今の家から新しい家へ住み替えをするなら、いつ頃のタイミングが良いのか気になることはないでしょうか。
適切なタイミングで住み替えをすると失敗するリスクや損を減らすことができます。
今回の記事では、家の住み替えのタイミングはいつ頃が良いのかについて解説します。住み替えをする上での注意点や自己資金がない場合などについても紹介します！
住み替えを検討するタイミングとは
住み替えは、アパートなどの賃貸から別の住まいに移り住んだり今の家を売って新しい家を購入したりするなど、住居を変えることを指す言葉です。
何か生活の変化やきっかけなどがあるのか気になる方も多いことでしょう。
ここでは、住み替えを検討するタイミングについてご紹介いたします。
転職・転勤
転職や転勤をすると今の家から職場まで通勤時間が長くなることがあります。
住み替えを検討する人のなかでも、通勤・通学の利便性を求めて住み替えする人はかなり多いです。
結婚
結婚による独立から住み替えを行う方もいます。
結婚を機に2人で新居を持ちたいため住み替えをするという方はかなり多いはずです。
子どもの出産・成長に合わせて
子どもの出産・成長とともにもっと広い家に住みたいと感じた時に、住み替えを検討する方も多いです。
また、子どもの小・中学校の入学に合わせて、住み替えを検討する方もいます。年度の途中から転校することを避けるためにタイミングを見ていきます。
老後の生活に向けて
子どもが独立した後、夫婦二人暮らしになると今住んでいる家が広く感じることがあります。
また、掃除や庭の手入れ、階段の上り下りなどが負担に感じた時も、住み替えを検討するタイミングです。
中には、スーパーや病院などが徒歩圏内で通えるようなアクセスが便利な場所に、住み替えを検討する方もいるでしょう。
老後のこれからの暮らしを考えた時、平家を建てたりマンションに移り住んだりする夫婦の方も多いです。
住み替えにおすすめのタイミングは？
さまざまな理由から「住み替えしたい！」と感じる方はいますが、おすすめのタイミングはいつ頃でしょうか。
以下、解説していきます。
住宅ローンの金利が低い時
家の住み替えをするのにおすすめのタイミングは、住宅ローンの金利が低い時です。
「金利が低い＝返済額も少なくて済む」ということになります。
また、昨今の経済状況からみて今が低金利時と言えます。
そのため、前々から住み替えを考えていて住宅ローンを利用したい方は絶好のタイミングでもあります。
住宅ローン控除の上限年数以降
住宅ローン控除の上限年数以降も住み替えのタイミングとしておすすめです。
国土交通省
住宅ローン控除とは、住宅ローンを借り入れて住宅の新築・取得又は増改築等をした場合、年末のローン残高の0.7％を所得税（一部、翌年の住民税）から最大13年間控除する制度です。
新築住宅は13年間、既存住宅は10年間住宅ローン控除を受けることができます。
建物の築年数が浅い時
家は築年数が浅いほど資産価値があります。
そのため、家の売却益を当てて住み替えを行いたい方は、なるべく早く行動に移したほうが良いです。
家を建ててから20年後に売るよりも、5〜10年以内に売った方が売却益を多く獲得できます。
これは不動産売却において、リフォームが少なくて済む築浅の物件のほうが買主に好まれる傾向があるからです。
住み替えするならいつまでが良い？
住み替えするならいつまでが良いかについては、戸建てかマンションか住む物件の種類によっても異なります。
以下解説していきます。
戸建ての場合
戸建ての場合、築20年を過ぎると価値がなくなると言われていることから、住み替えを検討しているなら築20年以内までに行うのがおすすめです。
また、売れても土地にしか価格がつかないことも多いです。
日本では新築で戸建てを購入する方が多い背景からも、なるべく早く売却するようにしましょう。
マンションの場合
マンションの場合、築30年を過ぎても買い手がつきやすいですが、高く売るためには築10年までに売るのがおすすめです。
築年数が新しいマンションほど80%の価格で売ることができますが、築20年ともなると50％を切ることもあります。
そのため、損せずに住み替えを行いたいなら、築10年までに売却を検討しておきましょう。
また、1月〜3月頃には売り出されるマンションの数も増えるため、差別化を図るためにあえてそのタイミングを外して売却するのも一つの方法です。
住み替えをする人の年齢や年収
住み替えをする人の年齢や年収は果たして平均どのくらいなのでしょうか。
以下についてご紹介いたします。
年齢は40〜60代が多い
住み替えをする人の年齢は40〜60代が多いです。
また、初めて家を購入する人では、30〜40代の割合が多いとされています。
住み替えはさまざまな事情で行う方も多く、年齢にもバラツキがあります。
平均世帯年収は800万円
住み替えするタイミングでの平均世帯年収は800万円です。
年齢は40〜60代が多いということと合わせて見ると、ある程度貯蓄に余裕ができたことがきっかけになると言えます。
住み替えを行う方法
住み替えは主に「売り先行」「買い先行」「同時進行」の3つの方法から行えます。
住み替え方法はそれぞれメリット・デメリットがあるので自分に合った方法を選ぶことが大切です。
売り先行
売り先行は、現在の家を売ってから新しい住まいを探す方法です。
| メリット | ・売却代金を資金として活用できる ・売却活動をじっくりできる ・資金計画が立てやすい |
| デメリット | ・仮住まいが必要になる場合がある ・引っ越しが2回になる場合がある |
売り先行を行うメリットは、現在の家を売ってから新しい住み替え先を決められるので、資金源を十分に確保できることです。
現在の住居の売却益を住宅ローンの残債の返済に充てたり、新居の購入費用にまわしたりすることが可能です。また、ダブルローンの心配がないため、売却活動もじっくりできます。
一方で、売り先行のデメリットには仮住まいが必要になる可能性があることが挙げられます。
売却物件の引き渡し時が入居日より先になってしまったら、その間に暮らす家が無くなり、引っ越しも2回行う必要があります。
買い先行
買い先行は、先に住み替え先を決めてから現在の家を売る方法です。
| メリット | ・新居をじっくり探せる ・仮住まいが不要 ・引っ越しが一回で済む |
| デメリット | ・2重ローンの可能性がある ・大幅に売却額を下げなければならない場合がある |
買い先行を行うメリットは、ゆっくりと自分の希望条件に見合った新居を見つけられることです。現在の住まいを確保したまま新居を探せるので、時間にも余裕ができます。
仮に住み替えを取りやめなければいけない事情ができても、今住んでいる家は残っているので、ダメージは何もありません。買い先行は妥協することなく理想の新居を購入したい方におすすめです。
一方で、買い先行を行うデメリットは、状況によってはダブルローンとなることにつきます。
また、一度空き家にすることで購入希望者からも足元を見られかねません。状況によっては、大幅な値下げ交渉が行われることもあるかもしれません。
同時進行
同時進行は、売却と購入のスケジュールを同時に進める方法です。
| メリット | ・短期間で住み替えができる |
| デメリット | ・手続きが多く忙しい |
同時進行を行うメリットは、同時に購入と売却を行うので短期間で家の住み替えができることです。
一方で同時進行を行うデメリットは、日にちのタイミングを合わせる必要があることです。
家の売却と購入、引っ越しなどやることがたくさんあります。急いで手続きを行う必要があるので、一つの手順ごとにじっくり考える時間が取れません。
住み替えは自己資金なしでもできる？
住み替えは自己資金がなくてもできるのでしょうか？
結論から言うと、住み替えは自己資金がなくても行うことができます。それでは、具体的な方法を紹介していきます。
新規住宅ローンの利用
新居の購入用に新しく住宅ローンを借り入れる方法があります。
住み替えでは持家を売却して売却益を得ますが、住宅ローン完済のための費用として使用してしまう場合が多いです。
そのため、新居購入用に住宅ローンを借り入れるという方法がおすすめです。住宅ローンの借り入れの際に審査が行われますが、審査に通れば自己資金が無くても住み替えが行えます。
住み替えローンの利用
住み替えローンというローンを借り入れて住み替えを行うという方法があります。
住み替えローンとは、住んでいる家の住宅ローンの残高分と新居を購入するための資金分を併せて借入できるローンです。
残債があっても新居を購入できる点や二重ローンを組まなくていい点などのメリットがありますが、審査が厳しいというデメリットもあります。
つなぎ融資の利用
つなぎ融資を利用することで住み替えを行う方法もあります。
つなぎ融資で借り入れた資金は、住宅ローンとは違って住宅ローンの融資実行時にまとめて返済するのが一般的です。
つなぎ融資とは、新居購入の際に住宅ローンが実行される前に必要となる土地代や建物の着工金などの資金を借入する方法です。
住み替えの流れ
住み替えを行う上での一連の流れについては以下となります。
また、同時進行を行った場合の例となります。
【売却の流れ】
1.物件の価格相場を調べる
2.一括査定を依頼する
3.物件調査をする
4.媒介契約をする
5.売却活動をする
6.売買契約を結ぶ
7.引き渡しを行う
【購入の流れ】
1.物件探しを行う
2.物件の見学を行う
3.購入決定
4.売買契約を結ぶ
5.住宅ローンの申し込みを行う
6.引き渡しを行う
スムーズに同時進行を行いたい方は、家の売却と購入は、同じ不動産会社に依頼するのがおすすめです。
なお「売却活動〜売買契約」の期間中に新居の引き渡しができるのがベストです。
住み替えで失敗しないためのポイント5選
家の住み替えをする時、失敗しないためにも押さえておきたいポイントがいくつかあります。
以下についてご紹介いたします。
適正な売却価格を設定する
家を高く売りたいあまり、売却価格を高く設定する方もいますが、買い手がつきにくくなるデメリットがあります。
そもそも家を売却できないと住み替えをする上ではダブルローンを組む必要が出てきます。
不動産会社とも相談した上で、家の適正な売却価格を設定していきましょう。
資金計画をしっかり立てる
家の住み替えをするにはお金がかかります。
仲介手数料、税金、諸経費、引っ越しなど金銭的負担がかかることから、資金計画はしっかり立てておく必要があります。
なお、自己資金が少ないと予算を下げざるを得ません。
余裕を持った資金計画を立てることが、住み替えの成功の鍵と言えます。
スケジュールには余裕を持つ
家の住み替えをスピーディーに行いたいと思っても予定通りに行かないことも多いです。
なるべくスケジュールには余裕を持った上で取り組むようにしましょう。
住宅ローンの仮審査をする
住宅ローンの仮審査をすると、大体いくらまで住宅ローンを借りることができるか借入可能額がわかります。
事前に済ませておくと、不動産会社や売主ともスムーズな交渉が行えます。
連動契約に注意をする
連動契約は2つの売買契約を連動させる特約となります。
物件の購入希望者も住み替えの場合、相手の物件にいつまで経っても買い手がつかず、保証期限が過ぎてしまうと契約が白紙になることがあります。
最悪の事態を避けるために、状況に応じて買取保証の期間を再設定してください。
理想のタイミングで住み替えを成功させよう！
住み替えをするには建物の築年数が浅いほど損をすることがないと言われています。
戸建ての場合、築年数が20年を過ぎると物件に価値がなくなると言われています。
マンションの場合、なるべく高く売りたいなら築10年までに住み替えを行うのがおすすめです。
また、住宅ローンの金利が低い時も返済額が少なくて済むことから、住み替えに適していると言えます。
住み替えを行うのは時間がかかることから、余裕を持ったスケジュールを立てて取り組むようにしましょう。
今回は、家の住み替えのタイミングはいつ頃が良いのか、住み替えをする上での注意点や押さえておきたいポイントなどについてご紹介いたしました。
