保責任は瑕疵が発見された場合、条件を満たせば請求できますが、瑕疵担保責任を売主が負わない方法もあります。
「瑕疵担保責任を負わないとする特約」といわれるもので、法律に反するものですがつけること自体は問題がありません。
宅建業者自らが売主となる宅地又は建物の売買契約をする場合、期間についての規定について「引き渡しの日から2年以上」規定以外は、民法の規定より不利になるような特約をしてはならない、と宅建業法で規定されているので注意が必要です。
欠陥に気づきながら売却した場合は瑕疵担保責任は免除されない
買主が欠陥に気づいたり知らされていた場合は、瑕疵担保責任を免除できません。
あくまで、契約後に分かった瑕疵であり、売主も分からなかった場合も該当します。
瑕疵担保責任が行使できる期間がある
幾度か説明していますが、瑕疵担保責任は民法上売却から10年以内で、瑕疵を知ったときから1年以内に行使することが規定されています。
新築物件の場合は「住宅の品質確保の促進等に関する法律」において、引き渡しの日から10年間は住宅の構造耐力上主要な部分等の隠れた瑕疵についての責任を負うものとされています。
契約不適格責任とは
民法改正で「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」と名称が変わり、これまでとは異なる瑕疵の責任が加わりました。
契約不適合責任における契約不適合とは「契約の内容に適合していない」ことを指しています。
簡単に説明すると、契約内容とことなることが分かった時点での責任を負う法律です。
瑕疵に対する考え方や責任を負う意味は瑕疵担保責任と変りはありませんが、目的物（今回の場合であれば建物など）が、契約の趣旨に適合しない場合、債務の不履行に該当するという考え方になります。
瑕疵担保責任にあった「瑕疵」「隠れた」という概念はなくなり、引渡し後の契約内容とあっていないことが問題となるのです。
まとめ：瑕疵担保責任は気づかなかった欠陥に対する責任を問う方法の1つ
瑕疵担保責任について、意味や法律、注意点について紹介しました。
瑕疵担保責任は、買主が購入後に瑕疵を発見した際、売主への責任を問うものであります。契約なので自由に内容を設定できたり、新築の場合は例外があることを理解した上で、売却などを検討するようにしましょう。
