市街化調整区域にある土地は、そのまま売却することが可能なのでしょうか。
他の区域とは違って、規制されているエリアとなるので、気を付けなければいけないポイントがあります。
今回の記事では、市街化調整区域の土地売却について、押さえておきたいポイントなどをご紹介いたします。
ぜひ、市街化調整区域の土地売却を行いたい方は参考にしてみてください。
市街化調整区域とは
市街化調整区域とは、都市計画法に基づき、無秩序の市街化を抑制した区域です。
山林や農地を守るために開発が規制されているエリアとなり、住宅などの建設も積極的には行いません。
似ている言葉としては、他にも「市街化区域」「非線引き区域」があります。
なお、都市計画区域を「市街化区域」と「市街化調整区域」に分けることを、線引きまたは区域区分と言います。
市街化調整区域は都市部にある市街化区域と隣接しているという特徴があります。
そのため、立地的には不便さを感じることはありません。
とはいえ、市街化調整区域に当てはまる土地を売却したい方は、通常の区域より制限が設けられているので、ポイントをしっかり押さえる必要があります。
市街化区域とは
市街化区域とは、都市計画法に基づき、おおむね10年以内に人々が住みやすくなるように、都市計画が推進されている区域です。
自治体により都市整備も積極的に行われています。
非線引き区域とは
非線引き区域とは「市街化区域」と「市街化調整区域」に区分されていない区域を指す言葉です。
二つの区域と比べると、規制が緩やかになっている特徴があります。
市街化調整区域に当てはまる土地は売却しにくい？
市街化調整区域に当てはまる土地は、どちらかというと売却しにくい傾向があります。
理由としては、建物を建てる上で制限が設けられていて、買い手にとっては不利な条件となるからです。
家を建てる目的で、買い手は土地を購入することが多いので、市街化調整区域に当てはまる土地は需要も低い傾向があります。
市街化調整区域のデメリット
市街化調整区域のデメリットは、住宅ローン審査が通りにくいことです。
評価額が低くなることが予想されるので、担保の提供に見合わないと判断されてしまうと住宅ローン申請を行っても断られてしまうケースがあります。
中々買い手がつきにくい悪循環もあり、通常の区域よりも土地売却を行うことが難しくなります。
市街化調整区域で家を建てる場合、制限がある
市街化調整区域に当てはまる土地に建物を建てる場合、都道府県から開発許可を受けなければなりません。
なお、既に住居がある場合や建て替えを行う上でも制限が設けられています。
一般的には、自由に建物を建てることができませんが、一部の方は都道府県から開発許可を受けることなく家を建てることができます。
市街化調整区域で開発許可を得ることなく家を建てられる人
市街化調整区域で農業・林業・漁業を営んでいる方は、都道府県から開発許可を受けることなく家を建てることができます。
なお、以下に当てはまる方も建築許可を得ると、家を建てることができます。
・市街化調整区域に住んでいる農業・林業・漁業の従事者の家族が家を建てる場合
・住宅兼用店舗を建てる場合
・既存住宅の建て替えを行う場合
また、既存住宅の建て替えを行う場合、線引き前に建てられた住宅を同規模、同用途とするなら、許可が不要となる自治体も多いです。
市街化調整区域で売却しやすい不動産とは
不動産の種類によっては市街化調整区域でも売却しやすいものがあります。
それは以下の通りです。
1.開発許可を得て建てられた建物がある
2.60条証明によって建てられた建物がある
3.開発許可を得られる可能性がある土地
順番に解説していきます。
開発許可を得て建てられた建物がある
開発許可を得て建てられた建物が既にあると、同規模・同用途の建物であれば再建築することが可能のため、買い手もつきやすいです。
逆に、建物がない土地は、買い手が一から開発許可を得なければいけないので買い手もつきにくい傾向があります。
60条証明によって建てられた建物がある
60条証明によって建てられた建物とは、農家住宅、日常生活用品の販売を行う建物などが挙げられます。
都市計画法の開発許可を要しない計画に適合している証明になり宅地として見られるので、開発許可を新たに取る必要はなくなります。
なお、建築許可を得ると、コンビニエンスストアやガソリンスタンドも建築することが可能です。
開発許可を得られる可能性がある土地
開発許可を得られる可能性がある土地は、市街化区域に隣接していて、おおむね50以上の建築物が連たんしている土地が挙げられます。
新たな建物を建てやすく、利用価値が高いことから買い手もつきやすい傾向があります。
市街化調整区域で売却しにくい不動産とは
市街化調整区域で売却しにくい不動産は以下となります。
1.農地に当てはまる土地
2.開発許可を得ることができない土地
順番に解説していきます。
農地に当てはまる土地
市街化調整区域で農地に当てはまる土地は、売却しにくい傾向があります。
農地法と都市計画法により2つの規制を受けることになるからです。
開発許可を得ることができない土地
市街化調整区域で開発許可を得ることができない土地は、売却しにくい傾向があります。
都市計画法第34条に基づき定められた立地基準を満たさない土地が、当てはまります。
また、市街化調整区域にあるほとんどの土地は開発許可を得ることが難しいということです。
市街化調整区域にある土地の売却を行う方法
市街化調整区域にある土地を売却する時は、通常の区域よりも、中々買い手がつきにくいことが予想されます。
それでも売却したい時は、どのような方法で行うことになるのでしょうか。以下、解説していきます。
不動産会社に買い取ってもらう
1つ目は、市街化調整区域にある土地を不動産会社に買い取ってもらう方法です。
通常の売買価格よりは安くなりやすいですが、買い手が見つからない時は、速やかに売ることができます。
なお、土地の状態を見た上で、助言を行なってくれることもあります。
不安な点についても相談に乗ってくれるので非常に心強いです。
気になる方は市街化調整区域の土地売却に長けている不動産会社に、ぜひお問い合わせを行ってみてください。
農地として売却する
2つ目は、市街化調整区域にある土地を農地として売却することです。
地目が、田や畑になっている場合、農地として売ることができるので、農家や農業従事者に購入してもらえます。
しかし、それ以外に当てはまる方は、農地を購入することができません。
その点についても、しっかり押さえていきましょう。
農地転用をして売却する
3つ目は、市街化調整区域にある土地を農地転用をして売却することです。
農地の状態で売れない場合、農地転用を行うと買い手がつくことがあります。
なお、農地転用を行う場合「農地を宅地にする許可」や「農地以外にして売却する許可」がいるので手間暇がかかります。
また、農地転用に必要な書類は以下の通りです。
・登記事項証明書
・住民票
・登記簿謄本
・利用計画図
・公図
・事業計画書(必要に応じて)
・残高証明書(必要に応じて) など
農地転用は、市街化調整区域にある農地を多くの対象者に向けて売りたい方におすすめの方法です。
市街化調整区域の土地を購入する可能性がある人
市街化調整区域の土地は売却しにくい傾向がありますが、土地を購入する可能性がある人は以下の通りとなります。
・農家
・隣地所有者
・周辺地域で商売を行っている人
・現在の建物をそのまま使ってくれる人
農家の人は、開発許可を得ることなく家を建てることができます。
また、周辺地域で商売を行っている人は、駐車場などを入手するために買い手になってくれることがあります。駄目元でも声をかけてみるのがおすすめです。
土地に建物が建っている場合、買い手がそのまま使ってくれることがあります。
新築である方ほど、買い手もつきやすいです。
なお、市街化調整区域の土地を購入する可能性がある人を見つけたい場合、不動産会社に依頼をすると協力してくれることがあります。
気になる方は、ぜひ一度お問合せを行ってみてください。
市街化調整区域にある土地を売却出来なかったらどうしたら良い？
最善をつくしても、市街化調整区域の土地を売却できない時がありますが、その際は、コインパーキングとして活用する方法もあります。
市街化調整区域は都市部にある市街化区域と隣接している特徴があるので、立地的には不便さを感じることはなく、コインパーキングとしての需要も高い傾向があります。
なお、ずっとではなく不動産売却を行うまでの期間に活用するという手法も取れます。
コインパーキングは建物を建てる必要がないので、開発許可もいりません。
市街化調整区域にある土地を活用するのに最適と言えます。
まとめ
市街化調整区域の土地を売却したい場合、建物を建てる上で制限が設けられているので、買い手の対象が絞られます。
市街化調整区域の土地を購入する可能性がある人は「農家」「隣地所有者」「周辺地域で商売を行っている人」「現在の建物をそのまま使ってくれる人」です。
初めのうちから買い手の対象者を絞った上で、売却検討を行っていきましょう。
なお、個人では土地売却を行うのは難しいので、市街化調整区域の土地売却に詳しい不動産会社の方に相談してみましょう。
一人ひとりに合った助言をくれるので、心強い存在となってくれます。
今回は、市街化調整区域の土地売却について、押さえておきたいポイントなどをご紹介いたしました。
