長い人生、ライフステージの移り変わりによって、今住んでいる持ち家に何かしらの不都合が出てきてしまい、住み替えをしたいということも出てくるでしょう。家族構成が変わった、子どもが成長して手狭になった、などなど理由はいろいろ考えられますが、賃貸住宅ではともかく、持ち家を住み替えるとなると、なかなか簡単にはいかないものです。
特に現在の家の住宅ローンが完済できていない状態での住み替えには、さまざまな注意点が出てきます。
今回はこの住み替えを成功させるにはどうしたらいいかということを、いろいろな角度から解説していきます。
住み替えの手順は？売るのと買うのとどちらが先？
住み替えには、主にふたつの行程があります。「現在住んでいる家を売却する」そして「新居を購入する」というふたつです。
どちらにもメリット・デメリットがあるため、どちらを先に行ったらいいのか？ということに関しては、人それぞれの状況によって変わってきます。
売り先行（現在の家を売るのが先）
今住んでいる家を先に売却してから、新居を購入する方法です。
現在の家の住宅ローンがまだ残っているのであれば、売り先行を選ぶのが最善といえます。なぜかというと、新居を先に購入して新たな住宅ローンを組んでしまったら、現在の家が売却できるまでの期間、ふたつのローンの返済をしなければいけないからです。その間、非常に家計を圧迫することにもなりかねません。
したがって、売り先行が適しているのは、住宅ローンを完済済である、もしくは手元資金が潤沢にあるという方だといえます。
売り先行のメリット1 新居の購入費用を事前確保できる
先に現在の住居を売却できることで、売却益を住宅ローンの残債の返済に充てたり、新居の購入費用にまわしたりすることができるため、資金計画を立てやすいという利点があります。
売り先行のメリット2 家の売却に時間をかけられる
前述したようにダブルローンの危険に陥ることもなく、時間的余裕ができるため、家の売却に妥協なしでじっくり取り組むことができるでしょう。
売り先行のデメリット 仮住まいが必要
新居が用意できていない状態で現在の家を売却してしまうということは、仮住まいを用意しないと生活拠点がなくなってしまいます。売り先行の最大のデメリットは、引越し回数が増えること、その費用がかかることだといえるでしょう。
仮住まいの場所を調整したり、引越しの準備を何度もしたり、手間も増えます。
買い先行（新居を買うのが先）
現在の住居に住んだまま、まずは新居を探して先に購入してしまうという方法です。
買い先行のメリット1 新居探しに時間をかけられる
現在の住まいを確保した状態で新居を探すため、じっくりと時間をかけて納得のいく物件探しができます。また仮に、新居探しの途中で住み替えを取りやめる事情ができたとしても、現在の住居はそのまま残っているため、何も損をすることもありません。
買い先行のメリット2 仮住まいがいらない
売り先行のように「新居探しの期間、住む場所がない」ということがないため、仮住まいを見つける必要がありません。仮住まいを探す手間、引越し費用、仮住まいの家賃や光熱費、諸費用、そして引越しの手間もないというのは大きなメリットといえます。
買い先行のデメリット1 ダブルローンの危険がある
先述したように、現在の住まいの住宅ローンが残っている場合は、先に新居を購入して新たなローンも組むと、現住居が売却できるまでダブルローンになる期間が生まれます。
資金に余裕がないと、経済破綻が起きやすく、大きなリスクとなってしまいます。
買い先行のデメリット2 資金計画が難しい
上記と重複しますが、住宅ローンに限らず、現住居にかかる諸費用と新居にかかる諸費用が重なって発生する時期ができてしまうため、入念な返済プランを立てる必要があります。
自分に合った方法で住み替えを
以上のように、住宅ローンの完済ができているか、手元資金は十分に確保できているか、などさまざまな状況次第で売り先行・買い先行のどちらがメリットの大きいものになるかは、人それぞれです。
どちらの場合も気をつけるべきは、現住居の「査定額と売却額の乖離（かいり）」です。査定して「これぐらいで売れそう」と判断される価格と、実際に売却して手元に入る価格には、大きな差が出ることがあるのです。
現住居の売却査定額だけをもとにして新居の購入計画を立ててしまうと、思ったよりも資金が足りなくなってしまった、という事態にもなりかねないということです。売り先行でも買い先行でも、この点はしっかり頭に入れておきましょう。
住み替えの際の資金調達はどうする？
現住居の住宅ローンがまだ残っている場合は、どのようにして新居のローンを組めばいいのでしょうか。いくつか方法があります。
現住居の売却益でローンを完済する
今住んでいる住まいを売却して得た資金で、ローンの残債を支払うことができるのならば、それがもっとも簡潔です。しかし残債が売却益を上回る金額（オーバーローン）なのであれば、手元の自己資金を足して完済しなければなりません。
住み替えローンを利用する
上記でオーバーローンになってしまい、自己資金で残債返済も難しい場合、住み替えローンを組む方法もあります。
これは、現在の残債と新居の購入費用を足した金額で新たな住宅ローンを組むというものです。
ただし融資金額が大きくなること、その分毎月の返済金額も増えることから、審査が厳しくなるほか返済計画もこれまで以上に綿密に立てる必要が出てきます。
つなぎ融資を利用する
買い先行の場合、住宅ローンの融資を受けられるまでの期間に住み替えに伴う出費が発生してしまうと、資金繰りに困ることも出てきます。住宅ローンというものは、住宅が完成してからでないと融資が受けられないからです。
このようなときに利用できるのが、つなぎ融資です。住宅ローンの融資が確定していることを担保に、文字通り住宅ローン融資までの「つなぎ」として借入ができる制度です。
つなぎ融資で新居の購入費用を確保し、現住居が売れた時点でその売却益をつなぎローンの返済に充てる、という仕組みで利用することができるでしょう。
住み替えを成功させるための事前対策
スケジュールは綿密に
住み替えには綿密な資金計画が重要ですが、同じくらいスケジュールもしっかりと見据えておく必要があります。買い先行であればなおさらですが、家は通常売れるまで最低でも3か月は見ておかなければなりません。それ以上かかることも、もちろんよくあります。
前述したように、資金面に不安がある場合には、売り先行で住み替えを進めた方が時間的な余裕も生まれます。売却を急ぐあまり必要以上に値下げ交渉に応じると、資金面の計画も狂ってしまいます。
売却相場をしっかり調べておく
不動産の売り出し価格は、不動産会社による査定額をもとに最終的に決めますが、その査定額が妥当かどうかを判断するためにも、自分自身であらかじめ売却価格の相場を調べておくことが重要です。不動産会社に言われるがままに売却価格を設定することで、損をしてしまったり買主がなかなか現れなかったり、という可能性もないわけではないからです。
また、業者によっては仲介契約を取りがたいがために、相場よりもかなり高い査定額を出してくるとこともあるでしょう。そのようなときに自分でも相場を知っていれば、失敗を防ぐことができます。
査定依頼は複数社に
査定や仲介を依頼する不動産会社は、必ず一社ではなく複数社選ぶようにしましょう。査定額の妥当性も判断できますし、担当者のよしあしを見極めることもできます。
戸建の売却が得意、マンションの売却が得意、賃貸住宅の扱いが得意など、不動産会社にも得意分野というものが存在します。自分の売りたい物件の種類を得意分野としている会社や、物件がある地域に詳しい会社を選ぶことで、親身な対応をしてもらえることも期待できるでしょう。
適切な媒介契約を選ぶ
不動産会社と結ぶ媒介契約には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」という3種類があります。それぞれ専属専任媒介や専任媒介は「他社と契約してはならない」などの縛りが厳しい分、積極的に広告を出すなどの売却活動を行ってくれます。
この違いを利用して、自分の売りたいと思っている物件に合わせて契約の形態を選択するとよいでしょう。
たとえば、立地があまりよくないなど条件が悪い物件であれば、積極的に宣伝してくれる専属専任媒介や専任媒介を、築浅物件や利便性のよい立地の物件であればそこまで宣伝しなくても需要はあるため一般媒介を、というように使い分けることで、適切な宣伝をしてもらえるといえます。
家が半年以上売れない場合の対策
一般的に、物件は売却活動を始めて3か月～半年ほどで成約となることが多いため、半年を過ぎても売れない場合は何か問題があると疑ってもよいでしょう。原因はいろいろ考えられますが、次のような対策を行ってみてはいかがでしょうか。
売り出し価格を見直す
少しでも高く売りたいという気持ちが出てくるのは売主にとって当然のことですが、相場よりもあまりに高い価格設定をしてしまうと、初めから購入希望者の選択肢から外されてしまう恐れがあります。
値下げ交渉も想定して、相場より「少し」高めの価格設定をすることは重要ですが、匙加減に気をつけなければなりません。なかなか売れない場合、まず初めに売り出し価格を見直すようにしましょう。
内覧対応を見直す
せっかく購入希望者が現れても、内覧のときに対応を誤ると、成約につながらないことがほとんどです。物件売却の際に購入希望者の最後の後押しは内覧である、というくらい内覧は重要なポイントなのです。生活感丸出しの室内を見ては、購入意欲も萎えてしまうでしょう。内覧希望までこぎつけても成約につながらないことが多いという場合は、一度内覧について見直しをしてみる必要があります。
徹底的に整理と片付けを行い、特に水回りを中心に掃除も念入りに行います。必要ならばハウスクリーニングも入れて、プロの力も借りましょう。モノが多いと本来よりも部屋が狭く見えてしまうので、すぐに使わないものはトランクルームを借りてでも一度撤去しておきましょう。
また、毎日住んでいると自分の住まいの「におい」にはなかなか気づかないものです。ペットやタバコのにおいはしないかということにも気を配り、消臭のための対策も行いましょう。
ホームインスペクションを行う
ホームインスペクションとは「家屋調査」のことで、資格を持った専門家が家屋を調査し、住宅の劣化状態や欠陥、修繕の要不要やそれにかかる費用などをまとめるものです。
売主側としては、ホームインスペクションを行っているということで自信をもって売り出せますし、修繕が必要な箇所がはっきりするため、それをきちんと直してからの売却ができます。
買主側としても、ホームインスペクション済であるということで品質を保証された物件を安心して購入できるというメリットが生まれます。
これによって、他物件との差別化をはかることもできるでしょう。
宣伝方法を見直す
「あの家が売りに出されている」と買主が知るためには、広告を見ることからです。その広告の内容に問題があれば、購入希望にはつながらないでしょう。特に内覧希望者が少ない場合は、広告を改めることでよい方向に進むかもしれません。
広告の内容を改める、広告媒体を変えてみる、掲載期間を長くする、新しい情報を追加する、などできることはたくさんあります。
特に注意したいのは、広告に載せる写真です。明るく広々と見える写真になっていますか？第一印象はまず写真から得られる情報で決まります。写真を替えてみることで、反響も変わるかもしれませんね。
業者買取を利用する
通常、不動産会社は「売主と買主の間に立って取引の仲介をする」ものですが、業者自身が直接売主から物件を買取する、という方法を用意している業者もあります。
この場合、仲介で売却するよりも低価格となってしまいますが、時間がない、売れないリスクの方が大きい、という場合は買取も視野に入れてみるとよいでしょう。
不動産会社を変える
そもそも「選んだ不動産会社の力量不足」ということも考えられます。このようなときは、思い切ってもっと宣伝力や営業力のある不動産会社に替えることも考えてみるとよいでしょう。
家が売れないときの注意点・これはしちゃダメ！
なかなか家が売れないからといって焦りが出始めても、これはしない方がよい、というものを挙げます。
フルリフォームをする
フルリフォームをして最新設備を入れて綺麗にすれば、買い手が現れるかもしれない、と大金をかけるのはやめておきましょう。かけた金額の分だけ売却額に上乗せされるわけではありませんし、そもそも立地などに原因があって買い手がなかなか現れない場合は、フルリフォームをしたところで状況はよくならないからです。
また、購入希望者のなかには物件自体はなるべく安く購入し、自分の希望する通りにリフォームをしたいと考える人も多くいます。そのような人たちにとっては、リフォームされていないものの方が都合がよいこともあるのです。
ただし、簡単なリフォームはむしろするべきであるケースもあります。壁紙が剥がれているとか、あからさまに故障している設備があるとか、そのような場合は内覧者に悪いイメージを植え付ける恐れがあるからです。
フルリフォームはともかく、軽微なリフォームであればむしろ積極的に考えてみるのがよいでしょう。
空き家にしてしまう
新居を先に購入してしまっていて、引越しを早く進めたいからと旧居を空き家にしてしまうこともあまりおすすめできません。
家というものは、空き家になると急速に劣化が進んでしまうものだからです。人が住んでいて手入れがされるということは、それだけ建物の維持には大切な要素なのです。
どうしても空き家にせざるを得ない期間が発生してしまうのなら、定期的な手入れを行うために旧居に赴くようにしなければなりません。劣化が進んでしまうと、さらに売れづらくなってしまいます。
家の不具合を隠す
なるべく高値で売却したいと思うあまり、アピールポイントばかり伝えて、不具合など悪い面は隠しておく、という対応はもっともよくありません。誠実さに欠けるだけではなく、引渡しのあとに不具合が発覚したら、売主は買主に契約不適合責任を問われ、すべて修繕をする義務が出てきてしまいます。
売主が認識している不具合は、包み隠さず先に伝えるようにしなければなりません。
建物を解体して土地だけで売り出す
中途半端に中古住宅を残しておかず、更地にしてしまえば需要が出てくると考えることもあるかもしれません。たしかにそれが適切な場合もありますが、独断で実行するのは禁物です。更地にすると固定資産税の減免措置がなくなるため、その状態でも売れない期間が続くと出費が大きくなるというリスクもあるからです。
建物を残しておくべきか、解体するべきか、悩んだらまずは不動産会社に相談するとよいでしょう。総合的な判断をしてくれるはずです。
まとめ
住み替えはすぐそこに新生活が待っているということもあり、つい事を性急に進めてしまいがちです。しかし大きな金額が動く局面で、急いでも何もいいことはなく、大きな損害を被る可能性の方が大きいのです。資金面でもスケジュール面でもまずはしっかりと実現可能な計画を立て、それに沿って着実に事を進めていきましょう。
