不動産は、自分ひとりの名義にする、つまり「単独」で所有するほかにも、複数人の名義で「共有する」ことが可能です。このとき、それぞれが不動産に対して持ちうる権利を「共有持分（きょうゆうもちぶん）」といいます。
実はこの「不動産の共有」は、問題の先送りといわれる状態でもあります。とりあえず共有しておいたばかりに、あとからとても面倒な事態になったり、余計なトラブルを引き起こしたりする原因にもなりうるのです。
それは、共有持分の扱いにはいろいろな制約があり、最終的に持て余してしまうことが多いからです。
今回は「不動産の共有」「共有持分」といったことをキーワードに、共有者が知っておくべき知識をじっくり解説していきます。
共有持分とは
共有とは？
ひとつのものを複数の人で共同所有することを「共有」といい、ひとつの不動産を複数の人で共有しあっている状態を「共有名義」といいます。
共有持分とはどんなもの？
ひとつの不動産を共有している際に、各人がその不動産に対して持っている権利の割合のことを「共有持分（きょうゆうもちぶん）」といいます。
この権利の割合は、新しい不動産を購入した際には支払った資金の割合とイコールになることがほとんどです。たとえば、5,000万円のマンションを夫婦の共有名義で購入し、夫が3,000万円、妻が2,000万円支払ったとしたら、共有持分は夫が5分の3、妻が5分の2ということになるのです。
一方、不動産を相続した場合は、法定相続分がそのまま共有持分の割合になります。
共有不動産が発生するケースとは
ひとつの不動産を複数人で共有する、というケースが発生するのは、たとえば以下のような場合が考えられます。
夫婦の共有名義で新居を購入する
結婚後に新居を構えるとき、夫と妻の双方が資金を出し合った場合には、共有名義にすることがほとんどです。万が一離婚するとなったとき、共有名義をどう解消したらいいかという問題が発生する可能性があります。
親から相続した不動産を兄弟姉妹で共有する
親の所有していた不動産を相続した際、「今は特に使い道が思いつかないのでとりあえず共有名義にしておく」というようなケースです。そのときは共有者が少数で済むかもしれませんが、そのままでさらに相続が進むとどんどん共有者が増えていくため、のちのち面倒な問題に発展する恐れがあります。
二世帯の住宅を購入する際に親と子両方で費用を負担する
親子で資金を出し合い、二世帯住宅を共同名義で購入したというケースです。何らかの事情で子がその家から引越しをしてしまう、ということが起きると、やはり共有名義をどうしたらいいかという問題に直面するでしょう。
共有者の権利の範囲は
ひとつの不動産を複数人で共有している以上、ひとりの共有者の独断で不動産を扱うことには限度があります。
どの範囲で権利を行使できるか？他の共有者の同意はどの程度必要か？という点に関しては、以下の通りです。
保存・使用行為の場合
物件を維持する「保存行為」は、共有者の合意がなくても単独で可能です。物件の「使用」も単独でできますが、他の共有者に使用料を支払わなければなりません。
管理（利用・改良）行為の場合
「管理行為」とは、物件を適正に利用・改良することです。たとえば、賃貸契約を結ぶなどといったことが当てはまりますが、この管理行為には共有者の過半数の合意が必要になります。
変更・処分行為の場合
「変更・処分行為」は、その文字の通り物件に変更を加えたり処分したりする行為です。抵当権を設定したり、売却したりといったことが当てはまります。この場合は、共有者全員の合意が必要となります。
共有持分は売却できるのか？
結論から述べると、「できるけれども難しい」といえます。
不動産全体を売却するときは、共有名義となっている人全員の合意が必要となりますが（上記「変更・処分行為」）、自分の共有持分のみの売却であれば独断で行うことは可能です。
しかし、ここにはさまざまな事情が絡み、個人が自分の共有持分のみを第三者に売却することは難しいといえます。これについては、次項以降で詳しく解説していきます。
共有不動産はなぜトラブルになりやすいか
共有者と金銭的な問題が起きやすい
不動産というなかなか自由のきかないものを共有するということには、大きな面倒が伴いかねません。特に金銭が絡んでくると、親族同士や身内であってもトラブルに発展する可能性が高くなります。
たとえば、固定資産税や修繕管理費は共有者全員の負担となります。一部の共有者のみがその物件を使用・居住している場合、他の共有者としては金銭負担ばかりを課せられていると感じられるでしょう。
相続の際に、権利関係が複雑になるという点も挙げられます。共有者がどんどん増えていくだけでなく、そのたびに相続税や贈与税が発生することも出てきます。
第三者に売却しづらい
自分の共有持分のみであれば自由に売却ができるといっても、通常の不動産売却方法で第三者に売ることは難しい、と前述しました。それは、元々親族など身内にあたる人たちで共有していたのに、赤の他人の第三者が共有者のひとりになることで、トラブルが発生しやすくなるからです。
たとえば、どんなトラブルが考えられるでしょうか。
権利に大きな制約が発生するから
共有財産には、前述した通り「変更行為」や「管理行為」を行う際に一定の制約が発生し、共有者の合意が必要な場合があります。
それまでは身内で共有していたのに、全くの第三者が新しく共有者となった場合、こういった際に必要となる他の共有者からの合意を得られることが難しくなり、結果非常に使い勝手の悪い物件となってしまうのです。
そのような制約の多い物件をわざわざ購入したいという第三者はなかなか現れないというのが現実ですよね。
第三者に売却しづらいというのは、こういった事情が主な理由になるのです。
仮に第三者が購入したとしたら？
前述した通り、通常の不動産売却方法だと買い手がなかなかつきませんが、共有持分を専門に買取してくれる業者に売却するという方法があります。それであれば、通常の売却よりもかなり安い価格となる傾向がありますが、売却自体は比較的スムーズに可能となります。
ただし、前述したように結局は第三者に共有持分のみ売却するという事態には変わりないため、他の共有者との間でトラブルになる可能性は十分にあります。
こういった買取専門業者のビジネスモデルは、「共有持分で手に入れた不動産の残り部分の共有者に、それを売却することによって転売益を得る」というものです。
または、「共有持分で手に入れた不動産の他の共有者からも残りの部分を購入し、不動産価値を上げたうえで第三者に売却する」ということも考えられます。
もうひとつ、共有持分には「共有物分割請求」というものがあり（詳しくは最終項で解説しています）、業者からこの請求があれば、他の共有者も応じなければならず、最終的に共有状態の解消という事態に追い込まれてしまいます。
共有状態を継続したい共有者がいる場合には、この事態は大いに避けたいところでしょう。
この過程で、他の共有者との人間関係が悪くなる恐れもあるわけです。買取業者への売却は、あまりおすすめできる方法ではない、といえるでしょう。
以上のように「共有持分は第三者に売却しづらい」ということにはふたつの意味があります。
・第三者が制約の多い共有持分を購入すること自体を敬遠する
・第三者に売却できたとしても、他の共有者との間でトラブルにつながることが多くなる
では、もし自分以外の共有者の誰かが勝手に共有持分を売却してしまった場合、どのように対処したらいいのでしょうか？
共有持分を勝手に売却された場合の対処法
他の共有者が共有持分を勝手に売却してしまうということは、十分にありえることです。なぜかというと、法律上では自分の共有持分に関しては自由に売却してもいいとされているからです。
しかし、ここまでお話してきたように、ひとつの不動産を共有する際に全くの赤の他人が共有者のひとりになると、考えられるトラブルがたくさん出てきます。買取業者に売却したケースについては前述しましたが、仮に業者ではない第三者が共有者のひとりとなったとしても、
・赤の他人が共有不動産に出入りする精神的苦痛がある
・共有者のひとりが税金を滞納した場合、残りの共有者全員も責任を負わなければならなくなる
・新しい共有者から「共有物分割請求（詳しくは最終項で説明します）」を起こされるリスクがある
といったリスクが発生する恐れがあるのです。
このような事態を回避するためには、どう対処したらいいのでしょうか。
その不動産を所持し続けたいなら
共有持分を所持する不動産を手放したくないのであれば、勝手に売却されてしまった他の共有者の共有持分を「買い戻す」という方法があります。
自分で所有し、（さらに他にも共有者がいる場合は別ですが）単独名義にしてしまえば、その不動産全体を自分のものとすることができます。
しかし、この場合はまとまった資金が必要であるうえ、相手が投資家や不動産業者の場合「足元を見られる」可能性があります。相場よりもかなりの高値を要求されることがあるため、じっくり交渉が必要になることも念頭に入れておかなければなりません。
その不動産に未練がないなら
共有持分のみ所有していることでメリットが何もなく、面倒の方が多いのであれば、「自分の共有持分も手放す」という方法を取るのがよいでしょう。煩わしい共有関係を解消することができるため、ある意味いい機会になるかもしれません。
ただし、自分の共有持分を手放すには他の共有者の合意を得る必要はないといっても、他の共有者のひとりがすでに勝手に共有持分を売却した後のことになるので、さらなるトラブルのもとになりかねません。いまだ共有関係を続けている共有者たちには、きちんと事情を話したうえで手放すことが最善かもしれませんね。
自ら「共有物分割請求」を起こす
「共有物分割請求」については、最終項で詳しく解説しますが、自分からこれを起こすことによっても共有関係を解消することができます。
共有持分を売却することとどちらの方が手間がかかるかどうかは、他の共有者との関係性や状況にもよるところが大きくなりますが、方法のひとつとして検討してもよいでしょう。
不動産の共有持分を上手に売却する方法
共有持分は、第三者に売却するのは得策ではない、ということをここまでで見てきました。
では、共有持分を手放すには一体どうしたらいいのでしょうか。
共有者の間で売買する
その不動産の、他の共有者に売却を持ちかけるという方法です。共有持分だけではあまり資産価値が高くなかったものでも、合わせることで価値が上がる可能性があるため、買い取ってくれる共有者にとってもいい話となることが多いのです。
逆に、他の共有者からその人の共有持分を買い取るという方法もあります。いずれにしても、両者が得をする方向で売買できればいいですよね。
たとえば共有者のひとりがその物件に住んでいて、他の共有者は実際には使っていない。そのようなケースでは住んでいる人が他の共有者の共有持分を購入すれば、気兼ねなく物件の管理ができますし、他の共有者としても持て余している共有持分を手放すことができるでしょう。
ただし、売却価格でもめることがないように、あらかじめ不動産鑑定を受けて不動産の適正な価値を算出してもらう必要があります。
土地を分筆する
「分筆」とは、「登記簿で一個の土地とされているものを分けること」です。土地の数え方は「一筆、二筆…」であるため、このようないいかたをします。
共有不動産が土地である場合は、「登記簿上でひとつの土地」を複数人で共有しているため、これを分筆（＝ひとつの土地を複数に分ける登記手続き）して、それぞれに単独名義をあてがえば単独所有となり、自分名義の土地は自由に扱うことが可能になります。
この方法のもっとも大きな注意点は、分筆することで資産価値が下がってしまう恐れがあることです。ひとつの不動産として売却することでもっと多くの利益が得られたかもしれないのに、その機会を逃すことにもなりえるということです。
さらに、分筆する際にも「土地のどの部分を共有しているか」で、部分によって条件に差が出てしまう場合にも要注意です。明らかに良い条件・悪い条件が見て取れるような状態の土地であれば、分筆の際に話し合いが難航することが考えられるでしょう。
もうひとつは、建物が建っている場合です。分筆しても問題ない範囲で建っているのであればいいのですが、そうでなければ自由に建物を取り壊すことは難しいからです。
分筆を考える場合は、司法書士などの専門家に相談しながら進めることが望ましいといえます。
共有者全員で第三者に売却する
これは「共有財産の持ち主全員で、共有財産全体を売却する」というものです。共有者全員の合意があれば可能となる方法なので、あらかじめ売却したあとの利益の取り分を話し合っておくことでスムーズな実現に持ち込めるでしょう。
それぞれの共有持分のみ、つまり不動産の一部のみをバラバラに売るよりも資産価値は高まることが多いため、適正な相場価格で売却できるというメリットがあります。
のちのちのトラブルに発展することのないように、売却価格と取り分については共有者全員で確認して認識を同一のものにしておかなければならない点、および売却費用・経費・譲渡所得税も、持分に応じて共有者全員で負担しなければならない点に、注意が必要です。
相続が進むと、共有者もどんどん増えていきます。売却には全員の合意が必要であるため、共有者が多ければ多いほど、売却しようにも非常に煩わしく難しい事態になっていきます。
共有者全員での売却を考えるのであれば、意思疎通がスムーズに可能な状態であるうちに、話を進めていくことが重要です。
共有持分を「放棄する」という方法もある
せっかく不動産の権利を持っている以上、できるだけ自分の利益になるように活用・売却できればそれに越したことはありませんが、中にはどうしてもそれが難しく、「管理が面倒」「維持費ばかりがかかる」などの理由で、所有していても自分にメリットが一切ない、ということもあるでしょう。
そういった場合は、共有持分を「放棄する」という方法もあります。利益が一切なくても、とにかく手放すことさえできればそれでいいというときには、検討してみてもいいでしょう。
放棄された共有持分は、持分割合に応じて他の共有者に帰属します。「所有権移転登記」となるため、共同申請が必要にはなりますが、共有の放棄自体は基本的に自身のみでいつでも可能です。
共有持分を売却する際の注意点
共有持分をどのような手段であれ売却する際には、あらかじめ念頭に置いておくべき注意事項があります。
他の共有者をしっかり把握しておく
自分の持分のみ売却するにしても、他の共有者と協議をしてから不動産全体の売却をするにしても、まずは他の共有者がどのくらいいて、それが誰なのかということをきちんと把握しておきましょう。
共有者が自分ともうひとりしかいない、というようなことであればそこまで問題にはなりませんが、相続が進んで共有者が相当な人数になっている場合、容易にトラブルに発展しかねません。
いくら自分の持分の売却は自由といえども、のちのちのことを考えると共有者のことはしっかり考慮しておくべきといえるでしょう。
自分の持分割合を明確に把握しておく
自分の認識と、実際の持分にギャップがあった、という可能性も存在します。いざ売却を考えたときにそのギャップで問題が起きないよう、こちらもあらかじめしっかり確認しておきましょう。
持分割合は、法務局で取得できる「登記事項証明書」の所有者欄に記載してあります。
譲渡所得税の確定申告を行う必要がある
不動産で売却益が出た場合は、譲渡所得税（詳しくは次項）が課されます。共有持分のみの売却ではなく、不動産全体を売却した際には、共有者の代表者ひとりが確定申告を行うのではなく、共有者全員がそれぞれ確定申告をしなければならないことを覚えておきましょう。
共有持分を売却する際にかかる費用
共有持分を売却する際には、当然売却益が出ますが、諸費用の「支出」も発生します。売却の際に「こんなに費用がかかるの？」とあわてないように、こちらもしっかり確認しておきましょう。
登記費用
不動産の共有持分を売却する際には、所有者が変わるため、まずは「所有権移転登記」という登記の変更手続きをすることになります。
また、もし抵当権の設定が行われている不動産であれば、「抵当権抹消登記」というものも必要になります。
登記変更にはそれぞれ費用がかかるほか、手続きは司法書士に依頼することが多いため、その際には司法書士への報酬も発生します。依頼内容や司法書士にもよりますが、報酬額は2～12万円ほどが相場であると考えておきましょう。
譲渡所得税
不動産売却によって得られた利益に課される「譲渡所得税」には、「長期譲渡所得税（不動産の保有期間が5年を超える場合）」と「短期譲渡所得税（不動産の保有期間が5年以内の場合）」の2種類があります。
長期譲渡所得税の税率は20.315％、短期譲渡所得税の税率は39.63％となっています。
こう見るとなかなか高い税率といえます。売却益がそっくりそのまま自分のものになるわけではない、ということも把握しておかなければなりませんね。
印紙代
売買契約書を作成する際にかかる税金が、印紙税です。売買金額によって印紙税額は変わります。
・売買金額が500万円以下のもの…1,000円
・売買金額が1,000万円以下のもの …5,000円
・売買金額が5,000万円以下のもの …10,000円
・売買金額が1億円以下のもの…30,000円
仲介手数料
共有持分の第三者への通常売却は非常に難しいと前述しましたが、全く可能性がないわけではありません。その際、仲介業者を経て売却した場合には、仲介手数料も発生します。
仲介業者によって手数料額は異なりますが、宅地建物取引法では上限額のみが以下のように定められています。
・売却金額が200万円以下…売買価格の5％＋消費税（10％）
・売却金額が200万円超400万円以下…売買価格の4％＋消費税（10％）
・売却金額が400万円超…売買価格の3％＋消費税（10％）
そもそも不動産を共有しない方法とは
不動産を共有することで、もちろんメリットを得られる人もいますが、やはりデメリットが目立つという印象は否めないですよね。
煩わしさを避けるため、そもそも不動産を共有しないためには、どのような方法があるでしょうか。
遺産相続時に共有名義にしない
親などの遺産を相続する際に、遺産に不動産が含まれている場合は、「売却してしまってその利益を相続人同士で分ける」、または「ひとりがその不動産を引き取り、相応の査定額を他の相続人が受け取る」という方法を取ると、共有名義で不動産を所有する事態を防ぐことができます。
兄弟姉妹で意思疎通がスムーズであるうちの共有は特に問題ないかもしれませんが、これまでお話してきたように将来のことを考えると、最初の相続の際に清算しておくことが最善である可能性は高いでしょう。
共有物分割を行う
「そもそも共有しない方法」からは少し外れてしまいますが、すでに共有してしまっている状態を「解消」する方法もご紹介します。前項までの部分で何度か触れてきた「共有物分割」という手段です。
これは、「共有者のひとりが共有状態の解消を求める＝共有物分割請求を行う」というものです。
この求めには法的拘束力があるため、もし事前の相談なく共有者のひとりから提起された場合でも、残りの共有者はそれに応じなければなりません（上記で、「第三者に共有物分割請求を起こされるとトラブルにつながる」と述べた点は、ここにあります）。
しかし、そもそも共有者全員の合意があれば、問題なくこの方法で共有状態の解消も可能になるのです。
「分割」という言葉が使われているため、少しイメージがしにくいのですが、要するに「ひとりの共有者が単独で不動産を所有できるよう清算して共有関係を解消する」「利益を分け合って共有関係を解消する」ための請求です。
この請求がなされたら、まずは共有者同士で協議を重ねます。全員の合意が得られれば、清算の手段はどのようなものでもいいとされています。
しかし協議でうまく意見がまとまらない場合は、裁判所での調停、訴訟と段階が進んでいくことになります。
裁判所では「現物分割」「代償分割」「換価分割」といった手段のどれかで共有関係の解消を進めます。
・現物分割…土地を分筆するのと同様に不動産自体を分割する
・代金分割…不動産全体を売却し、その売却代金を共有持分に応じて分配する
・価格賠償…不動産全体をひとりの共有者が単独で所有することにし、他の共有者には共有持分に応じて相応の査定額を賠償する
裁判所では、原則として現物分割によって解決されますが、相当と認められた場合には代金分割や価格賠償といった手段が取られることもあります。
自身の共有持分のみ売却する方法も解説しましたが、分割請求は共有持分を手放せる合法的な手段です。トラブルがもっとも少ないと判断できるのであれば、この方法も検討してみる価値は十分にあるでしょう。
まとめ
不動産を共有名義で所有するということには、煩わしい事情がついてまわります。共有持分をどう活用するか、活用できないのであればどう売却するか・手放すか、など考えることはたくさん出てくるのです。
知識がないばかりに、余計なトラブルに巻き込まれてしまったり、面倒が多くなったりすることもあるため、自分が共有者のひとりである場合には共有持分についてのポイントをしっかり押さえておき、これからどうするべきかということを検討していきましょう。
