「不動産投資」というと、少々怖いものであるというイメージを持つ人が大半かもしれません。大きな投資をしたはいいけれど、失敗して多額の借金を抱えてしまう、という危険ばかりがクローズアップされているような気がしますよね。
しかし正しく知れば、実は「ミドルリスク・ミドルリターン」であり、株やFXなど他の投資に比べると手堅いともいえるものなのです。
今回は不動産投資について、基本的なことから見ていきましょう。
不動産の種類
居住用不動産
居住用不動産・物件は、その名の通り自分が「住む」ための物件です。家賃を支払い、生活の場とするための住居であり、それ以外の目的としては基本的に使わないものです。
投資用不動産
投資用不動産・物件は、自分では居住せず、第三者に貸し出すことによって家賃などの収入を得るためのものです。ここが居住用物件とは大きく用途が異なるところです。
投資用の不動産物件というと、投資のために何か特別な要素を備えた物件であり、居住用とは違う特別なものなのではないか、というイメージがあるかもしれませんね。
しかし、そういったことではありません。極端な話、居住用の物件と何ら変わりないものがほとんどです。
ただし、居住用よりも「賃貸収益をあげやすい条件の物件である」という特徴は、持ち合わせているべきものです。たとえば「立地が良い、人気のエリアであるなどで今後も空室リスクが低く、賃料の下落がなさそう」「管理費が収益に見合っている」などといったことです。
ちなみに、投資用物件を手に入れる際には住宅ローンの利用はできません。住宅ローンで購入した居住用の物件を、ローンの完済前に賃貸に出すこともできません。
投資用の物件を得るためには、「アパートローン」「プロパーローン」というような事業用ローンを利用しなければならないのです。
投資用不動産にはさまざまな種類があります。まず思いつくマンション・アパートの他にも民泊やコインランドリー、駐車場と多岐に渡ります。
投資用物件の収入源
キャピタルゲイン
「売却益」のことです。不動産を購入したときの価格よりも高く売れれば、その分差額が出ることになり、その利益を指します。
逆に物件の資産価値が下がってしまい、損失が出る場合もあります。要するに「安値で購入し高値で売却する」ために、売るタイミングが重要になります。
インカムゲイン
「運用益」のことです。定期的・継続的に得られる利益のことで、株であれば配当金、不動産であれば入居者からの家賃などがこれにあたります。
入居者がいる限りは基本的に家賃が入り続けるため、比較的安定性は高いといえますが、空室が出たり家賃の減額を求められたりするというリスクもあります。
投資用物件の種類（マンション・アパートの場合）
不動産投資にはさまざまな物件を利用できますが、代表的なものとしてマンション・アパートがあります。そのなかでも投資方法として、2種類挙げられます。
一棟マンション投資
マンションを一棟丸ごと購入し、それぞれの居室を賃貸に出す方法です。かなり大きな資本力が必要となるため、初心者には相当ハードルが高いといえます。中古マンションを安く購入し、リフォームして新しい価値を創造するという手法も可能です。
区分マンション投資
一室のみの投資です。購入費用や維持費がそこまで高額にならないため、初心者が始めやすいのですが、その反面大きな利益は生み出しづらいともいえます。
投資用物件によるメリット
低めのリスクで安定した収益が期待できる
インカムゲインを得る不動産投資であれば、毎月自動で収入を得ることができて長期的なリターンがある点に魅力があります。「1日に数十万得られる」という大きな利益獲得は難しいですが、一方で「1日に数十万失う」というリスクもまずありません。
大きなキャピタルゲインが期待できる・インフレに強い
安定したインカムゲインが期待できる一方で、不動産価値が高まった際には大きなキャピタルゲインを得られる可能性も出てきます。たとえば景気が上向きだったり、金利が低下したり、国民的大イベントがあったりすると、不動産価値は上がる傾向にあります。
また、インフレの際には現金などの価値は下がってしまいますが、不動産の場合は影響を受けません。むしろ、不動産の価格は上がる可能性まで出てきます。
相続税対策になる
相続の際には、対象が不動産である場合、相続税計算の元となる評価額を下げることができます。したがって、資産を不動産に換えておけば、相続税対策にもなるのです。
不動産投資を考えるときは、この方法もうまく活用できると相続の際に役に立つでしょう。
私的年金として活用できる
公的年金が不安視されるようになってからずいぶん経ちます。
老後までに大きな貯蓄を作らなければいけないなど、将来の不安を感じる昨今ですが、不動産投資で得られる収入は長く安定したものであることを考えると、公的年金の足しとして活用することもできるでしょう。
生命保険の代わりになる
不動産投資ローンを組む際には、住宅ローンと同様に、団体信用生命保険（団信）に加入します。
そうすることで、ローンを完済する前にもしも加入者が死亡した場合、残債は返済しなくてもいい、という扱いになるのです。もしも家族がいた場合は残りのローンを返済せずに自分たちの資産とすることができ、毎月の家賃収入はそのまま続くことになります。また、売却してその分の収益を得ることもできるでしょう。
投資用物件を持つことは、生命保険加入の代わりにもなるといえるのです。
投資用物件のリスク
空室リスクがある
空室による家賃収入の中断は、不動産投資において最初に考えられるリスクのひとつです。常に入居者がいると仮定して見込んでいる収入が一時的にでも途絶えるとなると、またそれが長期になればなるほど、痛手となります。
人気エリアや利便性の良い立地の物件を選んだり、管理の良さや設備の快適さで入居率や更新率を上げたりといった対策で、常に入居者を途絶えさせず満室を維持することが重要です。
家賃滞納リスクがある
家賃滞納を完璧に防ぐということはなかなか難しいことです。早めの対応が必要ですが、厳しく督促をすればいいというものでもなく、状況や入居者との関係性に応じて対応を変えなければならないという面倒もあるため、管理会社が家賃滞納にどのような対処をしてくれるかということをあらかじめ確認しておいたほうがいいでしょう。
回収が遅くなればなるほど、管理会社・オーナーにとっても手間や費用がかかり、心身の消耗にもつながります。あらかじめリスクの可能性を心得ておきましょう。
維持管理に手間や費用がかかる
清潔に保つ、安全・安心を保つためには、修繕など維持管理にかかる手間や費用も考えておかなければならないでしょう。
特に修繕に関しては、入居者から希望があった場合、または入居者の生活に影響を与えるような損傷などがあった場合は早急に対応する必要があります。
こういったことをこまめに行えば入居者離れを防止し、空室リスクや家賃減額リスクを回避することにもつながりますが、費用はもちろん相応にかかります。毎月きちんと積み立てを行うなど、維持管理費用の確保も考えておきましょう。
初期投資が高額になる
不動産投資には少額で始められるものもありますが、基本的には初期投資にまとまった金額は必要となります。
不動産の購入資金はもちろんのこと、取得に伴う税金や、登記費用、保険料など諸経費も準備しなければなりません。定期的に安定した収入を得ることは可能ですが、初期投資にはある程度自己資金の用意が必要になると心得ておきましょう。
災害リスクがある
地震で倒壊したり、台風で損傷したりすると、復旧費用がかかります。地域によっては大雪による害も考えられるでしょう。火災保険や地震保険の加入は必須です。
経年で資産価値が下がる
近隣に競合物件がたくさん建ってしまったり、商業施設が撤退してしまうなどで場所自体の価値や価格が下がってしまったりすると、物件の資産価値にも影響が出ます。
それだけでなく、建物は経年による老朽化でどうしても資産価値が下がっていってしまうものです。特に日本では新築が好まれる傾向にあるため、価値の下がり方が急激である場合もあるほどです。
老朽化が進むと家賃を下げなければ入居者が入らなかったり、売却を考えてもリフォームをしっかり行わなければなかなか買い手がつかなかったりします。
どれぐらいの期間賃貸住宅としてインカムゲインを得て、いつの段階で売却してキャピタルゲインを得るか、という時期の見極めが重要になるといえるでしょう。
投資用物件の失敗しない選び方
小さい物件から始める
初めからマンションの一棟投資など、初期投資に莫大な金額が必要なものに手を出してしまうのはおすすめできません。
初心者は、まず少額な投資から始めるべきです。何事もそうですが、身の丈に合わない高額なものに最初から手を出すのは失敗のもとです。空室リスクの少ない場所で、小さな部屋のひとつから始めてみるのが手堅いといえます。
信頼できる管理会社を見つける
不動産投資は、オーナーひとりの力でなんとかなるものではありません。頼りになる管理会社にまかせるべきところはまかせて、信頼関係のもとで行っていくものです。初心者であっても親身になってくれる管理会社を見つければ、不動産投資のおおかたはうまくいくと考えてもいいでしょう。
安易にチラシや広告に惑わされるのではなく、しっかりと情報収集をして信頼できる管理会社を見つけることも、不動産投資の成功の一歩です。
まとめ
不動産投資は、決して危険が大きすぎるものでも怖いものでもありません。きちんと情報を集め、堅実に順を踏んで行えばリスクを回避しながら安定した収益を見込むことができます。
ただしそのためにはメリットや起きうるリスクをしっかり把握し、さまざまな知識や情報を得ながら行うことが重要です。身の丈にあったものから始め、無理なく着実にできることを増やしていきましょう。
