人に貸している土地を売るために、借主に引っ越してもらって家を解体しよう！ そう思っていても、簡単にはいかないかもしれません。それは、借地契約が旧借地法と現在の借地法、どちらに基づいて結ばれたかによって大きく変わります。旧法と新法でどんなふうに違うの？ 借主を説得する方法は？借地法について気になる点をまとめました。
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旧借地法
旧借地法が成立した経緯
旧借地法は大正10年から平成4年までの長い間続いた法律です。制定される以前は地主の立場が借主に比べ圧倒的に強く、民法の「所有権絶対の原則」をもとに、地主は借り手を突然追い出すこともできました。明治の終わりに日露戦争が始まり、特需で地価が高騰したことで地主の横暴はさらにひどくなっていたようです。
そこで、借地人の住む権利を守るため大正10年に旧借地法が制定されます。
旧借地法の内容
旧借地法では一度契約を結べば、借主が解約の意思表示をするまで半永久的に契約が更新され続けます。基本的に地主は解約を申し出ることができなくなりました。
契約期間については、堅固な建物（鉄筋コンクリート造等）の場合は30年以上、非堅固な建物（木造等）の場合は20年以上と定められていました。契約更新も同様に、堅固な建物は30年以上、非堅固な建物は20年以上の非常に長い期間設定が義務付けられていたのです。
旧借地法の問題点
さらに旧借地法では設定した更新の時期になっても、借り手に契約解除の意思がなければ自動で契約が更新されます。地主が一方的に解約をするには正当な理由が必要とされていましたが、何が正当な理由になるのかは明記されていませんでした。
つまり借り手側が言い出さない限り、契約変更や解約ができない法律だったのです。
当初は借り手の権利を守るための旧借地法でしたが、戦後の高度経済成長期を迎え全国の土地代が高騰。割安な金額で土地を半永久的に貸さなければならないことへ地主たちの不満が募りました。
現在の借地法
現在の借地法の制定
地主と借主の不公平を受け、平成4年に借地法等が廃止され新しく「借地借家法」が制定されました。
変更されたのは旧法では半永久的であった契約期間に一定の縛りを設けた点です。新しい借地法では建物の種類構造に関係なく、新規契約の場合は30年以上、その後は1回目の更新時は20年以上、2回目の更新時は10年以上の契約になると定められました。
また解約をする場合の正当な理由について、明確な規定が設定されました。立退き料についてもはっきり取り決められ、地主が借主に対して妥当な金額を提示することが契約解除における正当な理由の一つになります。
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新法の制定以前に契約した借地には旧法が適用され る
借主が申し出ない限り契約は解除できない
借主の権利を弱めた新法が制定されましたが、実は全ての土地に適用されるわけではありません。以前から土地を借りていた人が不利にならないよう、法改正以前に契約された土地には引き続き旧借地法が適用されているのです。
貸している土地を売却したい、自分のものとして使いたいと考えていても、旧借地法に基づいた契約をしていれば地主側からは契約解除ができません。
新法での契約に変更してもらうには？
借り手にとっては新法への切り替えは基本的にデメリットしかないため、立ち退き料を払うと説得して旧法の契約を解除してもらい、再度新法に基づく契約をしたうえで退去してもらうことになるでしょう。
貸している土地に建っている家屋を解体し更地にして売りたいときは、一度現在の借地契約を確認してみましょう。旧借地法時代の契約でも、地主が借主にきちんと説明したことでスムーズに解体工事を進められたケースもありますよ。
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