住宅の購入というのは、一生のうちにそう何度もあるものではない、大きな買い物です。だからこそ、手に入れた後に何か不具合が見つかったらどうしよう？という不安はつきものでしょう。
住宅は外から見ただけではわからないところに欠陥がある場合もあり、住み始めてからそれに初めて気がつく、ということもあるでしょう。しかしできれば、そのような心配は解消して、安心してマイホームを手に入れたいものですよね。そのために一役買ってくれるのが、瑕疵保険という制度です。
今回は瑕疵保険とはどのようなものなのか、解説していきます。
瑕疵保険とは？
「かし」保険と読みます。瑕疵という言葉の元々の意味は、「本来持っているべき性能や品質が備わっていないこと」というものであり、住宅においての瑕疵とは「建築基準法に定められた事項を満たさず、重大な欠陥があること」を指します。
つまり住宅の瑕疵保険は、対象となる部分（家屋の全部分ではない）に瑕疵があることがわかった際に、それを保険金で補修できるという制度です。
また、保険に入る前に住宅性能の検査（インスペクション）を受けることも義務付けられているため、「性能検査と保証がセットになったもの」と認識しておいて問題ありません。
「住宅瑕疵担保履行法」に基づく
住宅の売買においては、売主から買主に対して、契約の内容に適合しない欠陥があった場合に損害賠償責任を負わなければなりません。これが「瑕疵担保責任（2020年の民法改正により「契約不適合責任」に変更）」です。
この裏付けとなるものが、瑕疵保険です。
後述しますが、瑕疵保険にはいくつか種類があり、新築住宅に適用されるものと中古住宅に適用されるものがあります。
新築住宅に関しては、住宅瑕疵担保履行法という法律に基づいて、瑕疵があった場合は住宅事業者が10年間修繕の義務を負うと定められていて、これは事業者が倒産しても責任を取らなければいけません。
中古住宅に関しては、売主が宅地建物取引業者である場合のみ、最低2年間の瑕疵担保責任が義務付けられていますが、個人が売主の場合は義務ではないため、保証がないもしくはあっても数ヶ月～2年程度ということがあります。
瑕疵保険の種類
瑕疵保険にはいくつか種類があり、それぞれ対象となる住宅が違います。
住宅瑕疵担保責任保険（じゅうたくかしたんぽせきにんほけん）
対象は新築住宅で、売主が事業者（不動産会社など）である場合は、売主の加入が義務付けられています。建売住宅・注文住宅の両方が対象となり、保険期間は物件の引き渡しから10年となっています。
既存住宅売買瑕疵保険
その名の通り「既存住宅」、つまり中古住宅が対象で、売主が加入するものですが、新築と違って加入が義務ではありません。保険期間は、最長5年間です。
リフォーム瑕疵保険
リフォーム工事を請け負う業者が加入する保険です。すべての業者が加入しているわけではないので、加入業者を確認するには「一般社団法人住宅瑕疵担保責任保険協会」というところのホームページを見てみましょう。
保険期間は、主要構造部分と雨漏り防止に関連する部分は5年間、それ以外は1年間となっています。
大規模修繕工事瑕疵保険
これはマンションの大規模修繕工事においての瑕疵保険となるため、一般の人が利用することはありません。
瑕疵保険の対象部分とは
瑕疵保険の適用範囲は、住宅のすべての部分というわけではなく、「構造耐力上主要な部分と雨水の侵入を防止する場所」に限られています。
具体的には屋根・基礎・土台・柱・床・壁、そして外壁・開口部（窓）などといったところです。
瑕疵保険を利用するには
住宅を手に入れてから何か瑕疵が見つかり、いざ瑕疵保険を利用しようというときにはどのように手続きすればよいのでしょうか。
結論からいうと、保険金請求のための手続きを住人がする必要はありません。保険加入者は事業者であるからです。住人は事業者に「瑕疵があったので直してほしい」と伝えるだけでよいのです。
ただし、もし事業者が倒産していたなどの場合は、住人が保険金請求の手続きまでしなければならないため、注意が必要です。
瑕疵保険によるメリット
大きな安心感がある
前述したように、住宅は目に見えない部分に大きな欠陥があるにもかかわらず、それがわからないまま売買されることもあります。
実際に住み始めてから構造的な部分に大きな瑕疵があると、修繕するためには数百万円という大金がかかることにもなりかねません。
瑕疵保険という制度があれば、このような事態が起きても保険金で直すことができるうえ、この保険は事業者が倒産していても利用可能であることから、買主にとっては大金がかかる住宅の購入の際にも絶大な安心感につながるでしょう。
基礎的な品質がすでに保証されている
瑕疵保険は、インスペクションと呼ばれる「住宅性能検査」を受けて「建物の基礎的な部分には問題がない」と認められた建物のみに適用されるものです。
つまり瑕疵保険が使える住宅は、すでに専門家によって一定の安全性が保証されているものであり、そのうえで万が一瑕疵があった場合には保険で直せる、ということなのです。
もともと安全性が高いという保証があり、なおかつそれでも不具合があれば保険金が出るという、一石二鳥の制度といえます。
紛争処理制度を格安で利用できる
素人では解決が難しいようなトラブルが起きた際、仲裁に入ってくれる住宅紛争審査会というものがあります。各地の弁護士会に設置されていて、通常は数十万円の着手金がかかる可能性もあるところ、瑕疵保険を利用すればかかるのは1万円の申請手数料だけ、という格安価格で依頼することができます。
ある程度の品質保証、瑕疵があったときの保険金、そしてさらに一歩進んだ備えもあるということですね。
住宅ローン控除を受けられる
中古住宅の瑕疵保険に加入するためには、「新耐震基準」に適合していなければならない、と定められています。
さらに、1981年以前築の住宅が住宅ローン控除を受けられるためには、やはり新耐震基準に適合している必要があります。
つまり、瑕疵保険に加入している建物を選ぶことは、それがどんなに築古であっても、すなわち住宅ローン控除が受けられるということなのです。
住宅ローン控除の適用のためには、中古住宅であればさまざまな要件がありますが、瑕疵保険に加入している住宅なら要件に合っているかどうかという不安を抱く必要もありませんね。
瑕疵保険に関するその他のポイント
保険加入の依頼は買主からもできる
不動産会社が仲介している物件であれば、買主の側からも瑕疵保険加入の依頼をすることが可能です。ただし保険加入には事前に住宅の性能検査を行うことになり、費用も買主と売主で話し合って負担割合を決めることになるため、売主の理解と協力が必要になります。
ただ、もちろん全額買主の負担で保険加入も可能であるため、費用を理由に売主が難色を示すようなら、買主が全額負担することを申し出てみることで、スムーズに話が進む場合もあるでしょう。
瑕疵であるという証拠は買主からの立証が必要
引渡し前からの瑕疵である、ということは、買主みずからが立証できなければ、保険の対象とはなりません。新築は引き渡し前に完成検査というものはありますが、それでも見落としが起きることはあります。
そのため、施主は施工中も現場で何度か写真を撮るなどして、証拠を残しておくことが必要になります。
まとめ
大金が動く住宅購入においては、せっかく手に入れた住宅に何か欠陥があったとあとから知ったとき、買主が泣き寝入りしなければならない事態はなんとしても避けなければなりません。瑕疵保険は、そのために設けられた制度です。うまく活用して、大きな買い物を安心して成功させたいですね。
