分譲マンションの規約を見ていると「専有部分」と「共用部分」という言葉が出てきます。ともすれば「専用使用」とか「共有」とか…似た言葉がたくさん出てきて、もうどの言葉がどの場所、どの部分を指しているのかわからなくなってきてしまいますね。
今回はマンションの専有部分と共用部分について、詳しく解説していきます。
自分の所有範囲はどこまでなのか知っておくべき
前述したように、「専有」「共用」「専用」「共有」と似たような単語が並びますが、まずは「専有部分」と「共用部分」の違いを知ってください。これがもっとも大きな区分となります。分譲マンションにおける専有部分と共用部分は、区分所有法という法律によって分けられています。
まず、なぜ専有部分と共用部分の範囲をそれぞれ知っておく必要があるかというと、トラブル防止のためです。専有部分だからいいだろうと思ってリフォームしてしまったら共用部分だった、逆に本来自分で修繕すべき箇所なのに管理組合に修繕を要求した、などといったものが代表的なトラブル例です。
マンションは、たくさんの住人が同じ大きな建物に住んでいるため、専有部分と共用部分の境目を知らないためにほかの住人に迷惑をかけてしまう、ということが考えられます。きちんと理解し、毎日を快適に過ごしたいものですね。
専有部分と共用部分とは
実は専有部分と共用部分の細かい規定は、マンションによって違うことがあります。詳しいことは各マンションの管理規約で確認が必要です。
ここでは、一般的な専有部分と共用部分の範囲について解説します。
専有部分の範囲
専有部分とは、自身が所有している部屋の内部を指します。区分所有している部屋の天井と、隣家との間の壁、そして床に囲まれている空間の中（ただし躯体部分は除く）ということになります。
具体的には、
・区分所有している部屋の壁・天井・床
・同様に内装
・共用管との接続部分までの給排水管・ガス管
・共有部分までのダクト
・玄関ドアの鍵
・玄関ドアの内側の塗装部分
など
専有部分においては、区分所有者は自由にリフォームや改装することが可能ですが、修繕が必要になった場合はそれを行うのも区分所有者の責任ということになります。
たいていのマンションでは、下記のようなことが可能です。
・壁紙の張替えや塗装など、内装の変更
・室内にある（部屋と部屋の境目にある）ドアの変更
・躯体部分に影響のない簡単な間取りの変更
など
ただし、マンションの構造によっては不可能なこと（コンセントの増設や水回りの変更など）もあるため、やはり細かいことは規約の確認が必要となります。
また、自由にできるといってもほとんどのマンションにおいて管理組合の許可を得ることは必要になるため、自分の判断だけで性急に進めず、まずは管理組合に相談することから始めましょう。
特に床に関しては、防音性の観点から床材の選択に制限があることが多く、床暖房の設置なども禁止されている場合があるので、専有部分といえども細心の注意を払って事を進める必要があります。
さらに、専有部分だからといってどんな行為をしても許されるというわけではありません。騒音や悪臭などの迷惑行為については、特に気をつけなければなりません。
共用部分の範囲
対して共用部分は、ざっくりいうと「専有部分以外全部」といえます。マンションの区分所有者が全員で共同して管理するべき部分であり、具体的には次のような箇所を指します。
・構造に関わる躯体部分（構造や耐震に関わる柱や梁など）
・マンションのエントランス
・自動ドア
・共用廊下と階段
・屋上
・駐車場・駐輪場(区画が決まっていない場合)
・エレベーター
・パイプシャフト
・縦配管
・宅配ボックス
・ゴミ置き場
など
共用部分の管理・補修などは、実際には区分所有者で構成される管理組合が行います。その管理費や修理費は、区分所有者全員が毎月支払う管理費・修繕積立費でまかなわれます。
専有部分でもほかの住人に迷惑をかけないように気をつけなければならない点はありますが、共用部分であればなおさらです。区分所有者ひとりひとりが、マンション全員の所有物だという自覚をしっかり持ち、マナーとモラルを守らなければなりません。
共用部分に変更を加えるには
区分所有者全員のものである共用部分は、個人の判断で勝手に変更を加えることはできません。管理組合総会で全体の4分の3以上の賛成を得ることで、初めて可能となります。
ということはつまり、その数の賛成が得られない場合は許可がおりず、共用部分の変更は不可能ということです。
個性豊かな共用部分
近年は利便性の高い共用部分を備えることで、ほかのマンションと差別化をはかるところも増えています。たとえば、
・図書室
・フィットネスルーム
・ゲストルーム
・シアタールーム
・キッズルーム
・ラウンジ
・レストラン
など
いずれももちろんそのマンションの区分所有者しか利用することはできません。混雑することもなく、気兼ねなく利用できることで生活を豊かにしてくれそうですね。
専有部分と間違いやすい共用部分（専用使用部分）
ところで、専有部分の中にあるにも関わらず、実は共用部分であるというまぎらわしい箇所も存在します。
・バルコニー・ベランダ
・玄関ドア
・玄関ポーチ
・サッシ・窓ガラス・網戸
専用庭もこれに該当します。また、通常外にある駐車場や駐輪場、トランクルームなども併せて、これらの部分を「専用使用部分」といいます。
専用使用部分は、普段は所有者が専用に使えるため掃除や管理は所有者が行いますが、責任は管理組合に帰するものです。そのため、勝手に作り替えたり撤去したりということはできません。自分だけに所有権がある、と勘違いしてはいけないところです。
窓ガラスやサッシは、外観にも大きく影響する部分であり、一部屋だけ別のものに替えてしまうと外観の統一性や美観を損なってしまう恐れがあります。玄関ドアも同様で、一部屋だけ違うドアが並んでいると浮いてしまいます。
バルコニーやベランダは避難経路にもなりうる場所なので、避難を妨げるようなものは置けず、ベランダガーデニングなどについても細かく管理規約があるマンションがほとんどです。
そのため、専用使用部分に何か変更を加えたい（防犯のために二重窓にしたい、玄関ドアに鍵をもうひとつつけたいなど）と思っても、禁止されていることが多いのです。まずは、必ず管理組合に相談してみましょう。
まだある！？「共有部分」とは
また、あまり使われない言葉ですが、共用部分ではなく「共有部分」といういい方をする箇所もあります。これは「共用部分のなかでもマンションの住人全員が使う部分」を指します。
たとえば、駐車場や駐輪場は区分けして個別のスペースがあるのであれば「専用使用部分」にあたりますが、区分けされずそのスペース内に自由に駐車・駐輪できるのであれば「共有部分」ということになります。
バルコニーや玄関ドアは共用部分ではあるけれども、区分所有者のみが使う場所なので、共有部分ではなくやはり専用使用部分です。
要するに「共用部分」のなかにも「専用使用部分」と「共有部分」という分類があるということですね。
費用負担はどうなる？
リフォームや修繕の費用を負担する責任が誰にあるかは、専有部分であるか共用部分であるかによって決まりますが、なかには少しまぎらわしい事例もあります。
専有部分は区分所有者の責任
専有部分の修繕や改装は、その部屋の区分所有者の責任となります。ただし窓ガラスやサッシ、ベランダなどは前述した通り共用部分（の内の専用使用部分）であるため、たとえば台風などで窓ガラスが割れてしまったなどという場合は、管理組合が費用を負担することもあります。こういったときも、まず何はさておき管理組合に相談するようにしましょう。
共用部分は管理費用から
共用部分に関しては、何度か前述したように個人の負担で修繕などを行うのではなく、区分所有者全員が毎月支払う管理費や修繕積立費からまかなわれます。
ただし、「専有部分なのか、共用部分なのか、よくわからない」という部分に何か故障があった場合は少々面倒なことになりかねません。
たとえば給排水管は、共用部分を通りつつも最終的には専有部分に達しています。一般的には、縦に伸びる管は共用部分に属し、横に枝分かれしている管は専有部分とされることが多くなっています。そのため、管に損傷があったとき、その損傷箇所が縦管なのか横管なのかで、修繕費用の出どころが変わってくるということなります。
しかし、マンションの構造などによっては一概にそのようにいえないこともあったり、故障箇所がはっきりしないということもあったりします。
マンションの規約にもよるため、この場合もやはり管理組合に相談するのが最善でしょう。
共用部分を個人が破損させた場合は個人負担
共用部分のものを区分所有者個人が破損させてしまった場合は、それが故意によるものでも過失によるものでも、ほとんどの場合はその個人が責任を負います。
住人全員のもの、という自覚は常に持っておくべきだということですね。
まとめ
分譲マンションにおける「専有部分」と「共用部分」という分け方は、賃貸マンションではない概念なので、正確には区別がつかないという方は多いことでしょう。知らなかったためにほかの住人に迷惑をかけてしまう、トラブルのもとになってしまうということを避けるためにも、最低限のことをまずしっかり押さえておき、詳しいことや細かい点についてはご自身のマンションの管理規約をしっかり確認してみてください。
もしはっきりしたことがわからない場合は、何事も勝手に自分で判断して実行せず、まずは管理組合に相談してみれば、間違いはないはずです。
