「路線価(ろせんか)」と「実勢価格(じっせいかかく)」は、どちらも土地の価格を表す指標として扱われています。
とはいえ、2つの価格は同じにはならない特徴があります。
何故そのようなことになるのでしょうか。
不動産売却を行いたい方こそしっかりポイントを押さえていきましょう。
今回の記事では、路線価と実勢価格の違いについて、調べ方や計算方法などをご紹介いたします。
ぜひ、路線価や実勢価格について詳しく知りたい方は参考にしてみてください。
路線価とは
路線価は、線路(道路)に面する宅地の1平方メートル当たりの評価額です。
相続税法に基づき、毎年1月1日時点に算定したものを7月に国税庁が発表しています。
原則、土地は時価を計算する必要がありますが、すべての土地を算出するのは時間がかかるので、税務署は線路(道路)に値段をつけるようになりました。それが路線価となります。
なお、路線価は個人の敷地内にあたるような線路(道路)は考慮して考えられていません。
また、路線価は2種類「相続税路線価」と「固定資産税路線価」があります。
単に路線価という場合においては、相続税路線価を表すことが多いです。
不動産会社も路線価を参考にした上で机上査定を行うこともあります。
相続税路線価と固定資産税路線価の違いとは
路線価は2種類「相続税路線価」と「固定資産税路線価」に分けられますが、いくつかの違いがあります。
まず初めに用途について、相続税路線価は相続税、贈与税の算定基準となります。
固定資産税路線価の算定基準は、固定資産税、都市計画税、登録免許税、不動産取得税です。
また、相続税路線価は毎年1月1日に算定したものを7月に国税庁が発表しますが、固定資産税路線価においては市区町村が3年に一度評価替えを行います。
金額についても違いが見られますが、相続税路線価は公示地価の80%程度、固定資産税路線価は公示地価の70%程度となります。
路線価は国税庁が発表していますが、税の計算に役立てられるためでもあるのです。
実勢価格とは
実勢価格は、土地が市場で売買される価格のことを指します。
当事者間で決める価格となるので、最終的には土地が相場から離れた価格で決定することもあります。
路線価と実勢価格の違いとは
路線価と実勢価格の違いは決定する人です。
路線価は「国税庁」が、実勢価格は「売買する際の当事者間」が決めることになります。
路線価は国税庁が発表している明確な土地の評価額があるのに対して、実勢価格は決まった価格はなく土地の需要に対して大きく影響を受けることがあります。
日当たりが悪かったり何らかの事情で土地の需要が低かったりすると土地の価格も下落しやすいです。
どちらも土地の価格を表す指標ではありますが、決定する人が違うのであれば、2つは同じ価格にならないのも納得できます。
路線価は納税額の観点から見ると、ある意味地域の価値を表しているとも言えます。
路線価と実勢価格が含まれている「一物五価」とは
土地の価格は主に5つの指標があります。
それらをまとめて「一物五価(いちぶつごか)」と呼ばれています。
以下、ご紹介いたします。
・公示価格
・基準地価
・路線価
・固定資産税評価額
・実勢価格
「公示価格」「基準地価」は、土地売買の目安となる価格です。
公示地価を発表しているのは「国土交通省」、基準地価を発表しているのは「都道府県」という違いも見られます。
「固定資産税評価額」は、その名の通り固定資産税を計算するために不動産を評価した価格のことを指します。
また、発表しているのは市区町村です。
土地が今いくらで売れるか知りたいと感じる方は、一物五価を押さえるようにしましょう。
路線価の調べ方
路線価の調べ方は、国税庁のHPにある「路線価図・評価倍率表」にアクセスして手順に沿って選択することでわかります。
まず初めに、路線価を知りたい「都道府県」を選択してください。
次に「路線価図」のリンクをクリックします。
続いて、ご覧になりたい市区町村を選んだ後、詳細の地名を選びます。
また「この市区町村の索引図ページへ」をクリックすると、地図から路線価を探せます。
すべてのエリアの路線価が掲載されている訳ではなく、中には路線価がない地域もあります。
その時は「この市区町村の評価倍率表を見る」をクリックしてください。
路線価図は、1平方メートルあたりの価格を千円単位で表示しているので、例えば「150」の場合、15万円と見ることができます。
計算式に表すと以下の通りです。
・「150×1,000＝150,000円」
この場合、15万円が土地の1平方メートルあたりの路線価となります。
※参考：https://www.rosenka.nta.go.jp
路線価の計算方法
路線価は国税庁が発表しているため、路線価を求める上での明確な計算方法はありません。
路線価を使った評価額の計算方法
路線価を使うことで土地の評価額の計算を行うことができます。
以下、計算方法についてご紹介いたします。
・一路線に面する宅地
「路線価×奥行価格補正率×地積」
・二路線に面する宅地
正面と側方に道路がある土地の評価額の計算方法
①正面路線価×奥行価格補正率
②側方路線価×奥行価格補正率×側方路線影響加算率
③｛①+②｝×地積
正面と裏面に道路がある土地の評価額の計算方法
①正面路線価×奥行価格補正率
②裏面路線価×奥行価格補正率
③｛①+②｝×地積
実勢価格の調べ方
実勢価格の調べ方は、国土交通省のHPにある「土地総合情報システム」にアクセスすることでわかります。
つまり実際に行われた、過去の取引価格について調べることができます。
土地の売買を行う上で参考にすることができるでしょう。
まず初めに「不動産取引価格情報検索」をクリックしてください。
その次に、調べたい「時期」「種類」「地域」を選択した後「この条件で検索」をクリックします。
手順に沿って進めると、不動産取引価格情報が表示されます。
また、価格以外にも、最寄駅からの距離、土地面積も表示されるので併せて参考にしてみてください。
※参考：https://www.land.mlit.go.jp/webland/
実勢価格の計算方法
実勢価格の計算方法は、路線価をもとにすると目安を算出できます。
計算方法は以下の通りです。
・「路線価による土地の評価額÷0.8×1.1」
路線価は公示価格の80%程度に設定されており、公示地価を1.1〜1.2倍にしたものが実勢価格の目安と言われています。
そのため、上記の計算方法となります。
とはいえ、条件によっては実勢価格は目安の価格を上回ったり下回ったりすることがあります。
計算方法はありますが、あくまでも目安の数字として見るようにしましょう。
実勢価格を調べる上で間違えやすいこと
実勢価格は、土地を市場で売買する上での最終的な取引価格を指します。
中古物件を扱うサイトなどでは、不動産の価格が掲載されていますが、これは売り出し価格であって実勢価格とは異なります。
値引き交渉などを通じて、もともとの売り出し価格よりも値段が下がることも多いです。
実勢価格を調べる上で売り出し価格と混合して覚えてしまうことのないように気をつけましょう。
路線価から実勢価格を計算する上での注意点
実勢価格は、土地が市場で売買されるまで価格を知ることはできません。
それでも目安の価格を知りたい場合、路線価を参考にすることもあるでしょう。
しかし、気をつけなければいけない点もいくつかあります。
ここでは、路線価から実勢価格を計算する上での注意点についてご紹介いたします。
路線価は土地の諸事情が加味されていない
路線価は土地ごとの諸事情が加味されていないので、実勢価格の目安を知る上で計算に当てはめても、数字のズレが大きくなることがあります。
整備されていない土地、需要が低い土地は中々買い手がつかないことも珍しくありません。
土地は性質上、ひとつとして同じものはないことも、実勢価格の目安しか算出できない理由の一つと言えます。
路線価をもとに実勢価格を計算しても、人気がある土地、人気がない土地も同額になることから、あくまでも目安として見るようにしましょう。
実勢価格は土地面積に比例して高くなるとは限らない
間違えて覚えられやすいのが、実勢価格は土地面積に比例して高くなることです。実は誤りでもあります。
大きすぎる土地は逆に持て余してしまうことから、中々売れにくい傾向があります。
路線価は土地面積に比例して高くなりますが、実勢価格もそうとは限りません。
土地の取引完了まで実勢価格を絶対のものとして見ない
国税庁が発表している路線価であっても、実勢価格を正確に出すことはできないので、あくまでも目安の数値として見ることが大切です。
その価格が絶対だと思ってしまうと、後々のトラブルにつながります。
土地を売る側なら、本来ならさらに高く売れるところ、値引き交渉に応じることもあります。
逆に必要以上に高く設定しすぎて、いつまでも売れないというケースもあるでしょう。
場合によっては、目安の実勢価格と比べると1,000万円以上も数値に差がつくことがあります。
特に素人が路線価から無理やり実勢価格を出すことは、大きく数字がズレてしまう原因の一つとも言えます。
より明確な実勢価格が知りたい方は、不動産のプロに相談するようにしましょう。
まとめ
路線価は相続税法に基づき、毎年1月1日時点に算定したものを7月に国税庁が発表しているもので、実勢価格は土地が市場で売買される価格のことを指し、当事者間で自由な価格が設定できる特徴があります。
路線価から実勢価格の目安を計算することはできます。
しかし、断定できるものではなく、あくまでも目安として見る必要があります。
土地の状態、周辺環境、需要などによっても実勢価格の数字のズレは大きくなりやすいです。
場合によっては、目安の実勢価格と比べると1,000万円以上差が生じることもあります。
土地が本来ならさらに高く売れるところ、値引き交渉に応じてしまうこともあります。
より明確な実勢価格が知りたい方、不動産のプロに相談するようにしましょう。
目安の実勢価格よりできるだけ高い価格で不動産売却を目指していきましょう。
今回は、路線価と実勢価格の違いについて、調べ方や計算方法などをご紹介いたしました。
