不動産を購入して利益を上げるためには、投資用物件を所有しなければなりませんが、投資用物件にもさまざまなものがあります。
投資用物件を取得して、収入を得るための運営をしていく際に、投資用物件にまつわるトラブルや陥りやすい失敗というものがあります。
今回はその事例と、投資用物件の特徴などをお話していきます。
投資用物件
投資物件とは
不動産には、「投資用物件」といわれるものと「住居用物件」とがあります。投資用物件は「誰かに賃貸して収益を上げるための物件」という意味合いのものです。住居用とは、そのまま「自分で住むための物件」です。
投資用といっても、何か特別な機能や仕様を備えた物件ではなく、所有者自身の住まいではなくて不動産投資を目的とした不動産全般を指すということになります。
投資用の不動産の種類
投資用物件にはさまざまなものがあります、代表的なものをいくつか紹介します。
区分マンション
はじめての不動産投資には、区分マンションに投資する方も多いのではないでしょうか。区分マンションとは、分譲マンションのことで、一室単位で購入することができます。
初期投資を抑えて考えているのであれば、ワンルームや1LDKなどのシングルタイプの区分マンションがおすすめです。
【メリット】
- 初期投資が少なくて済む
- 1室単位での運用になるので数が少ないうちは自分で運営が可能
【デメリット】
- 一棟投資ではないため、空き部屋になると全く収入が入ってこない
- 募集する際の不動産業者に払う広告料が高額になることがある
戸建て
住まなくなった実家や祖父母宅の賃貸や、投資用物件として購入する場合があります。
中にはマイホームの購入後、転勤や移動などのケースで売るより活用したほうがいい場合に、投資用物件として再利用することもあります。
【メリット】
- 中古物件の購入なら、比較的初期費用が抑えられ、キャッシュフローがよい
- 入居期間が長い
【デメリット】
- 購入の場合、融資が付きにくい
- 貸し出す前にリフォームが必要になる場合がある
一棟投資
アパートやマンションなどの一棟を買う、あるいは建築することで、建物全体を所有し賃貸経営を行います。
区分マンションや、中古の一軒家のように小規模ではなく、部屋数も多いので、トータルでの収支計算が必要となってきます。
【メリット】
- 区分所有と違って、一棟での収支で考えるので、100かゼロかにはならない
- 大きな収入となることが多い
【デメリット】
- 遺産や相続で所有しなければならないことがある
- 自分での経営が困難となることがある
駐車場
土地の形状や規模、立地によっては建物ではなく、駐車場の方がよい場合もあります。
加えて、いざ売却や次にどう空き地を利用するか思案中でも、駐車場なら比較的簡単に設備を整え、撤去も容易です。
そのため、建物を建てずに駐車場で土地を維持する所有者も少なくありません。
【メリット】
- アパートマンションのような賃貸の難しさはない
- 初期費用が少ない
【デメリット】
- 賃貸物件に比べると、一軒当たりの収益は少ない
- 土地の固定資産税評価に減免措置がない
サブリース
サブリース会社に不動産の運営の全てを一任するもので、所有者は基本的には何もすることはありません。そのため、働きながら不動産収入が発生します。新築から一任することもあれば、中古物件でもサブリースが可能な業者もあります。
【メリット】
- 全てサブリース業者に一任できる
- 相続税対策につなげることが可能
【デメリット】
- 業者に大きな差がある
- 一般の管理より収入が目減りする
- 中古物件でのサブリースは著しく収入が少なくなる
共通のデメリット
多くのメリットもあるかたわら、やはり素人経営や副業として行うにはハードルが高く、デメリットの方が目立ってしまいます。
- 空室リスク
- 滞納リスク
- 修繕リスク
- 老朽化へのリスク
- 売却価格の変動リスク
- 流動性の低さ
- 災害リスク
- 金利上昇のリスク
- 物件選びによるリスク
以上のようなリスクを抱えながらの運営をして、収益を出していくのはなかなか大変なことです。
いい話には裏があるとはよく言ったもので、いい話ほど慎重に対応し、くれぐれも用心しておかなければなりません。
具体的にはどんなトラブルの事例があるのか、次項で見てみましょう。
トラブル事例
人任せにしてしまった
不動産投資には、ある程度の専門知識が必要となります。
副業で不動産投資をして、仕事が忙しいことを理由にして、全て人(業者)任せにしてしまう人がいます。
残念ながら、そういった人はあまり成功しません。
不動産会社の営業マンなどの言うがまま契約をし、後になって空室が埋まらない、修繕費が高くついたなど、トラブルの発生につながってしまいます。
不動産会社の言うことを鵜呑みにしてしまった
不動産投資は、収益に変動が付きものです。その変動の波の穴埋めに、さらに購入を勧められるケースも少なくはありません。
さらに購入すること自体が間違っているとは言い切れませんが、状況判断ができないまま不動産会社の話を鵜呑みにすることは危険です。
特に、マイナス面が大きい局面では、てこ入れすることでいい方向に行くだろうといったバイアスに陥ってしまうこともあります。
不動産会社は購入した人の使役ではなく、会社の利益を求めているということを忘れずに。
動産投資の知識不足
不動産に限らず、専門分野というのは専門用語も多く、知識がないと全くついていけなくなることも多いでしょう。
不動産投資で失敗する人の大半が、知識不足によるものです。
不動産の基礎知識を身に着け、潜んでいるリスクを発見できるようにしておきましょう。
表利回りで判断してしまった
不動産投資の失敗につながる原因の一つとして、不動産の知識が浅く、表利回りで判断してしまうことも挙げられます。
不動産の収支には想定利回り、表利回りと、実質利回りがあります。そのうちの実質利回りで見据えて判断をしなければ、購入してしまうと手元にお金が残らない状況になる恐れがあります。
不動産には長期的に見てお金がかかる修繕などの出費がありますので、しっかりと踏まえて判断しなければなりません。
不動産投資はやめておくべき人の特徴
不動産投資も立派なビジネスです。不動産投資に向いていない人の傾向を挙げてみます。
長期的な計画性がない
投資用物件の運営には長期的な展望が不可欠です。最低でも10年、20年での計画をしなければなりません。
シミュレーションが甘ければ、計画は簡単に破綻してしまいます。
他責志向で学ぼうとしない
人任せ、鵜呑み、バイアス。全ては失敗の要因のひとつです。
その失敗に対して、真摯に受け止めるのではなく全て他責にしてしまう人はそもそも投資用物件の運営には不向きです。
マイナスもプラスも自分にはね返ってくる自営業ですので、ダメな理由を人のせいにし、自らを学ぶことから遠ざけては進歩がなく、いつまで経っても成功にはつながらないでしょう。
まとめ
投資用物件にはいろいろなものがありますが、総じて知識の浅い人が陥るトラブルが多いということは、お気づきいただけたでしょうか。
しっかりと学び、損をしない計画でいい物件を手にして運営していきましょう。
