不動産という「大きなもの」は、所有権を証明するものが存在します。マンションにも権利証（正しくは「登記済証」）というものがあり、非常に重要であるということは言わずもがなでしょう。
さてこの登記済証、実際にはどのような形状であり、どんなときに必要になるのでしょうか。重要なものといっても、毎日使うものではもちろんありませんし、その存在自体を忘れている可能性もあります。したがって、実はいつのまにか失くしていた…という可能性も、ないわけではありません。
今回はこの、マンションの登記済証について詳しく解説します。もっとも懸念事項となる「失くしても売却することは可能なのか」ということにも触れていきます。
マンションの権利証とは
「マンションの権利証」というと、名称からして所有権を証明する書類です。正式には「登記済証」といい、同じ効力を持つものに「登記識別情報」というものもあります。
これら2つの違いは、以下の点です。
登記済証
所有権移転登記などで不動産登記が完了した際に、法務局が登記名義人（物件の所有者）に交付する書類です。不動産の所有者の氏名が記載され、登記済の押印がされている文書であり、冊子上になったものです。
あくまで所有権移転の登記が完了した、ということを証明するものであり、所有権を持つ人が誰かということが載っている「登記簿」とは別のものです。登記簿は法務局でしかるべき手続きを取れば誰でも閲覧できますが、登記済証は基本的に移転登記を行った本人しか持ちえないものです。
登記済証の発行は、2005年で終了しています。その後は次項で説明する登記識別情報というものに切り替わっていますが、発行済の登記済証が無効になってしまったわけではなく、現在でも変わらず同様の効力を発揮します。
登記識別情報
不動産登記法の改正（2005年3月7日）後、登記済証に替わって発行されるようになったものです。数字と英字を組み合わせた12桁の符号であり、パスワードや暗証番号と同様のものだと考えるとよいでしょう。
移転登記完了の際には、この12桁の符号が記載された登記識別情報通知書という用紙が発行されます。符号の部分には目隠しのシールや袋とじの加工がなされていて、不正に第三者に見られることを防ぐつくりになっています。
登記済証がないとどうなる？
再発行は不可である
この項からはこの登記済証を紛失した場合について詳しくお話していきますが、「失くしたら再発行してもらえばよいのでは？」は通用しません。再発行は不可能なのです。
登記簿と登記済証の違いは前述した通りであり、登記済証はあくまで「所有権が移転し、その登記が完了した」ことを証明するものなので、発行は一度限りであり、再発行はできないのです。
登記識別情報への書き換えも不可である
現行の不動産登記法においては、所有権の移転の登記が完了した際には登記済証ではなく、登記識別情報通知が発行されると前述しました。そのため、登記済証を紛失したなら登記識別情報に切り替えればいいのでは、と考える方もいらっしゃるでしょう。
しかし、それも不可です。
何度も触れているように、これらはあくまで「所有権の移転が完了した」際にしか発行されないものだからです。それ以外のタイミングでは発行も再発行も行われないのです。
もし登記済証を紛失してしまったら…！？
こんな重要なものを万が一失くしてしまったら、どうなるのでしょうか？その不動産の所有権を喪失したり、売却ができなくなったりしてしまうのでしょうか。再発行もしてもらえないとなると、なすすべがないように思えますよね。
しかし結論からいうと、2点ともその心配はありません。非常に大事なもののはずなのに、なぜなのでしょうか。
登記済証がなくても所有権はなくならない
その不動産の所有者が誰であるかということは、登記簿にしっかり記されています。ですから、登記済証を失くしてしまって、手元にないからといって、所有権まで失ってしまうという恐れはありません。
ただし、紛失の理由が「盗難」であり、第三者の手に渡ってしまっているとしたら、不正に所有者を書き換えられてしまう可能性はゼロではありません。その点には注意が必要であり、「所有権がなくならないのなら、紛失してもいい」ということでは、当然ないのです。
売却する際にも、解決方法がある
登記した不動産を売却する際には、登記済証が必ず必要になります。
しかし紛失してしまった場合はどうするのかというと、「その不動産の所有者であると証明する」ことで、売却が可能になるのです。
次項以降では、その方法について詳しく見ていくとともに、注意点も押さえていきましょう。
登記済証を紛失しても売却を可能にする方法とは
登記済証自体は、所有権を証明するものではなく、あくまでも申請者と登記名義人が本人であるということを確認するためのものです。そのため、何らかの方法でその不動産の所有者であることを証明できれば、売却の際にも問題はなくなります。
その方法の代表的なものとして、3点見ていきましょう。
司法書士や弁護士に本人確認を依頼する
名義人本人と、司法書士や弁護士が面談を行い、本人確認情報という書類を作成してもらうという方法です。司法書士などが「間違いなく本人である」と判断できるよう聞き取りなどを行います。
依頼時に必要なものは、本人確認書類（運転免許証など）・印鑑証明書と実印・マンションの売買契約書と固定資産税納付書などです。
もっとも一般的であり、確実な方法でもありますが、費用が３～10万円、場合によっては数十万円かかることもある点がデメリットといえるでしょう。作成には日数もかかるので、余裕をもって依頼することが必要です。
公証人に本人確認を依頼する
司法書士や弁護士でなく、公証人に本人確認を依頼する方法です。登記名義人本人が公証役場に出向き、本人確認書類を作成してもらいます。必要なものは、本人確認書類（運転免許証など）・印鑑証明書と実印・登記の委任状です。
司法書士や弁護士に依頼するよりも安く済ませられることがメリットですが、少々信頼性に欠ける部分がある点は否定できず、無効になる可能性も、司法書士などに依頼するより高くなる点がデメリットです。
事前通知制度を利用する
これは、登記済証がない状態でまず所有権の移転の申請を行います。すると法務局から登記申請人へ「登記申請がなされましたが、ご本人がしましたか」ということを確認する旨の質問状が本人限定郵便で送られてくるので、間違いなく真実であることを証したうえで署名・実印による押印をし、法務局に返送します。
つまり、所有権の移転申請をしたのが本当に所有者本人なのか、なりすましではないか、ということを確認されるわけです。
返送は、2週間以内にしなければならず、過ぎてしまうと無効になってしまいます。また、確実に登記が完了するという信頼性がこの方法もあまり高くはないため、実際の不動産売買の現場ではこの制度が利用されることはほとんどないようです。
登記済証なしで売却するときの注意点
登記済証の確認は余裕をもって
登記済証を紛失しても売買契約は締結できますが、前述したように、そのための解決策にはいずれも日数を要します。
つまり、決済当日や数日前のぎりぎりに紛失が発覚すると、もう間に合わないという事態になるのです。そうすると決済も中止になってしまいます。
遅くても決済の1か月前には、登記済証をしっかり確保しておきましょう。
何かあったらすぐに不動産会社に相談する
上記のような、登記済証の決済直前紛失発覚に限らず、何かトラブルがあったらすぐに不動産会社に相談しましょう。たとえば、あらかじめ紛失がわかっているのであれば、不動産査定の際にすみやかに相談するのがよいでしょう。専門家の目線で、対処法を提示してもらえます。
相続の際には登記済証は必要ない
相続が発生して所有権が移転する際には、登記済証は必要ありません。なぜなら、被相続人はすでに亡くなっているため、本人に「あなたの所有する不動産の権利を移転しますか」という意思確認ができない、つまり不要であるからです。
名義変更、つまり所有権の移転の際に登記済証の提示が必要であるのは、もとの所有者に「本当に移転しますか」という意思確認をするためだからです。相続の際にはそれができないのですから、登記済証はそもそも必要がないということになるのです。
まとめ
非常に重要な書類であるにもかかわらず、普段はそのようなものがあったことさえ忘れている、そしてそれでも困らない、そういう存在感の「登記済証」は、とにかく安全な場所に確保しておくことが大事です。紛失しても一応解決策はあるといっても、余計な手間や時間、そして費用はかかります。普段は置き場所を覚えている必要もありませんが、いざとなったら「あそこで間違いない」といえる場所を選び、大切に保管しておきましょう。
