建物の解体工事には、丸ごと解体する工事と、内装のみを解体する工事があります。
「内装解体」とは、建物本体の構造部分はそのままで内装部分だけを解体する工事のことです。たとえば、ビルの一室に入居している店舗が退去する場合、元の状態に戻す原状回復工事は内装解体のひとつです。
内装のみの工事の場合、室内で行われているため、どのようなことが行われているのかが不明確だと感じられることも多いでしょう。したがってどのような工程にどれくらいの費用がかかるのかということを知らないと、余計な費用をかけてしまう恐れもあります。
そこで今回は、内装解体工事の種類やかかる費用の目安、解体業者に依頼する際のポイントや依頼費用を抑える方法を解説します。
住宅のリフォームなどで部屋の内装を解体したい、店舗の内装の解体を検討ている、という方はぜひ参考になさってください。
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内装解体とは
内装解体とは、前述した通り「建物全体や構造体には触れずに内装のみを解体する工事」です。
建物内部の造作物や取り付けられたものをすべて撤去し、建物の中身を空っぽにすると述べると、イメージが湧きやすいでしょう。
内装解体工事にはいくつかの種類があり、耳にする機会が多い内装解体工事として「スケルトン工事」「原状回復工事」などがあります。
内装解体工事の種類
1：スケルトン工事
スケルトン工事とは、屋根や外壁、柱・梁・床スラブなどの構造部分を残して、それ以外を撤去してしまう工事です。
スケルトンには「透明な」という意味があり、その名の通り骨組みや躯体以外のものをすっきり空っぽにしてしまうのです。
鉄筋コンクリート造の建物を例に挙げると、天井・壁の石膏ボード及びその下地材、床のフローリングとその下地材を撤去して、コンクリートむき出しの状態にします。
街の物件を借りる際に「スケルトン物件」や「居抜き物件」といった言葉を見る機会も多いでしょう。店舗解体をする場合、次に入る店舗の業種が決まっていない、異業種が入居するので以前の店舗のままでは使用できない場合に行なわれます。
2：原状回復工事
原状回復工事とは、退去するにあたって入居前の状態に戻す工事です。
入居の際に、入居者自らが天井・壁・床の内装部分を新設した場合、退去時には内装解体で取り除いて元の状態に戻す必要があります。
また、入居している間に元の内装部分を傷つけたり壊したりした場合、内装解体を行ってから元のきれいな状態に戻す工事を行います。
つまり、すべてを解体するという意味ではなく、あくまで契約時の元の状態、契約内容に沿った状態に戻す工事です。
物件を借りた際にスケルトンの状態だった場合は、原状回復工事の際にも返す時はスケルトン状態にする必要があります。
一方、物件を借りた時に何らかの設備や柱などがあった場合は、それらだけを残した状態まで工事を進めます。
スケルトン工事か原状回復工事か、これは入居者が決めるものではなく、オーナーや管理会社が決めるものなので、指示があった通りに内装解体をすることになります。
内装解体の対象
建物の用途により、内装は大きく変わります。
たとえば事務所の場合は使い方が似ているため、どこも同じような仕様となりますが、飲食店舗などの商業店舗の場合では、装飾などにも個性があり、各店舗で内装が大きく変わります。
つまり、事務所の場合は最初から事務所仕様の状態で借りるのが一般的で、飲食店舗ではスケルトンの状態で借りるのが一般的になります。そのため、退去時の原状回復工事において、内装解体の対象が大きく変わるのです。
事務所の原状回復工事では、天井・壁・床の表面材だけを取りかえるだけで済むこともあり、比較的限定的な内装解体で済む場合が一般的です。
これに対して、飲食店舗の原状回復工事はスケルトンの状態に戻す必要があり、表面材だけでなく下地材ごとすべて撤去することとなり、内装解体の対象が広がります。
なお、造りつけのカウンターや座席・パーテーション・厨房機器・排気ダクト・エアコン・電灯なども一般的に内装解体の対象です。
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内装解体工事の費用目安
内装解体にかかる費用の内訳には、さまざまなものがあります。
主なものとして、解体の作業費・解体で発生した廃材の運搬処分費・残置物の処分費・その他工事に伴う養生や清掃・必要に応じて届出や申請の費用が掛かります。
建物の種類別から見る内装解体坪単価目安
以下の表は、物件の種類ごとの一般的な坪単価相場です。
| 一般住宅 | 15,000〜45,000円 |
|---|---|
| マンション・アパート | 13,000〜40,000円 |
| 飲食店・居酒屋 | 13,000〜39,000円 |
| 店舗・ショップ | 11,000〜40,000円 |
| オフィス | 12,000〜36,000円 |
内装解体工事の工事費用は、坪単価によって決められることがほとんどです。
とはいえ、坪単価以外にも建物の構造や重機の搬入が可能であるか、2階以上なのか、周囲に建物が建てられているか、などといった立地条件・環境要素によっても全体の費用は変わってきます。
「重機解体が不可能であれば手作業が増えるので、人件費がかさんでしまう」、「ビルなどで上下階に別店舗が入っていて、騒音や振動対策が必要である」。こういったケースでは、一般的な坪単価より高額になる可能性が高いでしょう。
さらに、作業時間の制約（近隣店舗が営業中で深夜しか作業できない・商店街の中で搬出車両が通行できる時間が限られるなど）、作業方法の制約（エレベーターが使用できないなど）、工期の制約、アスベストの有無など施工条件によっても変動します。
いずれにしても、どこまで解体するのか（部分的な解体か、スケルトンか）で費用は変わります。
坪単価の相場はあくまで目安と考え、内装解体を依頼する際には必ず現地調査のうえ、見積もりをしてもらうことが必須です。
スケルトン解体の坪別から見る目安
マンションのスケルトン解体の場合、13,000～40,000（円/坪）程度が相場だと言われます。
しかし、一口にスケルトン解体と言っても、物件の内容により大きく変わります。物件の広さだけで単純に比較すべきではありません。
ネット上にも実例が多く紹介されているので、条件の似ている実例を探し、複数の会社から見積りを取って検討するのがよいでしょう。
内装解体工事の坪単価が高くなる要因
次は、内装解体工事の坪単価が高くなる原因・要因について紹介します。内装解体の費用が高くなる要因をしっかりと理解して、事前にできることを知っておきましょう。
厨房設備が多い場合や運搬に手間がかかる場合
内装解体を行う際に、費用がかかる要因の1つが厨房設備の撤去や運搬です。
解体する店舗が厨房を設置しているお店であった場合、原状回復工事を求められるため、業務用冷蔵庫やコンロ、配管や水道管などの大型設備を解体・運搬する際の費用が高くなる傾向にあります。
アスベストを除去しなければならない場合
内装解体でアスベスト（石綿）を除去しなければならない場合も費用が高くなります。
アスベストは天然の繊維状の物質で、保温断熱の目的で建設する際に使用されていました。1955年ごろから使われ始めましたが、解体時に微細な粉塵が飛散することによる健康被害が問題視されるようになり、2012年3月からは完全に製造・使用が禁止されています。
古いビルなどではまだまだアスベスト含有が疑われるため、その調査・除去が義務付けられています。したがって、そのための費用もかかります。
産業廃棄物が多い場合
内装解体した際に発生した産業廃棄物が多い場合も、その処理や運搬のための費用が高くつきます。
産業廃棄物の処理をするためには、産業廃棄物収集運搬業の許可が必要であり、まれにこの許可を得ていない解体業者も存在するため、その場合は、解体業者とは別に運搬業者に収集の依頼をする必要があるので、費用が高くなってしまいます。
適切な処理をせずに不法投棄などを行っている業者も、残念ながら見られることがあります。解体業者自身が廃棄物処理を行う場合は、許可証の確認を行っておきましょう。
内装解体工事の手順
1：打合わせ
内装解体工事を行う際は、入念に打ち合わせを行いましょう。内装解体には建物の所有者である賃貸人と建物の一部を借りている賃借人両方の同意が必要です。貸主・借主間での契約や打ち合わせを怠るとトラブルの原因となる可能性もあります。
また、建物のオーナーによっては、業者選びの段階から関わってくることもあります。互いの希望をしっかりと話し合ってから作業を進めることで、トラブルも事前に防げます。
2：現地・近隣調査
打ち合わせと業者選びが完了したら、内装解体をする現地・近隣を調査が始まります。事前に広さや内装の状況を伝えても、現場を見なければ予定外の工事が起こる可能性もあるため、現地調査は非常に大事な過程です。
追加工事や余分な費用の発生を抑えるためにも、施主も立会いのもと現地調査をするのがよいでしょう。近隣の状況も調べることで、重機の搬入ルートなども確認できます。
3：近隣住民・店舗への挨拶
内装解体の工事が始まる前に、近隣住民や店舗への挨拶も忘れずにしておきましょう。内装解体を行う際には、騒音や振動が起こる可能性もあるため、工事の理解をしてもらうためにも挨拶は大切です。
4：残置物の撤去
内装解体工事が始まる前に、解体する部屋の残置物を撤去しておきましょう。もちろん、それも業者に依頼することはできますが、自分で行うことによって費用を抑えられるので、できる部分は自分で行いましょう。
5：ライフラインの停止
内装解体工事の前には、使用中のライフラインの停止を行う必要があります。ライフラインとは、一般的に電気やガス、水道、インターネットなどを指します。
基本的にどのライフラインも電話のみで停止することが可能です。しかし、ライフラインによっては、停止までに時間がかかる場合や、配管・配線の撤去作業が発生することもあるので、早めに連絡しておきましょう。
ビル全体でライフラインの契約をしている場合は、事前にオーナーと話し合って適切に対応します。なお、水道に関しては内装解体工事で必要になることもあるため、前もって業者と話し合いが必要です。
5：足場と養生の設置
建物の通常解体工事と同じように、内装解体を行う際にもしっかりと養生を設置する必要があります。養生は、発生する粉塵を外に漏らさない効果と騒音を抑える効果があります。
特に、エレベーターや階段などの共有スペースは廃棄物の搬入口となるため、入念に養生しなければなりません。また、天井の高い店舗や足場が必要となる場合も、事前の設置が必要です。
6：内装材の撤去
内装解体の養生の設置が完了したら、壁紙や電気、ガラス、ドアなどの内装材の撤去から始めていきます。
解体しながら、石膏ボード、木、鉄、モルタル、ガラスなどに分別していきます。
間仕切り、造りつけ家具・什器類、Pタイルや塩ビシートなどの床材、空調ダクト、照明器具、電線などさまざまなものを解体します。
7：床材撤去
床材を使用している場合は、床材の撤去も必要です。床材は種類も豊富なため、素材によって使用している接着剤や糊が異なります。そのため、作業をする際は、下地を傷めないように、臨機応変に対応していきます。
なお、床材を撤去した後は、下地の亀裂や凸凹をなすく処理作業が発生します。また、下地の汚れや錆を落とし、次の床材を貼る際の傷をつける床ケレンと呼ばれる作業もあります。
8：産業廃棄物の処理
産業廃棄物を不法投棄したり、敷地内に隠したりすると、罰則が科せられることもあります。
そうならないためにも、マニフェストと呼ばれる産業廃棄物管理票を業者から提出してもらいましょう。なお、産業廃棄物の処理には、各自治体に届出を出す必要があるので、事前に確認しておきましょう。
9：清掃作業
大きな廃棄物を処分した後は、細かなゴミや塵の清掃を行います。特に、テナントとして借りている際の内装解体工事後に場所を明け渡す時、重要となるのが次の利用者を見つけやすくすることです。
そのため、次の利用者が気持ちよく借りられるように、キレイな状態に戻しておく必要があります。内装解体工事だけで終わりではなく、清掃作業までしっかりとこなしてくれる業者を選ぶのも重要なポイントです。
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内装解体工事を安く抑えるためのポイント
内装解体の費用を抑えるためのポイントを知っておきましょう。ここでは、店舗が当該ビルから退去する場合を想定しています。
1：引渡し日まで余裕を持つ
スケジュールに余裕がないと、解体業者は外部の応援を呼んで人数を増やさなければならなかったり、廃材の分別が不十分で処分費用が高くついたり、コストが高くなるリスクがあります。
引渡し日まで余裕を持たせることで、解体業者が値引きに応じてくれることもあります。スケジュールにはできるだけ余裕をもたせましょう。
2：解体業者に直接依頼する
店舗やオフィスなどを内装解体する場合、ビルを管理する不動産会社が解体業者を紹介または指定することがあります。しかし、紹介による依頼を行うと、中間マージンが発生し、割高になってしまう恐れがあります。
中間マージンを発生させないためには、自分で直接解体業者に依頼しましょう。なお、自分で依頼を行う際は、複数個所とやり取りをする必要性があるため、時間を有意義に使いたい場合は紹介してもらうのも1つの方法です。
3：残置物は自分で処分する
一般ごみを解体業者が出すと産業廃棄物扱いで割高になります。
内装解体のみならず、工事をする際は残置物を自分で撤去するようにしましょう。残置物がある状態だと、スムーズに工事が開始されないとともに、運搬や処分などに費用が発生する可能性もあります。
また、残置物があることで、作業スケジュールの遅れの要因になるケースもあるため、不要なものは早めに処分しておくようにしましょう。
4：不用品は買い取ってもらう
机や椅子、テーブル、厨房機器、食器類など売れそうなものがあれば、リサイクルショップや買い取り専門業者に買い取ってもらいましょう。
ゴミが減ってお金にもなり、一石二鳥です。
5：複数の業者から見積もりをとる
複数の会社から見積もりをとることで、安く工事を請け負ってくれるところを選べます。ただし、必ずしも安い方がいいとは限らないので注意が必要です。各社で解体のやり方や範囲が違うこともあるからです。
何よりも一社だけの見積書を見ても、金額が適正かの判断がしづらいのです。
また、退去時の内装解体業者をあらかじめ指定している不動産業者もあります。その場合も別業者の見積もりをとっていれば、不要工事のチェックもできますし、交渉によりコストダウンできる可能性があります。
ただし、安ければいいというわけではありません。金額面はもちろん、工事の期間や工法、打ち合わせの際の話し方などを見て、本当に信頼できる業者を探すのがポイントです。
内装解体工事を依頼する際の注意ポイント
内装解体業者の実績を確認しておく
内装解体の業者を選ぶ際は、実績を確認しましょう。スケルトン工事などの工法を心得ているか、これまでどのような事例を工事したことがあるのかなどを、事前に確認するのがポイントです。
特に、スケルトン工事は騒音が発生するため、解体実績とともに、近隣への配慮や作業員のマナーが徹底されているかどうかも確認しておきましょう。
不法投棄に注意
業者の中には、産業廃棄物を不法投棄する悪質な業者もあります。そのため、契約前には正規の産廃処理を行えるかどうかを確認しておきましょう。
産業廃棄物収集運搬業の許可を受けているか、許可証を必ず提示してもらい、自身の目で確認して業者を選ぶようにします。
業者の不法投棄は内装解体工事の依頼主にも影響が出るので、マニフェストや発行や業者の有する許可証まで、きちんと確認しましょう。
依頼者が解体業者に対しマニフェストの提示を求めた場合、もし応じてくれないようであれば、不法投棄をしている可能性があります。
出典：廃棄物の処理及び清掃に関する法律（e-GOV法令検索）
建設リサイクル法に注意
延べ床面積が80平方メートル以上の建物の解体工事は、建設リサイクル法において認可された業者のみが行えます。
工事を行う予定の建設物が既定のものにもかかわらず、認可されていない解体業者に依頼したり、届出を怠った場合は罰則規定に当たります。そのため、事前に内装解体を行う店舗の床面積を調べ、認可された業者に依頼して解体しましょう。
また、解体業者が過去に行政処分や指名停止を受けていないかも確認しておきましょう。各都道府県のHPの載っています。担当部署に直接問い合わせてみてもよいでしょう。
工期について確認する
事務所や店舗などが退去する際の原状回復工事は、賃貸契約期間内に工事を完了させなければならないのが一般的です。
この期間内に工事が完了しなければ、追加の家賃や違約金が発生する恐れがあります。
したがって、依頼にあたっては内装解体がいつ終わるのか、しっかり確認することが大切です。また、工事では予期せぬトラブルが発生することもありますので、余裕をもったスケジュールを組みましょう。
隣接した店舗への挨拶や配慮をしてもらう
内装解体工事では、埃の発生、騒音・振動の問題など、少なからず隣接した店舗に迷惑をかけることになります。
事前の挨拶まわりは、工事の直前ではなく一週間以上の余裕をもって行うとよいでしょう。依頼者と解体業者が一緒に挨拶に行くのがベストです。
階段・廊下・エレベーターなどの共用部については、傷や汚れがつかないよう十分な養生が必要です。また、埃が飛散しないよう密封したり、できるだけ騒音が発生しないよう配慮してもらったりする必要があります。
特に床や壁の斫り作業は騒音・振動のクレーム対象となりやすいため、作業時間や解体方法の選定も含めた十分な打ち合わせが必要です。
リフォームの際はしっかり打ち合わせをしておく
リフォームで内装解体を行う場合、どこを残してどこを解体するのか、細部にわたって打ち合わせをしておく必要があります。
余分なものまで解体してしまうと手間が増え、コストアップにつながってしまいます。
打ち合わせは口頭だけで済まさないことが重要です。文書や図面などで記録しておかないと、物忘れや勘違いが起きやすいためです。
また、特に古い建物では天井・壁・床をはがして初めて発覚することもあります。図面と違う施工であったり、劣化がひどかったり、想定してなかった元々の古い壁が出てきたりなど、当初の計画を変更しなければならない状況が起きうることも念頭に置いておきましょう。
内装解体でトラブルにならないよう工事内容を把握しよう
内装解体工事では、近隣への配慮はもちろん、建物のオーナーや業者への確認事項も大切です。また、工事内容によっては、費用が追加で発生したり、工事の期間が延びたりする場合もあります。
そのため、想定外のことが起こりうる可能性も考慮して、事前の打ち合わせで互いに納得するまで話し合ってトラブルを防ぎましょう。
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