賃貸物件の賃貸人にとって、家賃の滞納は常にそれが起きうる可能性を考えておかなければならない問題です。
毎月きちんと支払いがある場合こそ賃貸収入というものは利益になりますが、家賃滞納問題が深刻化すると、途端にそれは大きなリスクに転じてしまいます。
そこで今回は、家賃滞納はどうして起きてしまうのか、残念ながら起きてしまった場合はどのような流れで対応していったらいいのか、また家賃滞納を未然に防ぐためにはどうしたらいいのか、というポイントを詳しく見ていきましょう。
家賃滞納とは
「家賃滞納」とは、賃借人（賃貸物件の入居者）が賃貸人に対して、家賃を期限までに支払えないことです。
うっかりミスなどで一時的に支払いを忘れていたというような場合は、催告すればすぐに支払ってくれるうえ、滞納が長引くこともないでしょうが、問題は請求を無視されたり、誠意が見られなかったりする場合です。
こういった場合の対策として、賃貸人は連帯保証人や家賃保証会社をつけるのですが、本来であれば賃借人本人が滞りなく支払いをしてくれることがもっとも理想で、当然のことといえます。
法律上、賃貸人よりも賃借人の方が守られている場合が多く、たとえば家賃の滞納を理由としてすぐに「契約解除」「強制退去」は行えないという点も、また悩ましいところです。3か月以上の滞納で「信頼関係の破綻」が認められ、明け渡しの要求ができるようになりますが、そこまで行っても裁判所への申立てが必要となるのです。
また、支払いには時効があり、請求せずに５年を過ぎると支払いの義務が消滅するということもあって、滞納が長期的に続くと賃貸人としてはさまざまな面で手間や体力がかかるのです。
家賃滞納が起きる主な理由
うっかりミス
たまたま支払日を忘れていた、という理由でうっかり入金できなかったということは、人間であれば100％ないとは言い切れません。長期で家を空けていたり、突然出張が入ったりして支払期日が頭から抜けていたということもあるでしょう。
また、決して忘れていたわけではないけれど、急な病気や事故などで期日までに支払いが不可能だった、ということもありえます。
こういったうっかりミスで入金が遅れてしまった場合は、故意である可能性は低いため、次回以降注意してもらうよう伝えれば、たいてい再発はほぼ防止できるはずです。
金銭的に困っている
急に職を失って収入がなくなってしまったり、元々収入が不安定だったりなどで、賃借人が金銭的に困窮している場合も、それが一時的であれば「いつなら支払いが再開できるのか、支払う意思はあるのか」ということがはっきりさせられればそこまで大きな問題にはなりません。しかしそれが長期化すると、回収が困難になる可能性は出てくるでしょう。
家賃滞納を軽く考えている
そもそも支払う気がない、故意に滞納している、ということもあり、このケースは悪質といえます。
どんな事情があっても、支払うべきものを支払わないということは本来許されることではありませんが、特殊な考え方でそれを軽く考えているような賃借人が相手の場合、もっとも対応に苦慮すると考えられるでしょう。
家賃滞納発生時の対応
前述した通り、家賃滞納が発生してからすぐに強制退去させるというわけにはいきません。段階を踏んでいかなければならず、当然滞納が長引けば長引くほど賃貸人の手間や労力も増えていってしまいます。家賃滞納発生から強制退去まで、その手順を見ていきましょう。
口頭・書面・訪問などで請求する
まずは賃借人に、家賃の支払いがなされていないことを知らせ、督促を行います。これは電話で伝えたり、書面を送ったりすることから始めます。
重要なのは、「なぜ滞納してしまったのか」「いつ支払えるのか」ということをきちんと確認する点です。これで支払いの意思があるのかどうかを判断することもできるからです。
電話がつながらない、または支払いの意思を示したにも関わらず支払予定日にまたも入金がない場合には、訪問して口頭で伝えることもします。直接訪ねてみることで、生活の状況を把握でき、滞納の理由が見えてくることもあるからです。
この時点ですぐに支払いがなされれば、いったん問題は解決します。以後も滞納がなければ、本当にうっかり・たまたま入金を忘れていた、と判断してほぼ問題ないでしょう。
連帯保証人・家賃保証会社に連絡する
賃借人本人から家賃の回収が難しいと判断される場合は、連帯保証人に連絡を入れます。このとき、連帯保証人に連絡する旨は、あらかじめ賃借人本人に伝えておきましょう。
家賃保証会社を利用している場合は、こちらに連絡することによって、賃借人の代わりに保証会社が滞納された家賃を支払ってくれます（もちろんその後に保証会社から賃借人に督促がなされます）。
内容証明で督促する
家賃滞納が発生して2週間以上経過しても入金がない場合は、内容証明郵便で改めて督促を行います。
内容証明郵便とは、誰が誰にいつどんな内容で郵便物を送ったのかということがすべて記録され、郵便局が証明してくれるものです。
内容証明による督促文書には、滞納している家賃の金額や支払期限・振込先の情報などの他に、「期限までに入金がなければ法的措置を取る」旨も記載します。
こうすることで、賃借人が「そんなことは聞いていなかった」と言うことを防止できるうえ、法的措置を示唆することで賃借人へのひとつのプレッシャーともなりえるでしょう。
また、この時点で解決せずに実際に法的措置を取ることになった際にも、この内容証明の督促文書は効果を発揮します。訴訟の際には「滞納分の家賃の支払いをきちんと請求していた・支払いがない場合は契約解除をする旨を催告していた」ということを証明するものが必要となるからです。
明渡しの請求催告
家賃滞納から3か月以上経過しても入金がない場合は、契約解除・退去の催告をします。内容証明で、物件の明渡しを請求し、退去してもらうよう促します。 それでも賃貸人が応じなければ、いよいよ法的措置に移ることになります。
法的措置
契約解除の期日を過ぎても支払いがない、退去せずに居座り続ける場合は、法的措置に進まざるを得なくなります。 労力の少ない順に説明していきます。
支払い督促
裁判を起こさず、裁判所から賃借人に督促を行ってもらう方法です。簡易迅速な手続きで済むうえ書面での督促なので、費用を抑えられるというメリットがあり、賃借人に大きなプレッシャーをかけられることも期待できます。
賃借人からの異議の申立てがなければ判決と同様の法的効力が生じ、支払い命令に応じない場合には、強制執行を申立てることもできますが、明渡し請求まではできません。
また、最終的に財産の差押えまで可能ではありますが、そもそも賃借人に支払い能力がない場合には、財産を差押えることもできないところが難点です。
また、家賃滞納をしていて明らかに非があるにもかかわらず、異議申立てをされるおそれもあります。この場合は民事訴訟に移行するため、手間や時間がかかってしまうことになります。
異議申立てがなければ、1か月半ほどで決着がつくことがほとんどです。かかる費用も、手数料と書類の郵送料程度で済みます。
少額訴訟
60万円以下の金額の支払いを求めることができるのが、少額訴訟です。審理は原則として1回で済むため、支払い督促に次いで簡易に行うことが可能です。
かかる費用は手数料と郵送料ですが、勝訴すれば相手方に費用を請求することができます。また、決着がついたにもかかわらずそれでも支払いがなされない場合は、支払いの強制執行の申立ては可能ではありますが、支払い督促と同様、明け渡しを請求することはできません。
民事訴訟
支払督促でも少額訴訟でも決着がつかないと、民事訴訟に進みます。
ここまで来ると、家賃の支払いも明渡しの強制執行も請求できますが、証拠書類や証人をしっかりそろえ、弁護士にも依頼するなど非常に手間や費用がかかり、賃貸人自身も心身をすり減らします。できれば民事訴訟に至るまでに解決しておきたいところです。
また、明渡しを求められるようになるまでには「最低でも3カ月以上の滞納」「賃借人に支払いの意思がない」「賃貸人と賃借人の信頼関係が壊れている」という条件が必要になります。逆にいえば、この段階まで来ないと民事訴訟には至れないということです。
家賃滞納への対応はいつから始めるべきか
滞納が長引けば長引くほど、どんどん賃貸人にとっても面倒が大きくなるということがわかりましたが、では家賃滞納が起きたときには具体的にいつから対処をしていくべきなのでしょうか。
まずは早めの催促を
家賃の支払いが期限日までになされず、それについて最初の請求をする際は、なるべく早急に行うことが重要です。前述したように、うっかり忘れていたというときなどは、早ければ早いほどあっさり解決することが多いからです。
逆にこのときの対応が遅いと、多少の遅れは許されると入居者が思ってしまい、今後も滞納が続いたり繰り返したりということにつながりかねません。
その後の対処は入居者との関係性にもよる
最初の催促では、なぜ支払いが遅れてしまったかということ、いつ支払いができるのかということを確認することが大事です。その理由や、これまで一度も滞納したことがない・常習である、の別でも対応法は変わってくるでしょうし、また相手が仲のいい友人や親戚など関係性が深いかどうかによっても相手の事情を考慮する必要が出てくるでしょう。
他にも、たとえば相手が亡くなったなどの事情で家賃滞納が起きている場合も、家族への配慮をすべきです。要するに家賃滞納への対応は早ければ早いほどいいとは、一概には言えないのです。
時効は知っておく
しかし、家賃滞納に対する請求には時効があります。5年間請求などを一切せずに時間が経過してしまうと、その後支払いを要求することはできなくなります。
もちろん請求を続けていればその分時期は延びていくため、何もせずに5年間過ぎてしまうということはまずないでしょうが、時効が存在しているということは知っておかなければなりません。
時効のことは頭に入れつつ、しかし支払いを急かすだけという杓子定規の対応ではいけません。いろいろなバランスを考えて、対処していく必要があるということです。
法的措置を取るなら滞納から3か月以上経過後
前述したように、家賃の滞納のためにすぐに強制退去を求めることはできません。少なくとも3か月以上の滞納があった場合、賃借人と賃貸人の信頼関係は壊れていると判断されることが多いため、法的措置に出る場合はこの期間を目安に考えるといいでしょう。
ただし前項で述べたように、相手との関係性や事情を考慮したうえで、柔軟に対応していく必要があることも忘れてはいけません。
家賃滞納時に賃借人がやってはいけないこと
家賃滞納は、一般的には滞納している方にもちろん非はありますが、それでも賃貸人としてやってはいけない行為というものが存在します。そのような行為によってトラブルを増大させることのないように、控えておくべき督促行為についても知っておきましょう。
行き過ぎな督促行為をする
夜の9時から朝の7時までという深夜から早朝にかけての時間帯に、電話をかけたり直接押しかけたり、また同じ日に何度もしつこく督促したり、相手に恐怖感を与えるような督促のやり方は「脅迫」とみなされる恐れがあります。
貼り紙をする・職場などに督促行為をする
第三者に、賃借人の家賃滞納が知られるような行為もNGです。たとえばマンションの共用場所や玄関のドアなどに督促の貼り紙をするとか、職場など自宅以外の場所にも電話や書面などで督促をすることも避けなければなりません。
連帯保証人以外に督促する
債務を負っている人に近しい人、たとえば家族や友人などであっても、連帯保証人以外の相手に家賃を督促することは禁じられています。
これも行き過ぎた督促行為と見なされるため、行ってはいけません。
無断で部屋に入る・物を撤去する・鍵を交換する
すべて違法行為です。住居侵入罪や不動産侵奪罪などに問われてしまうため、絶対にやってはいけません。入居者から損害賠償請求をされる恐れがあります。
何度も述べてきたように、いくら家賃を滞納した方に非があるとしても、法令では賃借人が守られる傾向にあるため、慎重に行動しなければならないのです。
家賃滞納を防ぐための対策
実際に家賃滞納が起きてしまったときの適切な対応はもちろん重要なことですが、あらかじめ家賃滞納を防ぐ方法を知っておくのはさらに大事です。
家賃滞納を防ぐための対策をいくつかご紹介しましょう。
入居審査を慎重に行う
入居時に入居希望者のさまざまな面をしっかり確認し、信用に値するかどうか判断することで、家賃滞納のリスクを減らすことができます。
入居時には「家賃が払えるだけの収入があるか」「連帯保証人がつけられるか」といったものだけ基準にするのではなく、「信用できそうな人物か」ということも見極める必要があります。
基準に合わない場合は、ときには見送る勇気も必要です。
入居者と普段からコミュニケーションを取る
顔を合わせたこともないような間柄だと、家賃問題に限らず何かひとつこじれたときに面倒なトラブルに発展する可能性は大きくなります。
普段から挨拶や日常会話を交わしたり、小さなトラブルが起きたときにも丁寧に対応したりすることで、信頼関係が育ちます。もし家賃を一時的に支払えないことがあったとしても、問題が大きくなる前に誠意ある行動を取ってくれるのではないでしょうか。
連帯保証人・家賃保証会社をつける
入居者自身に家賃の支払い能力がなくなってしまったと判断されたときのために、連帯保証人をつけておくことも大事です。賃借人が家賃を支払えないときは、代わりに連帯保証人に家賃を請求することができるのです。
連帯保証人は、安定した収入があり、いざという時に連絡がつく人にしておくことが望ましいでしょう。
また、連帯保証人をつけることが難しい場合は、家賃保証会社をつけるという方法もあります。こちらは、賃借人が家賃滞納をしてしまった場合、家賃保証会社が代わりに支払いをしてくれたうえで、会社から本人に督促が行くというシステムになっています。
まとめ
家賃滞納は、残念ながら100％防ぐことは難しいトラブルです。しかし未然に防ぐための策をあらかじめとっておき、起きてしまった場合は早急に対応するようにしましょう。その際も相手方との関係性や事情を考慮して、柔軟に対処していくようにします。
訴訟まで行ってしまうと、賃貸人自身も心身ともに疲弊します。そこまで行かないように、さまざまな対策を立てておきたいですね。
