空き家を解体などをした後、更地になった土地の活用法は色々ありますよね。
新しく家を立てたり、土地を売ったりすることもあります。
そんな更地の活用法のひとつに駐車場にするという選択肢もあります。
「土地を活用できて、儲けも出るなんて素敵！」と、安易に手を出してしまいそうになりますが、お待ち下さい。
駐車場経営は簡単そうに見えますが、しっかりと計画、準備をしなければ儲かりません。
今回は家屋解体後の土地活用で駐車場を経営するために知っておきたい知識や準備を紹介します。
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解体後の土地を活用すると節税対策に！
家屋などを解体すると、建物にかかる固定資産税がなくなるから負担が減ると考える方もいますが、それは間違いです。
むしろ建物を解体することで、税金の負担が増えるケースがあります。
住宅にかかる固定資産税がなくなるのは事実ですが、土地にかかる固定資産税は負担しなくてはいけません。
住宅が建っているときは、その土地にかかる固定資産税は軽減されるという特例があります。
建物を解体するとこの特例がなくなるので、土地の固定資産税は今まで以上に支払わなければならないのです。
土地の固定資産税は特例による軽減で1/3～1/6ほどになるので、解体後は土地の固定資産税が一気に6倍！なんてこともありえます。
固定資産税の負担を減らすために、更地になった後に建物を立てて節税したり、収入を得られるように活用するなど対策が必要です。
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駐車場経営の特徴
解体後の空き地はそのままにしておくと固定資産税だけが増えてしまうので、どうにかして土地を活用して収入を得たり、新たに住居を建設したいところです。
土地の活用法として、駐車場経営を選択する場合のメリット、デメリットをご紹介します。
駐車場経営のメリット
更地を駐車場として活用する場合のメリットは、以下が挙げられます。
- 比較的少ない初期資金で始められる
他の更地の活用法と比べて、駐車場は少ない資金で始められるのがメリットのひとつです。
新しく自宅を建てたり、太陽発電の設備を設置する。アパートを建設して経営するなど、更地の活用法は色々とありますが、どれも新たに建設するために多額の費用がかかります。
駐車場の場合は建設や設備には、比較的お金をかけなくてもできます。
月極駐車場なら砂利を敷いてロープで区画を区切るだけでそれなりの体裁になります。
コインパーキングになると多少の設備投資が必要ですが、それでもアパート建設などと比較すれば断然低コスト。
初期資金が少なくても参入できるのが駐車場経営の魅力です。
- 転用や売却をしやすい
新たに建物を建設したり、設備を設置する必要が少ない駐車場は、土地の活用方法を変更したい時や、土地を売却したいときに動きやすいというメリットがあります。
設備や建物が多いと、その分それらを解体するための時間、費用がかかってしまいます。
駐車場経営はなにか問題があれば撤退しやすい、低リスクな土地の活用法です。
駐車場経営のデメリット
低リスクがメリットの駐車場経営ですが、デメリットもあります。
- 大きなリターンは見込みにくい
駐車場経営のデメリットとして、投資額が少なくて済む分、収益も小さい点が挙げられます。
需要の高い都心の一等地や大規模な駐車場といった立地や敷地次第では大きな収益を上げやすいですが、通常は年間数十万円ほどの利益と考えておくのが無難です。
マンション経営などと比べると利益は小さいです。
駐車場経営の収入をメインに生活することはむずかしいので、生活費の足しにしたりお小遣い程度に考えましょう。
- 節税効果は薄い
解体後の更地を活用する理由のひとつは節税で、土地の固定資産税を軽減させる目的があります。
これは土地に建物がある場合に固定資産税が軽減されますが、青空駐車場の場合は建物がないため固定資産税の軽減はできません。
駐車場収入があれば固定資産税も払えますが、駐車場が埋まらず駐車場収入が得られない場合は高額の税金負担のみが残ります。
固定資産税以上の収入が見込める場合でないと、節税対策としては悪手です。
駐車場施工の流れ
解体から駐車場施工までの流れを確認してみましょう。
駐車場施工の依頼や、費用などを紹介します。
解体と駐車場施工別々に依頼？まとめて依頼？
建物を解体して更地を駐車場化する場合、解体工事と駐車場施工の2つの工事が必要です。
すべての業者が解体も駐車場施工もできるというわけではないので、まとめて依頼する場合は少し特殊な業者探しになりますが、この2つのケースを比較していきましょう。
この2つの工事を別々に依頼する場合とまとめて依頼する場合の、おおまかな工事の流れは以下のようになります。
- 別々に依頼する場合
- 解体工事の業者を探す
- 解体工事を実施
- 駐車場施工の業者を探す
- 駐車場施工工事を実施
- まとめて依頼する場合
- 解体、駐車場施工の業者を探す
- 解体、駐車場施工工事を実施
当然ですが、まとめて依頼するほうが必要なステップが少なく、スムーズに一連の工事が進みます。
業者探しも別々に依頼するなら2つの業者を探さなくてはいけませんが、まとめて依頼するなら1つの業者だけですみます。
業者を決めた後もそれぞれの業者と打ち合わせなどに時間を取られるので、施主の負担はまとめて依頼するほうが軽く済みます。
また、2つの工事をまとめて行う場合、解体工事後に駐車場工事へスムーズに移行するので、工期の短縮が見込めます。
工期が短くなるだけでも人件費が減って工事費用は削減できますし、重機を運搬する回数が減るなど、まとめて依頼する場合は費用面でもメリットがあります。
一度解体して更地にしてから活用法を考える場合は解体だけを依頼することになりますが、解体前から駐車場として活用するつもりなら、2つまとめて依頼したほうが時間的にも費用的にも負担が軽くてお得です。
駐車場の形状やタイプごとの特徴
解体後の更地を駐車場にするために、具体的にはどれくらいのコストがかかるのでしょうか。
ひとことで駐車場と言っても舗装や経営方法など様々な違いがあるので、それぞれ見ていってみましょう。
舗装の費用相場
駐車場には主に砂利、アスファルト、コンクリートの舗装があります。
それぞれの特徴と費用を見ていきましょう。
- 砂利
| 施工内容 | 費用相場 |
| 砂利 | 2,000～5,000円/㎡ |
| 車止め | 5,000～8,000円/個 |
| 区画用ロープ | 10～30円/m |
| ペグ（ロープ固定用） | 300～500円/本 |
砂利の駐車場は安く簡単に始められるのが一番の魅力です。
解体工事さえしてもらえば、自分で砂利を敷いてロープを張って駐車場にすることが可能です。
アスファルトやコンクリートの場合は地盤を掘削して舗装するので、車体の重さに耐えられる地盤を作りますが、砂利の場合は地盤は未舗装です。
車体の重さへの耐久性が一段劣り、見栄えも良くないといった理由から駐車場料金は低くなりがちです。
しかし、そのはじめやすさから駐車場経営者に人気があるタイプです。
- アスファルト舗装
| 施工内容 | 費用相場 |
| アスファルト舗装 | 5,000～8,000円/㎡ |
| 車止め | 5,000～8,000円/個 |
| 区画分けの白線 | 1万～3万円/台 |
砂利よりも耐久性があり、コンクリートよりも安いのがアスファルト舗装です。
アスファルト、コンクリート舗装は地盤を掘削して舗装するので、その分掘削費用などがかさみます。
表面が固まりやすいので工期が短い、水はけが良いなどのメリットがあります。
コンクリートほどの耐久性はないので、ひび割れ等はそこそこ起きます。
定期的に補修する必要があるぶん、運用していると意外と費用がかさむことがあります。
- コンクリート舗装
| 施工内容 | 費用相場 |
| コンクリート舗装 | 8,000～1万2,000円/㎡ |
| 車止め | 5,000～8,000円/個 |
| 区画分けの白線 | 1万～3万円/台 |
固くて丈夫だけどお値段はそれなりにするのがコンクリート。
耐久性が高いためメンテナンスの費用、労力が少ないといったメリットがあります。
単価が高いので広い駐車場を作る場合は馬鹿にならないコストがかかるほか、土地の運用方法を変えたいと思った場合は、耐久性が仇となって解体費用がかさむことがあります。
駐車場の経営方法
駐車場は主に月極駐車場とコインパーキングがありますよね。
それぞれの特徴を見てみましょう
- 月極駐車場
利用者が1ヶ月単位で契約して駐車場を使用するのが月極駐車場です。
中長期の契約があれば安定した収入を得やすいのがメリット。
コインパーキングでは必須となる精算機や出入り口のバーなどを設置する必要がないので、初期コストも安く済みます。
砂利を敷いてロープで区画するだけで使っていけるので、簡単に始められます。
収入が安定しやすいので、複数台分の契約が望めるならば割と簡単に経営が軌道に乗ります。
- コインパーキング
契約者でなくても誰でも利用可能で、1時間単位で使用するのがコインパーキングです。
精算機やロック板など、月極駐車場に比べると初期投資が多く管理が大変なのでハードルが高いです。
収入は稼働率次第で変動し、立地による需要があれば大きな収入を得られます。
5台ほどで満車になるなど敷地が狭い場合は、初期コストの回収も難しいので向きません。
管理が大変な場合には、費用だけを負担して運営は業者に委託することもできます。
どちらで運営するかは、需要やコストなどリサーチや準備をしっかりと行い吟味しましょう。
駐車場経営の収支をシミュレーション
実際に空き家を駐車場にした場合の収支例を考えてみましょう。
条件の設定
コインパーキングにするか月極駐車場にするかで収益は変わってきますが、今回は例として月極駐車場で計算していきます。
月極駐車場の場合、1ヶ月あたりの収入は
駐車場料金 × 契約台数 ＝ 収入月額
で表せます。
駐車場料金は全国平均と言われている8,000円程度として考えていきましょう。
駐車可能台数については、国土交通省の「駐車場設計施工指針」によれば普通乗用車は
長さ6.0m × 幅2.5m の駐車マスを原則としているので、1台あたり15㎡必要としましょう。
駐車スペースだけでなく、通路のスペースも考慮して200㎡に10台が止められるとして計算します。
年間収益
10台分すべて埋まったとすれば、1ヶ月あたりの収入は
8,000円×10台＝8万円
です。
1年間で換算すると96万円になります。
いきなり稼働率100％と順調に経営が行くことは少ないので、今回は稼働率80％ほどとして計算していきましょう。
8,000円×8台＝収入月額6万4,000円 なので、稼働率80％の場合は年間収入76万8,000円です。
固定資産税
1㎡当たりの評価額を20万円として考えます。
20万円×200㎡＝評価額4,000万円
評価額4,000万円の土地だと、固定資産税は年間で約60万円ほどです。
収益の目安
年間収入が約77万円、固定資産税は約60万円なので「77万-60万＝17万」。
年間収益は約17万円ということになります。
稼働率80％ほどで計算してもちゃんと利益が出る結果になりました。
もちろん、土地の評価額次第で固定資産税は変わりますし、駐車場料金の相場も地域によってかなり変動します。
また、実際は駐車場の定期的な整備や補修の費用、収入に対する所得税などがかかります。
駐車場を作る地域の料金相場や土地の評価額を調べた上で、自分の状況にあったシミュレーションをしてみましょう。
家屋を解体して駐車場経営するのはどんな人にオススメ？
建物が立っている土地を更地にして駐車場にするにも、向き不向きがあります。
- 長方形の土地、直接道路と面している土地
土地の立地や形状は駐車場経営に大きく影響があります。
土地の形状が長方形でない場合、駐車場には不向きです。
駐車場経営による収入で大切なポイントのひとつは駐車可能台数。
長方形でない土地ではうまく活用できないデッドスペースが生まれ、土地面積に対して駐車可能台数が少なくなる場合があります。
また、その土地が歩道と面しているのか、車道と直接面しているのかも重要なポイント。
歩道と面している場合、施工の中で歩道の切り下げが必要な場合があります。
この歩道の切り下げには70万円～100万円ほどの費用が必要で、低コストで始められる駐車場経営ではかなり大きな出費です。
- 土地に立っているのが空家の場合
固定資産税は住宅が建っていたほうが安く済むので、空き家を放置して固定資産税を安く抑えようとする人も大勢います。
しかし、安く抑えられるとはいえ結局支払うことにはなりますし、空き家は何も収益を生みません。
老朽化した空き家を放置すると、倒壊するなど近隣住民に迷惑を掛ける可能性もあります。
駐車場として活用する場合、固定資産税こそ増えるものの収益も生み出してくれます。
事前リサーチで収支をシミュレーションし、固定資産税以上に収入を得られそうなら駐車場経営に手を出してみることをオススメします。
まとめ
家屋などを解体した更地での駐車場経営について紹介しました。
その他の事業に比べるとローリスクローリターン、安定して手堅く収益を得やすい活用方法として人気です。
手軽に始められて初期投資は比較的少ないとは言え、デメリットもあります。
自分の土地の評価額や駐車場料金相場、経営のノウハウなど、事前の準備はしっかりと行った上で取り組みましょう。
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