離婚の際、持ち家があった場合は、その家をどうするのがもっともよい方法なのでしょうか。結論からいうと、売却して住宅ローンを完済してしまうのが、のちのちのトラブル防止や財産分与を面倒にしないためにも、リスクの少ないもっともよい方法といえます。
ただし、せっかく購入したマイホームを売却してしまうことには、もちろんデメリットもつきまといます。では売却する以外にはどのような方法が考えられるのでしょうか。
今回は、離婚時の持ち家の処遇について、売却することを中心に考えたうえでさまざまな点から考察していきます。
離婚するときの持ち家の扱い方
前述したように、離婚の際夫婦の持ち家の扱い方には、どんな方法があるのでしょうか。これにはいくつか挙げられます。
売却する
もっとものちのちのトラブルに発展しない方法は、物件を売却して現金化することです。ローンの残債があればその売却益を返済に充てることになりますが、そうすれば住宅ローンも残らないため（残る場合＝オーバーローンのときにどうするかは後述）、後腐れもありません。
残債がないのであれば、その現金を夫婦で均等に分けることになります。
売却してしまえば、その後「名義はどちらにするか」「残った住宅ローンはどちらが返済していくのか」ということでもめることもないでしょう。
片方が住み続ける
売却せずに家は残し、夫婦どちらか片方が住み続ける、という方法もあります。この場合、財産分与としてはいくつか方法があります。
住み続ける方が買い取る
物件の見込み価値の半額を支払い、支払った側が家を引き取る、というやり方です。手元に潤沢な資金がなければなかなか難しい手段であり、また住宅ローンが残っているのなら誰が支払いを続けていくのか、ということなど、解決すべき問題点が残ります。
養育費と相殺
名義人である夫が家を出ていき、妻と子どもが住み続け、養育費の代わりに夫が住宅ローンを支払い続ける、という方法です。夫が住み続けると、養育費も住宅ローンも支払わなければならず、それは厳しい…という場合に検討されるやり方です。
この方法に関しては、後項で詳述します。
賃貸物件にして収入を得る
せっかく購入した持ち家だからこそ、資産として残したいと考える夫婦も少なくありません。その際には、売却せずに賃貸物件として第三者に貸し出すという手段もあります。家賃収入が見込めるうえ、家はそのまま残しておくことができます。
ただし、もし借主が現れない場合は維持管理の費用と手間ばかりがかかってしまいます。離婚したふたりの財産として残るわけなので、最終的にはどうするかということも結局はいつか考えなければならないというデメリットもあります。
そのあたりは、夫婦が冷静に話し合える段階で細かい取り決めをいろいろしておく必要があるでしょう。
売却するか？しないか？メリット・デメリットそしてリスク
離婚時には持ち家を売却するのがもっともよい…とはいっても、それは一般的な話であり、デメリットが大きくのしかかる場合もあるでしょう。しかし売却しないことによるリスクもまた大きなものがあります。
広い視野で確認していきましょう。
売却するメリット1 財産分与がしやすい
前述したように、売却して現金化することで財産分与がしやすくなります。家は2つに分けることが不可能ですが、現金であれば簡単に２分割できるからです。新生活の準備の費用に充てることもできるでしょう。
売却するメリット2 住宅ローンが残らない
これも前述したように、売却した利益を住宅ローンの残債返済に充てれば、その後ローンの支払いは残らず、「残債をどちらが払っていくのか」という問題から逃れることができます。
売却するデメリット 両者が新居を見つけなければならない
売却しなければ、どちらかがその家に住み続けることができますが、売ればなくなってしまうため夫婦ともに新居を見つけなければなりません。子どもがいる家庭であれば、引越しに伴い転校なども発生して、新しい環境に移らなければならないというデメリットがあるでしょう。
これは裏を返せば「売却しないメリット」として、「片方が住み続けられる」ことになります。先述したように、子どもがいる家庭にとっては検討してもよい方法といえます。
売却しないリスク1 名義人がローンを支払わなくなる恐れがある
たとえば夫が名義人の物件で、妻と子どもが離婚後もそのまま住んでいるケースだと、夫が何らかの理由でローンを支払わなくなると大きなトラブルとなります。
もし連帯保証人が妻であったら、滞納が続けば妻に残債の返済請求が来てしまいます。
名義人のローン滞納の理由にはいろいろなものが考えられるでしょう。自分が住んでいるわけでもないのにローンを払わなければならないことに納得がいかなくなった、失業して返済能力が失われた、などなどです。
離婚してしまえば、離れた名義人がローンの滞納をしてしまっていることになかなか気づけないかもしれません。そうなると、連帯保証人のところにはいきなり「一括返済」の請求が来ることもありえるのです。
売却しないリスク2 売却の自由が利かなくなる
不動産の売却の際には、その不動産の名義人本人に売却の意思がないと勝手に売ることはできません。
したがって、夫婦の共有名義、もしくは夫の名義のままで不動産を残しておき、妻と子どもがその物件に住んでいる場合などに、妻が物件を売却したいと思っても夫の同意が得られなければ売却することは不可能となります。
離婚後は、連絡が取れなくなる可能性ももちろん考えられるため、そもそも名義人の連絡先もわからず、意思確認すらできないということもあるでしょう。
逆を返せば、夫の名義である物件に妻と子どもがそのまま住んでいたケースで、名義人である夫が独断で物件を売ってしまう恐れもあるのです。このようなことが起きると、妻と子どもは家を追い出されてしまい、新しい住居を探さなければいけなくなります。
売却の際に住宅ローンが残っていたらどうする？
ではいざ売却しよう、となったときに、住宅ローンがまだ残っている場合はどうしたらいいのでしょうか？ここではふたつのケースが考えられます。
アンダーローン（売却してローンを完済できる）の場合
物件を売却して得た金額が住宅ローンの残債を上回り、ローンを完済できる場合は問題ありません。特に支障もなく、通常の売却の方法で物件を売ることができます。不動産会社に仲介してもらって買主を探したり、不動産会社に直接買取してもらったりすることで売却が可能です。
問題はオーバーローンの場合です。
オーバーローン（売却してもローンを完済できない）の場合
物件を売却して得た金額が住宅ローンの残債に届かない場合、オーバーローンとなって、手元の自己資金でさらに残債を完済できればよいのですが、それができないのであれば通常の売却方法を用いることはできません。
このようなときにも売却を可能とする方法が「任意売却」というものです。
任意売却とは
通常、ローンを完済しない限りは物件に設定された抵当権というものが解除できず、その物件を売却することはできません。しかし、借入先である金融機関の合意を得ることで抵当権を外してもらい、売却できる状態にするのが任意売却です。
この方法を使えば離婚前に物件を売却できて、その後に起こりうるトラブルを回避することが可能となるでしょう。
ただし、任意売却はまず「ローンを数か月滞納していなければ使えない」という決まりがあります。滞納が数か月あると、いわゆる「ブラックリストに載る」状態になり、信用情報にキズがついてしまいます。つまり、「任意売却を利用する＝必然的に信用情報にキズがつく状態になっている」ということが起こり得ます。
また、任意売却の場合は通常の売却相場よりも安い価格で売り出されることになります。これらいくつかのリスクがあるため、離婚時に任意売却という手段を用いる事例は、多いとはいえないようです。
離婚の際に知っておきたい！住宅ローンの豆知識
住宅ローンは財産分与の対象にはならない
実は住宅ローンという負債は、財産分与の対象とはなりません。残債のある家は、名義人が引き続きローンの支払いを行う義務があります。
ただし、名義人の返済が滞った場合には連帯保証人にその義務が移ることもありますし、離婚協議の際には負債を負わされた側が不服を申し立てて、もめることも予想されます。
できれば離婚時には完済しておくことがもっとも望ましいといます。
住宅ローンの名義は変更できない
不動産そのものの名義は比較的簡単に変更できますが、住宅ローンの名義変更は基本的には不可能です。
そのため、名義はそのままで、しかし名義人以外が住むということになると、トラブルにつながりやすいのです。
トラブルを避けるためにどうしても名義変更を行いたいのであれば、住宅ローンの借り換えという方法が考えられます。新しく名義人にしたい人が金融機関から審査を受け、通れば形としてローンの名義も変わることになります。
住宅ローンと養育費は相殺できる
初めに少し触れましたが、住宅ローンと養育費は相殺することができます。どういうことかというと、夫が妻に養育費を渡す代わりに住宅ローンを支払い続け、その家には妻と子どもが住み続ける、というやり方です。見た目には「相殺されている」わけですね。
ただし、この方法を取る際にはあらかじめ夫婦でしっかりとした取り決めを行い、書面に起こしておくことが重要です。
たとえば、養育費として住宅ローンを支払っているはずなのに夫が勝手に家を売却する手続きをしてしまった、妻は養育費の代わりに住宅ローンの支払いを受けているはずなのに、さらなる養育費の要求を夫にしてくるようになった、夫側の都合で養育費が減額になってしまい、住宅ローンに充てても不足が出るようになってしまった…など、あとから出てくるトラブル要因はいろいろと考えられるからです。
離婚したあとに連絡がつかなくなる、ということもあるでしょう。住宅ローンと養育費は相殺できるといっても、あまりおすすめできる手段とはいえないようです。
まとめ
離婚の際に持ち家をどうしたらいいか、いくつか方法を見てきましたが、やはり「売却する」のがもっとも良さそうだ…と感じられる方が多いかもしれませんね。
離婚前にいくら約束を取り交わしても、それが最後まで果たされるとは限りません。それならば約束反故が原因のトラブルにつながる要素は、できるだけはじめから取り除いておくべきといえるからです。
自分たち夫婦にはどの方法がもっとも合っているか、冷静に話し合うことが大切です。
