古くなった家、どうする?建替え(解体)とリノベーションのメリットデメリットを比較

並行してやるべきこと

「家族構成の変化によって、今の家では都合が悪くなってしまった」「経年劣化位で家がボロボロ」

こんなときに思いつく選択肢は「家を解体して建て替える」か「家をリノベーション(改修)する」だと思います。

実際のところどちらを選ぶべきなのでしょうか。

コストはどっちが高いのか、それぞれのメリットとデメリットはなにか、どのくらいの規模の回収ができるのか……。

など、今回は建て替えとリノベーションを比較して見ていきましょう。

そもそもリノベーションとは?

既存の建物に手を加えて付加価値をつけたり性能を向上させることをリノベーションといいます

簡単に言えば改修工事です。

リフォームも同じような意味ですが、リフォームよりも大規模な工事を行う場合にリノベーションという言葉を使います。

  • リフォーム……老朽化した建物を建築当初の性能に戻すこと。もとに戻す、修復と行った意味合いが強く、具体的には壁紙の張替えや古くなったキッチンを新しくするなどを指します。
  • リノベーション……修復だけでなく性能の向上や付加価値をつけることも目的に含まれます。間取りの変更など大規模な改修工事を行うことが多いです。

元に戻すのがリフォーム、作り変えるのがリノベーションです。

リノベーションのメリット、デメリット

建て替えではなくリノベーションを選択するメリットやデメリットをご紹介します。

リノベーションのメリット

リノベーションと建て替えを比較すると、リノベーションには以下のようなメリットがあります。

  • 費用が安価

一般的にリノベーションの工事費用は建て替えよりも安くなります。

建て替えの場合は家屋全体の解体+新築分の値段がかかりますが、リノベーションは特定の施工部分だけ回収を行うのでコストを考えるならリノベーションに軍配が上がります

安く工事ができるというだけでなく、予算に合わせて施工内容を考えることも可能。

予算に余裕がない場合は、施工箇所を絞ることで工事費用を安くできます。

建て替えなら解体に使う分の費用をそのまま改修費に当てられるので、予算内で自分の理想を叶えられる事が多いです。

特に費用の差がでるのは既存の建物が大きい場合です。

解体費用も建築費用も建物の面積に応じて高くなりますが、リノベーションの場合は改修部分が限られているので工事費用はかなり違ってきます。

また、RC造などの頑丈な建物の場合は解体費用が跳ね上がるので、リノベーションと建て替えの差額が大きくなりやすいです。

  • 工期が短い

リノベーションの工期は1~5ヶ月ほどが一般的です。

これだけを聞くと「あれ?意外と長い……」と思うかもしれませんが、建て替えの場合は3~8ヶ月ほどかかると言われています。

比較するとリノベーションのほうが工期はかなり短いです。

工事中は仮住まいに引っ越すことになりますが、工期が短いということは仮住まいにいる時間も短くてすみます。

工事費用だけでなく、こういった部分のコストでもリノベーションのほうがお得なんです。

さらにリノベーションの場合、工事の規模によっては引っ越しすら必要がない場合もあります

  • 税金の軽減が可能

建て替えの場合は様々な税金がかかります。

ぱっと浮かぶのは不動産取得税、固定資産税、都市計画税、登録免許税あたりです。

※不動産取得税……土地や建物を購入したときにかかる税金。納税先は都道府県。

※固定資産税……固定資産(土地や家屋など)にかかる税金。新築のほうが家屋の評価が高いため、固定資産税も高くなります。ただし、新築は築後3年間は税額1/2の軽減措置があります。

※都市計画税……都市計画区域の中の土地や建物に課される税金。税額の計算には固定資産税の評価額を使うので、固定資産税が高くなる新築は都市計画税も同様に高くなります。

※登録免許税……不動産の所有権を登記する場合などに、登記所で納付する税金。「登記料」と呼ばれることもあります。住宅を購入した場合は登記が必須なので、建て替えの場合は登録免許税を避けられません。

リノベーションの場合、新たに建物を購入するわけではないので不動産取得税、登録免許税は支払いません

固定資産税の評価額はリノベーションの規模によっては高くなります。

具体的には「建築確認申請」が必要な規模かどうかです。

3年毎に行われる固定資産税評価額の見直しの際、この建築確認申請がなければリノベーションをしたかどうかの見分けが付きません。

建築確認申請が必要なのは10平方メートル以上の増築工事、防火地域の増築工事、主要構造部(壁、柱、床、梁、屋根、階段)を半分以上変更する工事などが当たります。

これらに該当し、建築確認申請をしたとしても、新築を建てるよりは固定資産税の評価額は安い場合が多いです。

  • 元々の住宅の良さを活かせる

人によってはこれがリノベーションの最大のメリットになります。

「愛着がある我が家を解体するのは気が引ける」という人も多いです。

リノベーションの場合、建物自体は残しつつ内外装の必要な部分だけを改修するので、元々の住宅気に入っている人でも問題なく手を加えられます。

特に古い建物の場合、レトロな味わいを残しながら機能性を向上させて「アンティーク」な人気を得ている例も多いです。

リノベーションのデメリット

リノベーションという選択にはメリットも多いですが、デメリットもあります。

  • 構造の変更に限界がある

リノベーションは床面積が変わらなければどんな間取りにも変えられるかといえば、そうではありません。

耐久性や耐震性を考慮して柱や壁を移動できないなど、間取りの変更などについては自由度が低いです。

どこまでリノベーションできるかは工事する建設会社の技術次第で変わることもあるので、業者選びも慎重に行う必要があります。

  • 家の状態次第で多額の費用がかかる

一般的には建て替えよりもリノベーションのほうが費用は安くすみます。

ですが、既存家屋の老朽化具合や劣化している箇所によっては多額の費用がかかる場合もあります。

特に地盤や基礎、主要な柱が傷んでいる場合は高額になりやすいです。

地盤沈下やシロアリ被害、多湿による腐食などで悩んでいるという場合は、リノベーションではなく建て替えでまるごと変えたほうがいいでしょう。

建て替えのメリット、デメリット

今度は建て替えのメリット、デメリットを紹介していきます。

建て替えのメリット

  • 自由度が高い

家をまるごと作り変える建て替えの場合は、間取りや設備などの不満はほぼ完璧に解決できます

リノベーションでは構造上の問題で変更できない部分でも、建て替えなら問題なく間取りを変更できます。

リノベーションで対応可能でも、工期が延びてしまう、費用が高額になってしまうというケースがあるので、大掛かりな間取りの変更などを希望する場合は建て替えを選択したほうが無難です。

  • 最新設備を取り入れやすい

建て替えやリノベーションを検討する家は、耐震性能やバリアフリー性能が低めなケースが多いです。

リノベーションとして耐震改修工事などを行うこともできますが、これが結構高額。

間取り変更などに加えて耐震、耐熱、バリアフリーなどの工事も行うと、費用は跳ね上がります。

こういった最新の性能を取り入れたいという要望がある場合は、建て替えで一度に済ませたほうが手間が少ないうえ、家屋の状況によっては割安になることもあります

建て替えのデメリット

  • 費用が高くなりがち

建て替えの工事費用は家屋全体の解体+新築分の値段がかかるので、リノベーションよりも高額になります。

単純な工事費用だけでなく、工期が長い事により仮住まいの住居費などの出費もあるので、本体工事費以上にリノベーションと費用の差があります

新築を建てると不動産取得税、固定資産税、都市計画税、登録免許税などの税金もかかるので、予算に不安がある場合は建て替えは不向きです。

  • 工期が長い

リノベーションと比較すると工事が大規模なので、建て替えのほうが工事が長くなります。

リノベーションの場合は工事中も住宅に住み続けられることもありますが、建て替えの場合は仮住まいに引っ越さなくてはなりません。

その分費用がかかるだけでなく、単純に不便です。

  • 法律の変更によって建て替え不可、元よりも小さい家になることがある

建て替えを検討するときは、「今の土地に建築できるのか」をよく確認しておきましょう。

既存の家屋が建てられた後に法改正があり、その土地に住居を建てられない場合や建てられる家が小さくなってしまうケースがあります。

よくある例は「接道義務」を果たしていない土地に建てられている家です。

※接道義務……「4m以上の道路に2m以上接した土地でなければ家を建てられない」という建築基準法で定められた家を建てる条件。避難経路や緊急車両の通路を確保する目的で定められています。

昔から建っている家は接道義務を満たしておらず、新しく家を建てられないことがよくあります。

そういった場合、建て替えを諦めるのかというと、手は残っています。

例えば、接道義務を果たしていない土地では、道路に面した土地を道路の代わりとして使う「セットバック」という方法があります。

※セットバック……幅4m未満の道路に面している時、その道路を含めて4mの範囲内の土地に塀や建物を建築市内方法です。自分の土地を道路として扱うので、接道義務を満たし、家を建てることができます。

この方法を使うと家を建てることはできますが、土地の一部に建物や塀を建てられなくなるので、もとの家よりも小さい家しか建てられないというケースもあります。

リノベーションと建て替え、どっちにすればいい?

リノベーションと建て替え、メリットもデメリットもそれぞれありますが、結局どちらにすればいいのでしょう。

判断基準の目安をご紹介します。

リノベーションにしたほうがいいケース

  • できるだけ少額に抑えたい

リノベーションは建て替えと比較するとコスト面が非常に優れています

予算に不安がある場合はリノベーションにしたほうがいいというケースが多いです。

  • 家の一部だけを変更したい

「家族構成が変わったけれど、家の一部の間取りを変えれば対応できる」など、大規模な工事が必要ない場合は、手間、コストを考えてリノベーションのほうがいいです。

また、今の家に愛着があって取り壊しは嫌、という場合もリノベーションなら対応できます。

  • 将来大規模な改修をする可能性がある

「将来2世帯住宅リフォームするかも」など、今後大規模な改修工事をする可能性がある場合はリノベーションのほうが無難です。

大規模な工事では建て替える可能性もあるので、現時点では一部だけ改修にとどめておいたほうがいいです。

  • 今の土地に再建築ができない場合

法律の変更などで今の土地に建物を建築できない、あるいは建物を建築できても小さい家になってしまう場合は慎重に検討しましょう。

建て替えにしたほうがいいケース

  • 家を代々継いでいける

今後も長く住み続けたり、子供や孫にも家を譲渡したい場合は建て替えたほうがいいケースが多いです。

長くすむことを考えると、耐震基準などの災害対策は万全にしておいたほうがいいので、最新の性能を取り入れやすい建て替えのほうがおすすめです。

  • シロアリ被害や主要構造部が大きく劣化しているケース

シロアリ被害や主要構造部が劣化している場合、リノベーションでも柱や壁を作り直すなど工事が大規模になる事が多いです。

その場合、リノベーションのメリットのひとつである費用が高額になるため、いっそ建て替えてしまったほうがいいです。

工事費用が建て替えとさほど変わらない場合は建て替えてしまいましょう。

  • 大規模な間取りの変更などを考えているケース

大きく間取りを変えたいなど、大規模な変更がある場合はリノベーションでは対応できないこともあります。

間取りの自由度などから考えても、室内外の変更が大きい場合は建て替えのほうが向いています。また、大規模な変更がある場合は工事費用も高額になりがちなので、リノベーションを選択する意味も薄れます。

まとめ

建て替え、リノベーションはメリットもデメリットもあります。

どのような家が対象なのか、どのように作り変えたいのか、予算はどれくらいなのかなど、状況によってどっちを選ぶべきかは変わります。

判断基準を示されてすぐに分かるような状況なら問題ないですが、結局素人判断では不安が残りますよね。

迷ったらプロの業者や建設会社に相談してみましょう

改修規模が大きそうな場合はリノベーションで対応可能か、その費用はどれくらいになるかなど聞いてみてください。

その他、自分の要望や希望を伝えると、どうするのがいいか、費用はどれくらい掛かりそうかを教えてくれます。

結局、解体費用っていくらかかるの?
今すぐ簡単60秒シミュレーションしよう!

  • 解体工事の費用が、簡単な情報を入力するだけで即わかる
  • 最後まで完全無料、しつこい電話営業も一切なし
  • 詳しい見積もりも、物件の写真を追加で送るだけで、現場立ち合いの必要なし
タイトルとURLをコピーしました