マイホーム購入の際、たいていの人は住宅ローンを組みます。一戸建ての場合は、毎月の支払いはローンの返済のみとなりますが、マンションの場合はそこに「管理費」と「修繕管理費」というものの支払いも生じます。
これらはどのように使われているのか、そして売却時にはどのように扱われるのか、きちんと理解しておくことで、一戸建てとマンションの比較検討要素のひとつとしてみてはいかがでしょうか。
今回は、マンションの管理費と修繕積立金についてのお話です。
管理費と修繕積立金とは
「管理費」と「修繕積立金」は、たいていの分譲マンションにおいて毎月決まった金額で支払うべきものです。
住宅ローンを組んで返済している金額は、あくまで住居本体の購入費であるため、毎月のローン返済額のほかにこの管理費と修繕積立金の金額も計算に入れておかないと、いざ住み始めてから「1か月の住居費が思っていたより多い」ということにもなりかねません。
一戸建ての持ち家や賃貸マンションにはなく、分譲マンションのみにあるものなので、どのように使われているのか、何のために支払わなければならないのか、一度整理しておきましょう。
管理費とは
管理費は、その名の通りマンションの維持管理のために行う行為に充てられる資金です。
一戸建ての住宅であれば、敷地内にある建物や庭、その他設備はすべてその所有者が費用を負担し維持管理を行いますが、マンションの場合は住人（区分所有者）がたくさんいるうえ、「共用部分」といって住人全員のものである箇所が広くあります。
共用部分を清潔に、安全に保ち、住人全員が快適に暮らしを送れるために、管理費が必要になるのです。
具体的な使用用途としては、
・管理人の人件費
・共用部分の電気代・清掃費用
・共用エレベーターの保守点検費用
・植栽の管理費用
・管理組合の運営費用
などが挙げられます。
これを見てみると、管理費がないとマンションにどんなことが起きるか想像がつきますね。一戸建てと違い、住人ひとりひとりで行うことには限界がある部分に、管理費が充てられているのです。
支払いは、マンションの維持管理を引き受けている管理会社に対して行います。管理人もこの管理会社から派遣されてきているため、管理人の人件費も管理費から充てられていることになります。
一戸建てには当然ながら管理費はないため、マンションを買ってしまったばかりに管理費の毎月の支払いが負担となってしまう…とマイナスに考えてはいませんか？しかし、自分でせずとも常に敷地内が清潔に保たれ、庭がきれいに手入れされ、地域によっては冬期間の除雪や排雪に悩まされることもなくなるのは、管理費があるからこそです。
若いうちはともかく、年齢を重ねるごとに「維持管理をまかせられる」ということのありがたみを感じるはずです。
修繕積立金とは
こちらも名前が示す通り、建物の修繕のために積み立てておく資金です。主に計画的・定期的な大規模修繕に充てられますが、不測の事故や特別な原因があって必要となった修繕に使われることもあります。
マンションは大きな建物である分、修繕には大金がかかります。いざ修繕の時期が来たときに、一気に住人に出費を強いるのは大変な負担になるため、毎月全住人から少しずつ支払ってもらって積み立てているのです。
一戸建ての場合、どんなに大きな修繕であっても所有者のみで資金を用意しなければなりませんが、マンションは全住人で少しずつ積み立てていっているのです。
言葉は少々良くありませんが、ほぼ「強制的に」積み立てさせられているように見えますが、その分将来の修繕に対して不安を抱かなくて済むわけです。
近年は、築年数が浅いうちは比較的積立金が低額であり、築年数が進むごとに少しずつ増額されていくマンションが多くなっているようです。建物が新しいうちは、しばらくは大規模な修繕の必要に迫られないのと、新築マンションを購入する際の心理的ハードルを下げる目的があるといわれています。
築年数が進んでいくと、経年劣化に伴って修繕する箇所もだんだん増えていきますし、資材の高騰など時代の移り変わりも反映して、修繕積立金の額が見直されていくのです。
管理費と修繕積立金はマンション売却時に返金されるのか
結論からいうと、マンション売却時にこれまで支払った管理費と修繕積立金が管理組合から返金されることは、原則としてありません。
理由は、これらふたつの費用の性質を考えたら当然のことといえます。また、マンションの管理規約にも返金がないことは明記されています。
管理費はなぜ返金されない？
管理費は、前述したように、マンションの住民が毎日快適で安全に暮らせるように維持管理するための日常的な資金です。管理人の人件費、つまり給料もそこから支払われています。
そのため、過去にさかのぼってこれまで支払ったものが返金されることはありません。
修繕積立金はなぜ返金されない？
新築マンションを購入し、まだ築浅のうちに売却した場合、居住している間に大規模修繕がなされていないということもあるかもしれません。しかし、そのようなケースでも修繕積立金が返金されることはありません。
日々使われている管理費はともかく、修繕積立金は戻ってくると思っている方が多いようですが、これはあくまで高額になる修繕費をあらかじめ積み立てているものであり、マンションを売却する人が出るたびに返金していたのでは、いつまで経っても貯まらない、ということになってしまいます。
また、修繕積立金は必ずしも「大規模修繕のみに使われるわけではない」というところもポイントになります。エレベーターや自動ドアの部品交換や、さびなどが浮いた部分の塗装、地震などでひびが入ってしまった外壁の修復など、数時間～数日で終わるような小規模の修繕工事の費用にも、修繕積立金が充てられます。そう考えると、管理費と同じように「日々のもの」ととらえることができるため、返金はされないのです。
管理費も修繕積立金も、ほとんどのマンションで管理規約に「返還請求をすることはできない」と明記されています。特に修繕積立金に関しては「管理組合、つまり区分所有者全員の財産となる」ということも書かれています。
「マンションのために支払うもの」という扱いになるので、住人が売却して新しい住人が入ると、当然ながらその新しい住人が引き継いで支払い続けていくことになるのです。
修繕積立金を滞納するとどうなる？
毎月決まった期日に支払いをしなければいけない修繕積立金を、滞納してしまうとどうなるのでしょうか？また、滞納したままその住戸を売却することはできるのでしょうか？
まずは督促が来る
1度の滞納でいきなり何かのペナルティがあるわけではありません。何らかの事情で引落ができなかった、振込を忘れていた、ということは、誰にでもあることだからです。そのため、まずは滞納が起きると管理会社から電話や手紙などで督促が来ます。
この時点ですぐに滞納分を支払えば、問題はありません。
滞納を続けると競売にかけられる恐れがある
しかし督促を無視し、あまりにも長い期間滞納を続けていると、最終的には強制的に競売にかけられてしまう事態になります。競売によって得られた売却益から滞納していた修繕積立金が差し引かれるだけでなく、延滞金も発生するでしょう。
また、競売では相場よりもかなり割安の価格で売りに出されてしまいます。売却されてしまったら、当然住人はその家を追い出されてしまいます。
滞納してしまうやむを得ない事情がある場合は、まずすぐに管理会社に相談することが大事です。
滞納したまま売却はできる？
このままだと競売に出されてしまうからと、先に売却してしまおうと考えるのもNGです。
たしかに、理論的には修繕積立金の滞納がある状態でも売却自体は可能です。しかし売却したところで、延滞している債務は残るため、売却益からその分が差し引かれてしまいます。
また、区分所有法に基づくと、売却された物件に滞納分がある場合、買主つまり新しい所有者もその支払い義務を負うことになります。売買契約の際には、売主の滞納分に関して重要事項説明書に必ず記載しなければならないため、買主に滞納分があることを隠したまま売却することは当然不可能です。
自分が滞納したわけでもない債務を負いたがる買主が、果たしているものでしょうか。したがって、買い手がなかなか現れない可能性は非常に高くなるわけです。
かろうじて債務を引き継いででも購入したいという買い手が現れ、支払いをいったんはしたとしても、十中八九新しい所有者から元の所有者に請求が行くでしょう。
結局、支払いから逃れることはできないのです。
無用なトラブルを避けるためにも、滞納はできるだけ避けたいところですし、万が一滞納分がかさんでしまった場合は売却前にきちんと完済することが重要です。それも無理なら、売買金額から差し引く（売却益から滞納分を支払う）ようにしないと、買主との間でも面倒な事態になってしまいます。
返金は無理だが清算はできる
結論として、売却時に管理費と修繕積立金の返金を求めることはほぼ不可能ということですが、売却の際に売買契約が成立した日付によっては、その月のなかで清算することは可能です。
日割り計算で売主と買主の両方が負担する
管理費と修繕積立金は、基本的に前納であるマンションが多いため、売買契約が成立して引渡し日を境に日割り計算のうえ、その月の管理費と修繕積立金は売主と買主がその日数に応じた金額を負担します。
売主側からの立場でいうのならば、引渡し日以降の分が戻ってくる、ということです。
実際にはその月の分は売主が全額を負担することが多い
前項で述べたように、日割り計算することもありますが、実際には引渡し日のある月の分は売主が負担する、つまり前納した分から返金はない、というケースも多いようです。金額がそこまで大きいわけではなく、日割り計算は面倒であるから、という理由ゆえです。
ただし、固定資産税に関しては金額が大きいため、日割り計算が用いられることがほとんどとなっています。
まとめ
マンション特有の出費である管理費と修繕積立金は、売却時には返金されません。そのため、一戸建てではなくマンションの購入を検討するのであれば、毎月の支払いにローン返済だけでなくこれらの費用の負担についても念頭に置いておかなければいけないといえます。
一見大きな出費のように見えますが、すべての費用負担が自己責任である一戸建てと比べ、毎月の積立で快適な生活と将来の安心があると思えば、決して高い金額ではないといえるでしょう。
