遊休地の活用を考えている人にとって、どんな活用方法をするべきか？悩んでしまうところであります。
遊休地を活用すれば、無駄な出費を押さえることができる上に、収入源にもなってくれます。
遊休地の活用方法がいろいろあり、利用の仕方次第で収入をさらに増やすことが可能です。土地の特徴によって異なる遊休地の活用方法を、詳しく紹介していきます。
遊休地活用にお悩みの方は、ぜひ参考にしてください。
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遊休地活用とは
遊休地活用とは、何にも使われていない土地を活用して収益を得ることです。遊休地の活用方法には様々なものがあります。
遊休地を活用することで、コストがかかるだけであった遊休地から収益を得ることが可能になります。
土地の状態、立地、その他の条件を鑑みて活用をしていくことが大切です。
遊休地活用に向いているのはこんな人
遊休地を活用するのに向いている人は次のような人です。
- 新たに収入源が欲しい人
- 土地にかかる固定費をまかないたい人
- 節税対策をしたい人
- 都心部などの好立地条件に遊休地を所有している人
上記に当てはまっている場合は、ぜひ遊休地を活用しましょう。
遊休地を活用する際のポイント３つ
遊休地の活用をする際に知っておくべき3つのポイントについてご説明します。
土地の法規制
土地には法規制があります。そのため土地に自由に建物を建てられるわけではありません。土地の法規制の代表的なものに、都市計画法の用途地域があります。用途地域とは、住居、商業、工業などの用途を分けて、住居の環境を守り、商工業の利便性を増進するために定められた地域の総称です。
たとえば用途地域の中には、低層住宅の良好な住環境を守るための地域として、第一種低層住居専用地域というものがあります。第一種低層住居専用地域にある土地には、大規模な商業施設を建てることができません。
建築できる建物の用途は、用途地域によって制限されているため、その中から最適な活用方法を選ぶ必要があります。
広さ
土地活用において土地の広さも重要になります。たとえば土地活用の一つにビジネスホテルがあります。
駅の近くでホテルの建築が可能な用途地域であっても、30～40坪しかない土地にはホテルを建てることができません。ビジネスホテルは200室以上を確保しなければならないため、300坪ほどの広さの土地が必要です。
このように土地は法規制上、建築可能な場所であっても広さによって建築できない場合もあります。
土地活用では、用途地域によって建築できる選択肢が限られますが、さらに土地の広さによっても建物の選択肢が限られます。
賃貸需要
土地活用では賃貸需要も重要です。法規制や土地の広さにおいて建築が可能な建物であっても、借手がいなければ意味がありません。
たとえば郊外に広い土地があり、法規制において店舗を建てることができる土地であっても、店舗の賃貸需要がなければ店舗を建てても店舗用地として十分に活用できません。
このような場合は、賃貸需要のない店舗経営による活用はせずに、アパートや老人ホームなど他の選択肢の中から収益性が高いと考えられる活用方法を選ぶ必要があります。
第一種低層住居専用地域でも可能な土地活用方法６選
第一種低層住居専用地域は土地活用をするのが難しい遊休地の一つです。第一種低層住居専用地域では建築が厳しく制限されているため、建築できる建物の用途が限られてきます。
第一種低層住居専用地域で可能な土地活用には次のものがあります。
アパート
2階建てアパートは、工業専用地域という用途地域以外であれば、どこでも建築することが可能です。木造アパートの建築も可能です。規模も小さいため、比較的投資金額を抑えて土地活用することができます。
戸建賃貸
狭い土地であっても、戸建てを建てることができる面積のある土地であれば、戸建てを建築して戸建て賃貸を行うことは可能です。
しかし1つの敷地に1戸しか建てられません。そのため複数戸建てることができるアパートに比べると不利になります。
しかしアパートを建てることができない狭い土地や、地型の悪い土地であっても有効な土地活用方法です。
賃貸併用住宅
賃貸併用住宅を建てることで、自宅と賃貸物件を兼用することができます。自宅面積を50％以上にすると、住宅ローンを使って建てることが可能です。アパートよりも有利な条件で借入をすることができます。
老人ホーム
広い土地である場合は、老人ホームとして活用すると効果的です。老人ホームには、平家のタイプもあれば2階建てタイプもあります。そのため第一種低層住居専用地域であっても建てることが可能である場合が多いです。
1棟貸で管理の手間がほとんどかかりません。高齢化が進んでいることもあり、撤退されるリスクも低いため継続して収益を得ることが可能です。
保育園
近年は保育園による土地活用も増えています。保育園も1棟貸ですが、こちらも撤退されるリスクは低いため安心です。
そこまで立地条件が良くなくても、周辺に保育園がない場合は、保育園事業者が出店してくれると考えられます。
ディサービス
ディサービスは日帰りの通所介護施設で、広さは戸建てほどであるため、施設は住宅街の中にも多くあります。
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広くて高い容積率である場所で可能な土地活用3選
比較的広くて高い容積率がある場所で実施できる土地活用を紹介します。
容積率とは、延床面積の敷地面積に対する割合のことです。200％以上の数値で指定されている土地であれば、高層住宅を建築することが可能です。
マンション
駅に近い立地条件であれば、賃貸マンションの需要は高いと考えられます。東京23区や全国の主要都市では、ワンルームについて建築条例が設けられているため、建築しにくいという点があります。
オフィスビルに比べると賃料が安いですが、需要が景気に左右されにくいため、オフィスビルに比べると安定して収益を得ることができる土地活用です。
寮
大企業の社員寮などによる土地活用方法です。社員同士のコミュニケーションを向上させるために、寮に価値を見出す企業もあります。
寮は室内に風呂やトイレがないドミトリータイプのものもあります。ドミトリータイプは将来的に賃貸マンションへ転用しにくいため、転用する可能性がある場合は避けるべきです。
シェアハウス
都市部ではシェアハウスによって土地活用することも可能です。シェアハウスは住宅系の中では一番収益を高くすることができる方法です。
しかし管理会社など事業パートナーを選ぶ際は、会社の実績や規模などを把握して十分に考慮する必要があります。
都市部の好立地条件な場所で可能な土地活用方法3選
都市部にある好立地条件な土地では収益性の高い土地活用が可能です。次のような土地活用方法があります。
貸しオフィス
都市部にある立地条件の良い土地であれば、賃貸オフィスによる土地活用も可能です。オフィスは住宅よりも賃料が高いため、高い収益を得ることができます。しかし需要が景気に左右されやすいという難点があります。
地方都市の場合は、限られた一部の土地を除いて、ほとんどの場合はオフィスビルによる土地活用は難しいです。
貸し店舗
貸し店舗は、平家やマンションの1階などであれば、地方でも広い需要があります。
2階以上にテナントが入る商業ビルで需要があるのは限られた場所のみになります。カラオケボックスや居酒屋ビルであれば、地方の駅前の土地などで成功する可能性はあります。
ビジネスホテル
ビジネスホテルはホテル事業者へ一棟貸しする土地活用です。東京と京都ではビジネスホテル用地は不足していて多くの需要があります。そのためビジネスホテル用地があれば事業者がすぐに見つかります。
新幹線の駅前も需要が多くあり、地方であっても新幹線の駅前であればビジネスホテル事業を行うことができます。
賃料はオフィスビルに比べるとそこまで高くはありませんが、安定していて撤退されるリスクはあまりありません。
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郊外の広い土地で可能な土地活用方法2選
郊外であっても広い土地であれば収益性の高い土地活用方法があります。郊外の広い土地で可能な土地活用方法には次のものがあります。
ロードサイド型店舗
ロードサイド型店舗は、幹線道路沿いにある広い土地であり、第二種住居地域などの大規模な床面積の店舗の建築が可能なエリアでは需要があります。
建物は鉄骨造のため比較的安く、賃料単価は高いため、収益を得る上で良い条件である土地活用方法です。
しかし徹底リスクが高いという難点があります。後継テナントも見つかりにくいため注意が必要です。
倉庫
インターネット通販が広まったことにより、全国で倉庫の開発が進んでいます。高速道路のインターチェンジに近い広い土地であれば、全国的に需要があります。
賃料は普通です。しかし鉄骨造であるため建築費は比較的安いです。撤退リスクも低いため安心です。
収益性は低いが低コストで始められる土地活用方法8選
収益性は低いけれど低コストで始めることができる土地活用があります。収益の高さよりも低コストで始めることを優先したいという場合は、次のような方法がおすすめです。
トランクルーム
トランクルームは、少ない投資金額で始めることができる土地活用方法です。
しかしコンテナを置くだけではなく、建築確認申請を通して、建物として建てなければなりません。トランクルームは第一種低層住居専用地域などのような一部の用途地域では建築することができないため、事前に確認しておきましょう。
住宅展示場
近くにマンションが開発される場合は、モデルルーム用地として短期間の間土地を貸し出すことで収益を得ることができる場合があります。
初期投資はかかりません。賃料はほとんどの場合、時間貸し駐車場よりも高額です。
時間貸し駐車場
時間貸し駐車場は、郊外のターミナル駅前などの良い立地条件であれば、固定資産税が安いわりに高い賃料を得ることが可能です。
初期投資もアスファルト舗装程度であるため、投資金額が安くて済みます。
良い土地活用方法が決まるまで、とりあえず少しでも収益を得られる状態にしておきたいという場合に、この時間貸し駐車場という方法は適しています。
月極駐車場
月極駐車場は、時間貸し駐車場では需要がない場所であっても可能です。砂利敷きのロープで区画を仕切るだけでも月極駐車場として活用できます。そのため初期費用はほとんどかかりません。
貸農園
地方の農地などでは貸農園として活用することも可能です。週末だけ農作業をしたいと考える都会の会社員などに貸し出すことができます。
資材置場
資材置場は、市街化調整区域であっても行うことができる土地活用方法です。市街化調整区域とは、市街化を抑制すべき区域で、原則として建物を建てることができない区域です。大型トラックが搬出入できるような道路条件の良い土地であれば需要があります。
事業用定期借地
事業用定期借地は、建物の用途が店舗やホテル、工場、倉庫などの事業用建物に限定されている借地です。借地であるため建物の建築に投資する必要がありません。「相当地代」という比較的高い水準の地代をもらうことができます。そのため地主には人気のある方法です。
等価交換
等価交換とは、開発事業者が土地の上に建物を建てて、建物が完成した後に開発事業者と地主が土地と建物を交換し合って、土地と建物を共同で所有する事業のことです。
土地の所有者は投資を一切行う必要がありません。それでいて建物を所有することができ、家賃の収入を得ることが可能です。
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遊休地を活用するメリット4つ
遊休地を活用することには、多くのメリットがあります。遊休地を活用するメリットを5つご紹介します。
土地の税金をまかなうことができる
遊休地を有効活用することで土地にかかる税金をまかなうことができます。土地は活用していなくても所有しているだけで固定資産税や都市計画税などの税金が毎年引かれてしまいます。遊休地を有効活用して黒字にすることで、これらの税金をまかなうことが可能です。
新しい収入源ができる
遊休地を活用することで新たに収入源を作ることができます。有効活用することで一月あたり数十万円ほどの収益を生み出すことが可能です。土地をうまく活用できれば、毎月安定した利益を得ることができる環境が整います。
立地条件などによって遊休地の最適な活用方法は異なりますが、高収益を狙いたいという場合はアパート経営やマンション経営を行うのがおすすめです。
世代を超えて資産を形成できる
遊休地を活用することで、長期的な資産形成を行うことができます。とくにアパート経営などの賃貸住宅の経営では、数十年に渡って経営していくことができます。そのため長期的な収益を得られることに加えて、さらに世代を超えて土地を活用していくことが可能です。
地域に貢献できる
遊休地を活用するということは、その地域に貢献することにつながります。たとえば都心部や観光地にある遊休地を活用ために、需要があると考えられる駐車場を経営するとします。
これは駐車場の需要に対して供給が追い付いていない地域に対して駐車場を提供することになります。
遊休地を所有することのデメリット2つ
放置しておくと税金がかかる
遊休地は更地の状態になっている場合が多く、売却時にすぐ売りに出すことが可能です。
しかし、更地にしておくと固定資産税や都市計画税が、建物がある時に比べて最大3倍もかかってしまいます。
建物をそのままにしておくよりも、高い税金を支払うことになります。
管理・維持が必要
遊休地をそのままにしておくことで、維持管理を自分で行う必要があり、管理作業や維持経費がかかってしまいます。
遊休地であるにもかかわらず、無駄な出費がたくさん必要になるのです。
土地活用はハウスメーカーに提案してもらう
最適な土地活用の方法を選ぶ際は、ハウスメーカーに依頼して提案をしてもらう方法もあります。
遊休地の土地活用では、土地の法規制などの専門的な知識や、賃貸需要の把握などの組織的な調査力が必要になります。最適な建物を想定することは難しく、一般の人が簡単にできることではありません。
ハウスメーカーは、建物を設計することが可能で、賃貸マーケットの調査力もあるため、最適な土地活用の方法を提案できると考えられます。
ハウスメーカーは、様々な業種とのネットワークをもっていて、店舗や老人ホームなど様々な土地活用方法を提案することが可能です。
ハウスメーカーのとくに良い点は、実際の事業者を連れて来ることができる点です。たとえばロードサイド型店舗であれば、出店するテナントを用意して、具体的な計画を提案してくれます。建物を建ててからテナントを探したりしてリスクを負うこともありません。テナントと契約を結んだ状態で建物の建設に着手することが可能です。
ハウスメーカーはたくさんあり、それぞれ異なるテナントとのネットワークを持っています。そのため多くのハウスメーカーから土地活用方法の提案を受けることで、土地活用の選択肢を増やすことができます。
まとめ
この記事では遊休地を活用する方法や、遊休地を活用する際に気を付けるべきポイントについてご紹介しました。
使われていない土地を活用することで収益を得ることができます。遊休地の活用方法には様々なものがありますが、ぜひこの記事でご紹介した活用方法も参考にして、土地に合った最適な活用方法を見つけてみてください。
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