相続税対策として有効?相続前に自宅などを建て替えるべき理由とは

解体工事の基本知識

相続税対策、考えていますか?

親の財産を相続する場合、相続税がかかりますよね。

不動産を相続させるときの節税が注目され、所有している土地や家を相続させることを想定して、相続税を最小限に抑えようと考える人が増えています。

相続税対策としてオススメなのが、相続前の建て替えです。

そこで今回は、相続前に建て替えをする税制上のメリットを詳しく解説します。

相続税の基礎知識

相続税対策の前に、相続税についての基本を知っておきましょう。

相続税が課される主な相続財産は以下のものが挙げられます。

金融資産  現金、預金、証券など
不動産(土地 宅地、農地、借地権など
不動産(家屋) 家屋、アパート、倉庫、借家権など
動産 家具、宝石、骨董品、自動車など
各種権利 著作権、商標権、特許権など
事業用財産 機械、美品、商品、売掛金など

相続税の基本計算

「相続税がいくらになるかわからない」という人は、相続税の計算方法を知らないだけで、計算方法を知っていれば難しいものではありません。

相続税の計算は主に以下の手順で行います。

  1. 課税対象となる純資産を計算する
  2. 純資産から基礎控除を引き、課税対象額を計算する
  3. 課税対象額から課税額を計算する

それぞれの手順を見ていきましょう。

1.課税対象となる純資産を計算する

相続税は基本的にすべての相続財産に課されます。

上記の現金や預金などの金融資産や土地や家屋などの不動産、自動車などの動産、各種権利などの相続財産が課税対象です。

資産はプラスのものだけでなく、借金などマイナスの資産もあります。

借金などの負債分は資産から差し引いて計算します。

通夜や告別式などの葬儀費用も資産から差し引くことが可能です。

これらをすべて合わせたものが純資産となります。

資産-負債-葬儀費用=純資産

2.純資産から基礎控除を引き、課税対象額を計算する

純資産を計算したら基礎控除額を引くことで課税対象額がわかります。

※基礎控除……納税者の負担を軽減する目的で、課税対象額を減らすこと。相続税も基礎控除によって課税額が抑えられます。

基礎控除額は下記の計算で求められます。

3,000万円+600万円×法定相続人の数

※法定相続人……民法で定められた相続人。配偶者は必ず法定相続人になります。さらに、被相続人の子供、子供がいなければ父母、父母もいなければ兄弟姉妹といった優先順位で法定相続人が決まります。

この計算で算出した基礎控除額を純資産から引くと、課税対象額が求められます。

純資産-基礎控除額=課税対象額

これは相続財産の総額に対する課税対象額です。

相続税は相続人一人ひとりに課されるので、個人の課税対象額は法定相続分に応じて分配することで求められます。

法定相続分は相続人の続柄などで変わってきます。

配偶者+子供の場合  配偶者2分の1、子供2分の1
配偶者+父母の場合 配偶者3分の2、父母3分の1
配偶者+兄弟姉妹の場合 配偶者4分の3、兄弟姉妹4分の1

配偶者以外の法定相続人が複数人いる場合は、財産を等しく分けることになります。

例えば配偶者と子供が2人の場合、配偶者に2分の1、子供に4分の1ずつの割合です。

つまり、個人の課税対象額は以下の計算で求めます。

課税対象額(総額)×個人の法定相続分=個人の課税対象額

3.課税対象額から課税額を計算する

個人の課税対象額が判明したら、控除額と税率を計算します。

控除額と税率は以下の表を参考にしましょう。

法定相続分に応ずる取得金額税率控除額
1,000万円以下10%無し
3,000万円以下15%50万円
5,000万円以下20%200万円
1億円以下30%700万円
2億円以下40%1,700万円
3億円以下45%2,700万円
6億円以下50%4,200万円
6億円超55%4,200万円

引用元:国税庁「No.4155 相続税の税率」(https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4155.htm

この表を使えば、以下の計算で相続税がわかります。

(個人の課税対象額-控除額)×税率=相続額

個人の課税対象額は相続人ごとに異なるので、それぞれ計算する必要があります。

建物の相続税は建て替えで抑えられる

相続財産のうち、現金や預金は額面がそのまま相続税の課税対象額となるのでわかりやすいですよね。

しかし、土地や建物などの不動産は土地や建物の状態によって変わってきます。

建物の課税対象額は固定資産税評価額によって決まります。

※固定資産税評価額……固定資産税の基準となる価格。土地や建物の状況によって変動します。毎年送られてくる納税通知書を確認するか、管轄する市役所で固定資産税評価証明書を申請すれば評価額がわかります。

固定資産税評価額は国が評価、計算して決定するもので、大体建築費用の50~70%ほどになるよう設定されています。

例えば、5,000万円で建設した建物の固定資産税評価額は2,500万円~3,500万円ほどです。

現金、預金よりも課税対象となる割合が低いので、建て替えにかかった費用の30%~50%が課税対象から引かれます

  • 現金・預金……額面の100%が相続税の課税対象
  • 不動産(建物)……固定資産税評価額=建築費用の50%~70%程度

相続前に自宅を建て替えることで、課税対象となる資産の額が減少するので、相続税を抑えることができます。

また、借金による建て替えも相続税対策として有力です。

利息が発生するものの、借金などの負債は資産から引かれるので、その分課税対象額が減少します。

「まだ新築で、建て替える必要はない」というケースでは無理に建て替えるべきではありませんが、「いつか建て替えよう」と考えている場合、相続前の建て替えが、節税を考えるとお得です。

実際にどれくらいお得か計算

実際に相続税を計算して、どれくらいお得になるかを確かめてみましょう。

今回は以下の例で計算します。

  • 資産合計1億円
  • 資産のうち、建物1,000万円
  • 負債1,000万円
  • 葬儀費用200万円
  • 相続人3人(配偶者+子供2人)

建て替えをせずに相続

まずは純資産を求めます。

1億円(資産)-1,000万円(負債)-200万円(葬儀費用)=8,800万円(純資産)

相続人が3人のため、基礎控除額は

3,000万円+600万円×3人(法定相続人の数)=4,800万円

になります。

純資産から基礎控除額を引いて課税対象額を計算しましょう。

8,800万円(純資産)-4,800万円(基礎控除額)=4,000万円(課税対象額)

課税対象額の総額は4,000万円です。

相続税は相続人それぞれに課せられるので、分配額を計算しましょう。

配偶者+子供の場合は配偶者に2分の1、子供に2分の1で、子供が二人の場合はそれぞれに4分の1ずつと分配されます。

【配偶者】4,000万円×1/2=2,000万円

【子供1】4,000万円×1/4=1,000万円

【子供2】4,000万円×1/4=1,000万円

それぞれの課税対象額を算出したら、控除額、税率を確認にして相続税を算出します。

法定相続分に応ずる取得金額税率控除額
1,000万円以下10%無し
3,000万円以下15%50万円
5,000万円以下20%200万円
1億円以下30%700万円
2億円以下40%1,700万円
3億円以下45%2,700万円
6億円以下50%4,200万円
6億円超55%4,200万円

引用元:国税庁「No.4155 相続税の税率」(https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4155.htm

配偶者は控除額50万円、税率15%で、子供は控除額なし、税率10%が適用されます。

【配偶者】(2,000万円-50万円)×0.15=292.5万円

【子供1】1,000万円×0.1=100万円

【子供2】1,000万円×0.1=100万円

これがそれぞれに課される相続税の額です。

合計すると

292.5万円+100万円+100万円=492.5万円

となり、相続税は全部で492.5万円支払うことになります。

建て替えてから相続

比較のため、建て替えをしなかった例と同条件の

  • 資産合計1億円
  • 資産のうち、建物1,000万円
  • 負債1,000万円
  • 葬儀費用200万円
  • 相続人3人(配偶者+子供2人)

を使います。

今回はこの例に

  • 現金・預金4,000万円を使って建物を建て替える
  • 固定資産税は建築費用の60%

という条件を加えます。

まず建物の固定資産税評価額を計算しましょう。

4,000万円(建築費用)×60%=2,400万円(建て替えた建物の資産価値)

なので、2,400万円が資産に加わります。

建て替えの際、1,000万円の建物を取り壊し、建築費用の4,000万円が資産から減っています。

これらを加味して資産を再計算します。

1億円(元の資産)+2,400万円(建て替えた獲物の資産価値)-1,000万円(取り壊した建物)-4,000万円(建築費用)=7,400万円

したがって、建て替え後の資産は7,400万円です。

この数字を使って相続税を計算していきましょう。

まずは純資産を計算します。

7,400万円(建て替え後の資産)-1,000万円(負債)-200万円(葬儀費用)=6,200万円(純資産)

相続人の条件は変わっていないので、基礎控除額の計算は同じです。

3,000万円+600万円×3人(法定相続人の数)=4,800万円

課税対象額は資産から基礎控除額を引きます。

6,200万円(建て替え後の資産)-4,800万円(基礎控除額)=1,400万円(課税対象額)

課税対象額の総額は1,400万円とわかりました。

法定相続分に応じた分配パターンも先程と同様、配偶者は2分の1、子供はそれぞれ4分の1です。

【配偶者】1,400万円×1/2=700万円

【子供1】1,400万円×1/4=350万円

【子供2】1,400万円×1/4=350万円

個人の課税対象額から控除額、税率を求め、相続税を計算します。

法定相続分に応ずる取得金額税率控除額
1,000万円以下10%無し
3,000万円以下15%50万円
5,000万円以下20%200万円
1億円以下30%700万円
2億円以下40%1,700万円
3億円以下45%2,700万円
6億円以下50%4,200万円
6億円超55%4,200万円

引用元:国税庁「No.4155 相続税の税率」(https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4155.htm

【配偶者】700万円×0.1=70万円

【子供1】350万円×0.1=35万円

【子供2】350万円×0.1=35万円

こちらが相続前に建て替えた場合の相続税です。

相続税額を計算しましょう。

70万円+35万円+35万円=140万円

よって、相続税額の合計は140万円になります。

建て替えをした場合としない場合の相続税を比較

建て替えをせずに相続した場合の相続税額合計は492.5万円。

建て替えをしてから相続した場合の相続税額の合計は140万円です。

492.5万円-140万円=352.5万円

相続税が352.5万円分も減りました。

実に3分の1以下です。

同じ建て替えをするなら、相続後にするより相続前にやってしまったほうが明確におトクです。

資産額や建て替え費用、建物の資産額によってどれくらいの差額になるかは変わってきます。

しかし、相続後に建て替えるより相続前に建て替えたほうが少ない相続税額ですむのは確かです。

二世帯住宅にするなら「小規模宅地等の特例」に注意

相続税対策として建て替えが有効ですが、建て替え以外にも相続税対策として有効品手段があります。

建て替えと一緒に覚えておきましょう。

相続税対策として有効な特例が「小規模宅地等の特例」です。

一定の条件を満たせば、宅地など土地の評価額を80%もしくは50%減額できる措置で、適用されれば相続税対策として大きな効果があります。

小規模宅地等の特例には様々な種類がありますが、基本的には「特定居住用宅地等の特例」を適用するケースが多いです。

※特定居住用宅地等……故人や故人と生計を共にしていた親族が居住用に使っていた土地のことです。故人が実際に済んでいた土地はもちろん、故人が仕送りを送るなどで生計を同一にしていた土地も特定居住用宅地等に含まれます。

特例適用の要件としては、まず配偶者が土地を相続する場合は特例を適用できます。

故人と同居する親族など、配偶者以外が相続する場合は、相続後にその土地に済み続けるなら特例を適用できます。

この特例を適用した場合、330㎡までの評価額を80%減額可能です。

仮に400㎡で評価額4,000万円の土地を相続し、この特例が適用された場合を計算してみましょう。

4,000万円÷400㎡×330㎡×0.8=2,640万円

2,640万円減額できる計算です。

4,000万円-2,640万円=1,360万円

したがって、本来は4,000万円の評価額の土地を、1,360万円の土地として相続税を計算します。

この特定居住用宅地等の特例を受けようと思う場合、二世帯住宅への建て替えを行う際には注意が必要です。

この特例は、二世帯住宅の場合、世帯間の行き来が容易な作りの居住のみが対象でしたが、2014年に条件が緩和されています。

二世帯住宅でも問題なく適用できますが、登記方法に注意です。

不動産名義を「共有登記」にしておかなければ特例が適用されません。

区分登記した建物に済んでいた場合、「同じ建物に住んでいる」という条件を満たさなくなります。

相続税対策として建て替える場合、こういった特例を活用できるかも注意しましょう。

建て替えの際には建設会社と解体業者を別々に

家を建て替える際、建設会社に見積もりを依頼すると、新築工事と解体工事両方の料金が含まれています。

この解体工事費用、実はもっと安く出来るんです。

建設会社やハウスメーカーは、解体工事は自社で行わず下請け会社を使います。

下請け会社に依頼する際に中間マージン(手数料)が発生し、その分の料金も見積もりに上乗せされているのです。

中間マージンは10万円以上も取られることもあります。

自力で解体業者を探して発注すれば、建設会社が下請け会社に依頼することがないので、中間マージン分の出費を抑えることが可能です。

建て替えの際、新築工事は建設会社に、解体工事は解体業者に、別々に依頼しましょう。

まとめ

相続税対策として、相続前の建て替えはかなりおすすめです。

もちろん費用がかかることなので、必要もないのに無理に建て替えをする必要はありません。

しかし、建て替えを検討しているなら、相続前に建て替えに着手できないか親族と相談してみましょう。

建て替えのタイミング一つで数百万円、場合によっては1,000万円以上も差が出ることなので、よく話し合って納得行く結論を出しましょう。

建て替えの際も、依頼方法や業者選びによってかなり費用に差が出てきます。

できるだけ安く建て替え工事を済ませられるように、信頼できる業者を選びましょう。

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