不動産の所有者がそれを売却したいときに、価格はどのように決めるのかということを考えたことはあるでしょうか。また、親から不動産を相続した場合の相続税の金額も、どう決まっていくのでしょうか。
不動産には「定価」という概念が存在しないため、何かを基準にしたうえでさまざまな要素を加味し、価格が決定されていかなければなりません。
今回は、不動産の価格を決める指標について、特に「路線価」というものにスポットを当てて、解説していきます。
土地はどのように価格が決まる？
土地の５つの価格指標とは
土地の価格は「一物五価」といって、5つの指標が存在しています。それぞれについて、どのように設定されているのか見ておきましょう。
実勢価格（時価）
土地の売買の際に、実際に取引される価格のことです。売主と買主の当事者間で決めるものであり、路線価や公示地価をもとに参考値を計算することができます。
ただし、土地の売買にはさまざまな要素がつきまといます。条件もいろいろ違いますし、需要量や供給量によっても最終的に取引する価格は変わってくるため、あくまで参考値は目安でしかないということに注意が必要です。
実勢価格の目安は、
「路線価による土地の評価額 ÷ 0.8 × 1.1」
という数式で算出できます。
また、実勢価格は販売開始時点の売り出し価格ではなく、実際に取引が終了した時点での価格を指します。売り出し価格はその後の状況や買主の値引き交渉などによっても変動するからです。
公示地価（「公示価格」のひとつ。「地価公示価格」ともいう）
「取引価格の目安」として表示されるもので、国土交通省が地価公示法という法律に基づいて1年に1度発表している価格です。1月1日を基準日として、毎年3月下旬に公表されます。
国が適正な価格を提示することで、土地の売買において売主と買主の間で正常な価格での取引が行われるようにするための目安となります。
「固定資産税評価額」や「相続税評価額」の基準にもなるものです。
基準地価（「公示価格」のもうひとつ。「基準値標準価格」ともいう）
「土地の売買の指標となる価格」です。公示地価を補う役割も持っており、公示地価よりも基準地価が大幅に下落しているような場合には、相続税路線価の減額補正が行われます。
こちらは国ではなく各都道府県が国土利用計画法などに基づいて、7月1日を基準日として毎年9月下旬に公表します。
固定資産税評価額
「固定資産税・都市計画税・登録免許税・不動産取得税などの税額を算出する基礎」となる価格です。市町村が地方税法に基づいて、3年に1回の頻度で4月～6月に公表します。
前年の1月1日を基準日とした公示地価の7割ほどの水準で算出されます。
次項で解説する「路線価」のうち「固定資産税路線価」から求められ、固定資産税額が決まります。
路線価（主に「相続税路線価」）
路線価には「相続税路線価」と「固定資産税路線価」のふたつがありますが、一口に「路線価」というと「相続税路線価」のことを指します。「固定資産税路線価」は、前項で解説した「固定資産税評価額」を算出するものです。
国税庁が毎年1月1日を基準日として毎年7月上旬に公表する価格で、相続税や贈与税の課税標準額を算出する際に基礎となるものです。前年の1月1日を基準日とした公示地価の8割ほどの水準で算出されます。
土地の価値は、形状や立地の人気の度合い（角地は人気が高いなど）のようなさまざまな要素で上下しますが、税金を納める際の「基準」は必要となります。そのため、日本全国の道路にそれぞれの価格をつけて、その道路に面する1㎡あたりの土地の値段がわかるようにしているのです。これが路線価です。
計算式は、下のようになります。
「相続税における土地の評価額 ＝ のような路線価（1㎡あたりの価格） × 土地の面積（㎡） × 補正率」
路線価とその他価格の関係性
簡単に前述しましたが、路線価と他の価格指標との関係をまとめると、
・相続税路線価は公示地価の8割程度の金額となる
・基準地価が公示地価よりも大幅に下落した場合には、相続税路線価の減額補正が行われる
・土地の相続税評価額は「固定資産税評価額÷70×80」という計算式でも求めることが可能（相続税評価額と固定資産税評価額は、両方とも公示地価を目安に算定されているため）
・実勢価格の目安は「路線価による土地の評価額 ÷ 0.8 × 1.1」で求められる（ただし乖離も多くみられるため、あくまで参考値）
このような関係性が挙げられます。
路線価の調べ方
路線価は、インターネットを使って簡単に調べることができます。
まず、もっともよく使われるのは国税庁のホームページです。また「全国地価マップ」というサイトでも確認できます。全国地価マップは、路線価だけでなく固定資産税評価額や公示価格も調べられるため、用途に合わせて使い分けるとよいでしょう。
また、路線価は全国の国税局・国税事務所・税務署でも調べることが可能です。インターネットを使って確認するのが難しい場合は、直接このようなところに出向くという方法もあります。
路線価図の読み取り方
路線価図から路線価を知るには、一定の知識が必要です。簡単にまとめておきます。
基本の読み取り方
数字…1㎡あたりの土地の価格（千円単位）
たとえば該当する道路に「400D」と書いてあったら、「1㎡あたり400千円」つまり「40万円」ということになります。
土地の評価額の計算式は、
「1㎡あたりの路線価×土地の面積（㎡）＝土地の評価額」
であるため、路線価図に「400D」と書いてあって、もし土地の広さが100㎡あるとするなら、40万円×100でその土地の評価額は4,000万円である、となるわけです。
ただし、この計算式があてはまるのはあくまで「補正がない場合」です。補正なしで済むのは「形状が正方形や長方形で、なおかつ奥行距離が一定の範囲内、さらに接道状況が一面だけの自用地」のみとなっています。
補正が必要なケースに関しては、後述します。
アルファベット…借地権割合
数字の隣に書いてあるアルファベット（前項の例でいうと、400Dの「D」）は、「借地権割合」を示すものです。割合は、それぞれのマップの上部に一覧表で書かれています。
借用地の場合、土地評価額の計算式は、
「1㎡あたりの路線価×土地の面積（㎡）×借地権割合＝土地の評価額」
となります。
記号の枠の形や有無…土地の地区区分
数字とアルファベットは、さまざまな形の枠で囲まれていたり、枠がなかったりします。この枠はその道路のある「地区の種類」を表しています
たとえば、楕円の枠は「高度商業地区」、楕円の上下が黒塗りになっている枠は「高度商業地区」、枠がないなら普通住宅地区、という具合に区分されています。
こちらもマップの上部に凡例が記載されているので、覚える必要はありません。その都度確認するとよいでしょう。
路線価に補正をかける場合
前述したように、簡単な数式で土地評価額が算出できるのは、ごく標準的な土地の場合のみとなります。実際には土地の使い勝手によってさまざまな補正が必要になるのです。
補正をかけるべき特例にはたくさん種類があり、専門的な知識がないと正確な計算は非常に難しいものです。場合によっては宅建士・税理士・不動産鑑定士などの専門家に依頼することも考えなければなりません。
そのため、ここでは補正がかかる主なものだけをピックアップして紹介します。
奥行価格補正
標準的な土地と比較して、奥行きが長すぎたり短かすぎたりするケースで用います。
不整形地補正
土地の形がきれいな正方形や長方形ではなく、いびつな場合にかかる補正です。土地評価額はいびつであるほど下がってしまいます。
間口狭小補正
間口（道路と接している部分）が狭い場合に用いる補正です。間口が狭いと、評価額は下がります。
特別警戒区域補正
土地が「土砂災害特別警戒区域」にある場合に用いる補正です。土砂災害特別警戒区域とは、その名の通り土砂災害の危険があるエリアのことで、土砂災害防止法によって「イエローゾーン」と呼ばれる区域です。
路線価を利用する際の注意点
自分の所有する土地を売却したいと考えたとき、実勢価格の目安を知るために路線価図を利用することがあるでしょう。その際の注意ポイントをもう一度述べると、「路線価はあくまで目安である」という点です。
何度か前述した通り、路線価はあくまでその道路に面した土地に対して一律の価格を示しているにすぎません。同じ道路に面していても、形状や土地の方角・周辺状況・人気度などの特徴や事情は土地ごとによって異なり、路線価はそれを加味していないのです。
そのため、土地の売却を考えたときに路線価から算出した土地評価額をそのまま売り出し価格にするようなことは避けたほうがいいといえます。
本来ならもう少し高く売れたはずなのに安く設定してしまった、逆に高く設定して購入希望者が現れない、という恐れがあるからです。
したがって、路線価だけを鵜呑みにして売り出し価格を決めるのではなく、必ず不動産会社に土地の売却価格の査定を受けることをおすすめします。その際も一社だけではなく、複数社に査定依頼をすることで、適正価格も見えてくるはずです。
目安は目安として算出する方法を知っておくに越したことはありませんが、最終的には必ず専門家の目で判断を仰ぐことが重要です。
まとめ
土地の価格が決まる５つの指標について、特に路線価を中心に解説してきました。実際に土地を売却する際の実勢価格と、路線価の関係性を知っておけば、素人でもおおよその価格が算出できるはずです。
とはいえ、前述した通り、正確な計算は専門家でなければ難しいものです。売却を本格的に考えた際には、自分の知識だけで事を進めず、しっかり専門知識を持った人の助けを借りて取引を成功させたいですね。
