マイホームを売却した際に利用できる特例には、主に以下の3つが挙げられます。
・居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
・10年超所有軽減税率の特例
・特定居住用財産の買換え特例
このうち「3,000万円特別控除」と「10年超所有軽減税率の特例」は要件を満たしてさえいれば適用されますが、「特定居住用財産の買換え特例」に関しては「マイホームを売却し、さらに別の不動産を購入する」際にしか適用されません。たとえばマイホーム売却後に賃貸物件に住むことになった場合などには使えないということです。
また、要件を満たしていても自身で申請をしないと、実際に適用はされません。しっかり情報収集して自分で手続きを行う必要があるため、注意しましょう。
今回はこの3つのうち、特に「特定居住用財産の買換え特例」についての詳細を解説していきます。
「特定居住用財産の買換え特例」とは？分かりやすく解説！
「特定居住用財産の買換え特例」は、マイホームを買換えした際の税負担が軽くなる、という優遇措置です。
しかし場合によっては、必ずしも得にならないこともありえる点に注意が必要です。まずは正しく知識を身につけ、うまく活用できるようにしましょう。
「特定居住用財産の買換え特例」の概要
この制度の概要を簡単に述べると、「マイホームを買い換えた際に、売却した金額の方が新居の購入金額を下回った場合」に、「譲渡所得（売却した金額から取得費と売却費用を引いた差額）に対する税金の支払いを、新居の売却時まで先延ばしにできる」というものです。
「譲渡所得税」の計算方法
たとえばマイホームを売却した際に、2,000万円で売れたとします。
このとき取得費（土地・建物の代金や建築費・購入手数料など）が500万円、売却費用が200万円（売却の際に不動産会社に支払う仲介手数料など）だった場合、2,000万-（500万+200万）で、純粋に手元に残るお金（＝譲渡所得）は1,300万円となります。
この1,300万円に対して、本来なら譲渡所得税という税金がかかるのです。
式にすると、
譲渡所得 ＝ 売却益 -（取得費+売却費用）
で、譲渡所得税は、譲渡所得に対してかかるということです。
（譲渡所得税＝不動産を売却した際に利益が出るとかかる税金）
さらにこのあと買換えで新居を得るための購入費用もかかるとなると、その購入費用に旧宅の譲渡所得税もプラスされるため、負担が大きくなってしまいます。そうなると住宅の買換えに消極的な社会になってしまい、経済が滞る恐れもあるのです。
これを軽減するために、譲渡所得税の課税を一時的に先延ばしするという措置が「特定居住用財産の買換え特例」なのです。
（ちなみに、旧居の譲渡所得を新居の買換費用が上回る場合は、そもそも課税対象が存在しなくなるため、税負担はありません）
「特定居住用財産の買換え特例」のメリット
一番のメリットは、資金面の負担を減らせることです。
制度を利用すれば、譲渡所得税の納付を先延ばしにできるため、資金に余裕がない時期に税金を納めなくても済むことになります。多額の税金を納めなくてもよいため、生活に支障をきたす心配がありません。
また、家を買い換えずに住み続けるのなら、譲渡所得税を納税する必要がなくなるのも大きなポイントです。
「特定居住用財産の買換え特例」のデメリット
ただし注意しなければいけないのは、あくまで課税は「先延ばし」であって、「免除にはならない」という点です。新居の購入からもやがて長い年月が経ち、それを売却しようというときに、この先延ばしした譲渡所得税もまとめて支払わなければならないのです。
逆にいうと、新居に住み続けていればその間ずっと課税はされません。ただし売却するときに「新居+旧居」両方の譲渡所得に対する課税がされるということになるのです。
新居を購入する際に、旧居の売却益をそのまま購入費用に充てることができるというメリットがある一方で、新居の売却時に課税される税額はかなりの高額になるため、この特例を得と見るか見ないかには慎重な検討が必要ですね。
「特定居住用財産の買換え特例」の適用条件は？いつまで？
特例が適用されるためには、売却する居宅と購入する居宅の両方に、それぞれ条件が存在します。まずこれらをきちんと満たしているかどうかを確認しましょう。
売却する居宅に対する条件
自分自身が住んでいた家であること（家族だけでは適用外）
物件の所有者自身が「居住」していた物件でなければいけません。
転居してから3年以内であること
売却後3年以内であれば適用されます。売却にかかる時間、買換えにかかる時間を考えると、3年でも余裕があるとは言い切れないほどなので、迅速に行動に移しましょう。
日本国内にある物件
海外の不動産は適用外です。
他の特例を受けていないこと
3,000万円特別控除、10年超所有軽減税率の特例とは併用できませんが、同時というだけでなく、過去2年以内に利用していた場合も「併用」とみなされ、買換え特例は適用されなくなってしまいます。
売却金額が1億円以下であること
居住用の物件の売却金額が1億円を超えるということはなかなかないので、この点に関してはあまり気にしなくても問題ないでしょう。
居住期間が10年以上であること
「取得した日から10年以上」ではなく、「取得してから何回1月1日を迎えたか」というカウントのしかたをします。
また、連続で10年以上である必要もなく、「通算で10年以上」です。つまり単身赴任などで数年居住していない期間があったとしても居住期間はリセットされるわけではなく、戻ってきてからまた期間の再カウントが始まり、それが合計10年以上であればよいということです。
売却した相手が近親者でないこと
親子や夫婦・親戚など、特別な関係にある人に売却した場合は適用外です。
家屋と敷地両方の売却であること
建物だけの売却では適用されず、また敷地の所有期間も10年以上必要であるため、家屋と敷地はセットで考えておいた方がよいでしょう。
床面積が50㎡以上、土地面積が500㎡以下であること
家屋と敷地のそれぞれの面積にも条件があります。確認しておきましょう。
購入する居宅に対する条件
日本国内にある物件
売却する物件と同様に、海外の物件は適用外です。
床面積が50㎡以上、土地面積が500㎡以下であること
こちらも売却する物件と同様で、あまりにも狭すぎる・広すぎる物件は適用外となります。
取得日の翌年12月31日まで居住すること
新居も「居住しているとみなされる」ことが必要であるため、最低でも新居購入の翌年12月31日までは住み続けなければなりません。
中古住宅なら築25年以内、新耐震基準に適合していること
新しく購入する物件が中古住宅である場合、築年数や耐震性などの条件もあります。古すぎる場合はこれらを満たしていないことがあるため、購入前にしっかり確認しておきましょう。
確定申告を忘れずに
買換え特例の適用を受けるには、上記のような条件を満たしたうえで、確定申告をしなければなりません。
せっかく条件を全部満たしていても、確定申告がなければ適用されないため、確実に行うようにしたいですね。
買換え特例利用の際の注意点
場合によっては「3,000万円特別控除」の方がいいかも…！？
マイホーム売却の際に利用できる特例のなかの「3,000万円特別控除」という制度は、売却益から3,000万円を控除するというものです。つまり売却益が3,000万円以下だった場合、課税されないということなのです。
この特例は買換え特例とは併用できないため、どちらかを選択することになります。ですから、売却益が出た際にはまず「3,000万円特別控除」を最優先に利用しましょう。売却益が3,000万円以上にならなければ、この特例によってそもそも先延ばしどころか課税が免除になる…というよりも、課税対象となるものがなくなるからです。
売却益が3,000万円を超えてしまった場合に、初めて「特定居住用財産の買換え特例」を利用するかどうかを検討すればよいといえるのです。
2回目以降の「先延ばし」は不可能
1度特例の適用を受けて税金の支払いを先延ばしにすると、また同じように買換えをしてそれも先延ばし…ということはできません。
前述したように、旧居の売却時に多額の税金を納めることはいったん逃れられても、新居の売却時にはそれ以上の多額の税金をいっぺんに支払わないといけません。
将来のことも考えて、特例を受けるべきかどうか、しっかり検討が必要です。
新居に一生住み続ければ「先延ばし」が「免除」に変わる！？
旧居の売却時に課税されるはずのものが、新居の売却時まで先延ばしされる…ということは、言い換えれば新居に住み続けていれば、生前のうちにずっと支払う必要はないということになります。
新居を「終の棲家」にすることを旧居の売却時に考えているのであれば、特例を受けることが大きなメリットになる可能性もあるでしょう。
まとめ
「特定居住用財産の買換え特例」は、売却する旧居と購入する新居それぞれで数ある条件を満たしていれば、売却益に課税されるものを先延ばしにできる、という制度です。
場合によっては「3,000万円特別控除」を利用するほうが得であるなど、使いどころを見極めることが必要です。正確な知識を得て、しっかり検討してください。
